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1200億的子彈根本不夠打

陌爺地產圈

2022-03-19 15:53 4565 0 0

具體房企而言，僅新鴻基、華潤和中海三家上市房企市值在2000億元以上。市值超千億的上市房企也僅剩7家，剩下四家分別是保利、龍湖、萬科和招商蛇口。

作者：陌爺

來源：陌爺地產圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

萬科的一句“黑鐵時代”，渲染了行業焦慮的同時，也直接將其從市值首座拉下。

而如今的千億市值房企僅剩七家，保利成為贏家。

具體房企而言，僅新鴻基、華潤和中海三家上市房企市值在2000億元以上。

市值超千億的上市房企也僅剩7家，剩下四家分別是保利、龍湖、萬科和招商蛇口。

除市值管理不斷萎縮，很多開發商甚至開始躺平，不再關注排名的開發商，逐漸回歸了經營本質。

這也讓某克、某指等排名機構的少了很大一塊肉，開發商已經不愿意砸錢，而金融機構也不單純地相信規模排名。

某種角度上來說，周期在衰退，但行業確是在進步。畢竟還是要用發展的眼光看問題。

開發商頻頻暴雷過后，似是一陣浮華。

留下的卻是一堆不良資產和保交樓的政治任務。恒大一季度誓言保交付3萬套，現時點看來應該懸了。

爛尾樓得要保交付、不良資產得要處置，于是大任便再一次地托付給了華潤、招商等央國企。

只要開發商還沒死透，三道紅線也不敢輕易拿掉，于是給三道紅線開了個口子。

“房企并購貸不納入三道紅線強監管”。

先說結論：

截至3月9日，房地產并購融資總金額已達1247.5億元（房企發行或擬發行47.5億元、銀行提供并購貸款額度920億元、金融機構已發行或擬發行280億元）

圖片來源：愛德地產研究院整理

但1200億的子彈還遠遠不夠打。

原因有三：

NO. 1

當下的不良資產規模或已超萬億。

對暴雷房企而言，被迫擺上貨架的項目如數家珍。

寶能8大資產項目評估價或超千億。

佳兆業深圳18個項目對外報價818億。

榮盛發展所出售的榮萬家及9個商業項目的估值也超54億。

……

而這也就是擺在貨架上部分項目，絕大多數都是背后交易，甚至尚未披露。

1200億的并購子彈顯然是杯水車薪。

NO. 2

資本仍是謹慎的，對于開發商和并購項目持審慎態度。

而銀行、信托等金融機構頻頻踩雷，即便貨幣呈持續寬松，也更傾向于資信良好，有信用背書的央國企。

資本的逐利性讓開發商旱得旱死、澇得澇死。

從目前來看，民營房企中僅美的、旭輝、碧桂園獲取了并購貸額度。

碧桂園的額度主要打在了“物業”這顆靶子上。

而真正有實質性并購動作的民營房企，只有美的置業。

先后接盤了正榮、雅居樂、金科等暴雷房企的多個項目。

而美的之所以能夠在這一輪的收并購市場中異軍突起，很大程度上歸功于過去數年相對穩健的財務策略。

整體而言，民營房企的參與度和并購貸的開放額度仍然是不足的。

NO. 3

房企回歸經營本質后，規模并非第一訴求。

1-2月份，百強房企銷售額幾乎全部腰斬，開發商要么借舊還新、要么加速回款償還債務。

從數據上看，2021年房地產開發項目并購事件僅261起，交易規模僅769億，同比下降高達80%。

圖片來源：愛德地產研究院整理

此外，2022年-2024年房企單海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。尤其是今年上半年仍時償債高峰期，這也意味著今年將會是開發商最難熬的一年。

眼看政策底逐漸顯現，但凡能夠熬過這個冬天就能存活下去的開發商，壓根不愿意再浪費任何一顆子彈。

對于開發商而言，有限的資源還是要用在刀刃上，即便貨架上的肉肥得流油。

除此之余，土拍市場也逐漸回歸了常態，各地政府也紛紛取消了保障房等各類配建、拼自持等不友好的土拍政策。

競爭相對可控，利潤也有明顯額提高，通過收并購、舊改等多元化形式獲取項目自然吸引力有所下降。

1200億，目前來看還僅僅是少數玩家的游戲。

資本仍是審慎的，可大多數開發商早已躺平，去不良和保交付的任務依舊艱巨。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 1200億的子彈根本不夠打

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