統計局公布4月房地產投資和銷售數據。2022年前4個月，商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%；房屋新開工面積39739萬平方米，同比下降26.3%；房屋竣工面積20030萬平方米，同比下降11.9%。總結來說，2022年1-4月土地購置面積跌幅擴大，新開工面積跌幅繼續擴大，房企到位資金同比負增長，增速繼續下行，銷售面積和銷售金額同比增速繼續回落。

對此，不少同行將目前的形勢與2014年相比，但是我們認為如今的市場環境和2014年還是有較大的不同。2014年在城鎮化高速發展的大背景下，需求側依舊旺盛，一系列救市動作后，市場在低迷了16個月后有所回暖。但是當前疊加疫情的影響，居民對就業及收入預期十分悲觀，不同于2014年如今民營房地產企業幾乎全軍覆沒，市場情緒悲觀，至于市場何時恢復需要持續觀察。

二、穩增長穩市場主體保就業座談會召開，支持平臺經濟、數字經濟境外融資、穩地價穩房價，支持行業平穩發展

5月18日，中共中央政治局常委、國務院總理李克強在云南主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會……但3月份以來，特別是4月份部分經濟指標明顯轉弱，經濟下行壓力進一步加大。既要堅定信心，看到我國仍有1.5億多戶市場主體，當前物價平穩，應對挑戰仍有政策空間，又要正視困難、應對沖擊。要完整、準確、全面貫徹新發展理念，高效統籌疫情防控和經濟社會發展，果斷作為，加大宏觀政策調節。要用改革辦法解決前進中的困難。突出就業優先，通過穩市場主體來保就業保民生，落實落細留抵退稅減稅等組合式紓困政策，引導金融機構對中小微企業和個體工商戶貸款緩交利息。確保糧食穩產和能源穩定供應。在做好疫情防控同時進一步暢通物流大動脈和微循環。提升國企核心競爭力，以有效舉措增強民企信心。支持平臺經濟、數字經濟合法合規境內外上市融資。穩地價穩房價，支持居民合理住房需求，保持房地產市場平穩健康發展。

對此，東海證券分析表示，總體來看，會議主要提及穩就業、穩市場主體保民生。另外再次提及支持平臺經濟、數字經濟境外融資；對于地產方面提到“穩地價穩房價，支持行業平穩發展”。已出臺政策要盡快落到位，中央經濟工作會議和政府工作報告確定的政策上半年基本實施完畢；各地各部門要增強緊迫感，看得準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經濟運行在合理區間，努力使經濟較快回歸正常軌道。

三、5年期LPR下調15bp，5月15日央行將首套房貸的利率下限全面調降20個基點；釋放托底房地產市場的積極信號

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。換言之，五年期的LPR從4.60%下調至4.45%（下調15bp），一年期的LPR維持在3.70%不變。

對此，我們認為，由于目前銀行貸款利率是LPR加點方式，利率每年首日變更。也即所有銀行的房貸和法商按揭都是每年首日變更利率，存量放貸在今年沒多大影響（明年1月1日后對于存量會調降），但是新增貸款是按照新的LPR執行，所以這個政策主要在于鼓勵新增貸款。

2022年5月13日，央行發布2022年4月金融統計數據報告：4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。2022年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（銀發〔2022〕115號），明確“一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限”。換言之，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點（截至2022年4月，5年LPR為4.60%），二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行（即相應期限貸款市場報價利率加60個基點）。

對此，我們認為，對于該政策目前僅針對住宅，且僅適用于新增貸款。另外只是設置了最低下限，并未直接降利率，該政策更多的是一個方向指引的意義。

對此，開源證券分析表示，2021下半年，地產行業出現信用風險以來，央行多次公開表態將促進房地產行業良性發展；本次是其首次做出全國性的政策調整。本次調整后，首次置業群體的按揭利率下浮空間打開，貸款利率下限降到4.40%，給地方城市提供了新的房地產市場維穩手段。繼政治局會議釋放積極信號后，銀保監局、央行、國常會接連發聲支持房地產健康發展，“因城施策”城市能級提升至強二線城市；疊加強二線城市蘇州、合肥等地均有發布放松限購政策，給市場釋放維穩信號。

四、碧桂園、龍湖、美的置業將采用“債券發行+信用保護工具”的模式示范發債，但不宜夸大政策在融資側支持的影響

2022年5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企，將在本周陸續發行人民幣債券。此次示范發債加入了信用保護工具的使用，即為吸引投資人，創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）等在內的信用保護工具。同日，據深交所消息，中證金融運用自有資金與中信證券聯合創設市場首單民營房企信用保護憑證，用以支持龍湖供應鏈ABS發行。信用保護憑證名義本金4000萬元，受保護債券規模4.02億元。

2022年以來監管就支持民企債券融資密集發聲。3月政府工作報告明確提出“完善民營企業債券融資支持機制”，隨后證監會表示將推出支持民企債券融資七大舉措，其中就包含了“鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持，盡快推出組合型信用保護合約業務”。4月12日，滬深交易所專門召開座談會推進民企債券信用保護工具創設工作。5月11日，首單民企債券融資專項支持計劃落地。本次以信用保護工具支持地產民企債券融資，是對緩解民企融資難的進一步落實。

根據東方金誠的分析表示，此次3家房企示范發債將采用“債券發行+信用保護工具”的模式。這種模式在助力民營企業債券融資方面的作用主要體現在，信用保護工具可以對債券起到風險轉移作用，如發生債券違約，創設機構將代為還款，相當于創設機構以自身信用直接對債券進行信用增進，這可以縮減投資人購買債券的風險敞口，提高投資人對債券的認可度，從而提升債券發行的成功率，并有助于降低發行利率。

對此，華泰證券亦在分析中表示，一是落實前期“完善民企債券融資支持機制”的政策要求，本次以信用保護工具支持地產民企債券融資，是對緩解民企融資難的進一步落實；二是穩地產、穩預期迫在眉睫，4月宏微觀數據均反映出地產需求端不景氣、融資端疲軟，亟待地產寬松政策進一步發力。穩地產也是穩信用的關鍵，低迷數據造成的市場悲觀預期，亟需政策釋放積極信號予以對沖。與此同時，中信證券分析表示，不應低估政策在融資側支持的決心，但也不宜夸大政策在融資側支持的影響。這類政策的意圖是防范信用風險，不是扶持某些房地產公司發展。所以我們認為，政策仍需依托市場機制，背靠企業信用開展，不會直接對民營房地產公司債券發行托底。政策會有效提振債權人的信心，考慮配合需求側政策，一些民企走向債券展期甚至違約的可能性可能明顯下降，但這并不等于這些企業不需要縮表。

五、財政部通報8個隱性債務問責典型案例；繼江蘇后，貴州深入打擊城投融資領域的腐敗問題

2022年5月18日，財政部官網公布《財政部關于地方政府隱性債務問責典型案例的通報》，將其中8個隱性債務問責典型案例進行通報，對此我們特摘錄核心內容如下：

對于地方政府在法定債務預算之外直接或間接以財政資金償還，以及違法提供擔保等方式舉借的債務為在為政府的隱性債務。對于是否涉及隱債，我們認為應該綜合判斷如下幾方面：（1）項目是否由政府決策實行，即明確資金支付責任主體；（2）項目是否為純公益性項目即非經營性項目（公立學校、公立醫院、公共文化設施、公園、公共廣場、機關事業單位辦公樓、市政道路、非收費橋梁、非經營性水利設施、非收費管網設施等公益性資產、儲備的土地等等），還是經營性的項目？由于公益性資產本身不產生經營收入，不能用于轉讓變現，也不能計入企業的資產，未來需要移交給政府，基于政府決策建設的公益性資產，最終的建設資金的支付責任為政府。（3）項目最終償債資金來源是否來源于政府財政資金？因此，目前的一些投資架構中，通常通過“政府——政府平臺公司——項目公司”的架構由政府平臺公司向項目公司支付資金，規避由政府支付。在項目公司層面，通常又會引入總包施工單位的合作，由此也產生了我們資金機構聯合總包施工單位與城投平臺的合作契機。

繼江蘇之后，貴州也開始深入打擊城投融資領域的腐敗問題。5月9日黔東南州國有資產監督管理委員會黨委委員、副主任(正縣長級)吳興元涉嫌嚴重違紀違法接受調查后。10日晚間，東湖建投法定代表人、董事長兼總經理楊玖，東湖建投投融資部經理、董事田茂勝均被宣布接受紀律審查和監察調查。5月11日又傳出消息稱，貴州清水河經濟開發區投融資管理辦公室主任劉洋涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受興義市紀委市監委紀律審查和監察調查。同在5月11日，中共貴州省委辦公廳、貴州省人民政府辦公廳印發《2022年貴州省改進作風狠抓落實工作要點》，重點提到“嚴禁說假話、報假賬、造假數，對謊報瞞報、虛假整改、虛假化債、虛假招商等弄虛作假行為零容忍。”另外，據媒體報道，今年以來至少有43位城投高管被調查，涉及江蘇、貴州、湖南、浙江、四川等省份的融資平臺。

六、2022年信托業年會召開，研究推行信托公司分類監管，鼓勵差異化特色化

2022年中國信托業年會于5月18日以在線形式召開。這次會議的主題是“踐行新發展理念，推動行業轉型與健康發展”。中國銀保監會黨委委員、副主席肖遠企認為，為推動信托業順利轉型發展，當前要做好兩方面工作：一是進行科學的信托業務分類。將信托業務劃分為資產管理信托、資產服務信托和公益/慈善信托三大類，并在此基礎上進一步進行細分。通過科學分類厘清不同信托業務的邊界，并使不同信托業務的表述更加通俗易懂、簡明扼要，方便全社會特別是信托委托人理解。二是研究推行信托公司分類監管。初步考慮根據信托公司監管評級、資源稟賦、受托管理及風險抵御能力等的不同，對信托公司在業務范圍、展業地域等方面進行差別化監管，鼓勵信托公司走差異化、特色化發展之路。