西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：
房地產(chǎn)招拍掛項目的土地款融資包括了競拍保證金融資和競拍成功后的土地款配資兩種。因土地款融資一直處于監(jiān)管紅線之內(nèi)，因此目前銀行、信托、資管以及私募的資金都很難進入。土地競拍保證金作為開發(fā)商介入項目的第一步，因資金需求急、用款周期短，因此一些開發(fā)商經(jīng)常通過短拆或過橋資金予以解決，資金成本也就變得居高不下，但在“兩高兩部”聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》后，直接放貸的融資模式基本被一刀斬斷，因此目前市場上剩下的基本為股權(quán)融資的模式。
自2019年11月以來，土地保證金融資愈發(fā)困難，近期聯(lián)系西政財富中心尋求土地保證金融資的開發(fā)商亦多了起來。因保證金的融資屬于杠桿中的杠桿，在操作層面亦只剩下股權(quán)投資類的合規(guī)放款方案，為便于讀者了解，筆者特就西政財富板塊近期操作的幾個土地保證金融資業(yè)務(wù)做相關(guān)介紹和說明，更多土地款配資、地產(chǎn)項目融資合作歡迎添加微信xz_fortune或撥打電話13691798685與我們溝通交流。
一、土地保證金項目池融資方案
（一）融資主體選擇
百強房企或地方龍頭房企，主體評級AA以上，或資產(chǎn)總規(guī)模40億以上且去年銷售額20億以上。
備注：由于土地競拍保證金的融資在操作上依賴于競拍主體的綜合實力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強主體。以西政財富中心操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關(guān)協(xié)議，且滿足主體的準(zhǔn)入要求（一般要求百強開發(fā)商），不然我們都是按謹(jǐn)慎介入處理。客觀地說，百強開發(fā)商或地方龍頭房企綜合實力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來源對應(yīng)的盤子相對較大，因此該類交易對手可以優(yōu)先考慮。
（二）融資方式及融資規(guī)模
根據(jù)合規(guī)層面的要求，我們目前采取對地產(chǎn)企業(yè)母公司（尤其是區(qū)域公司）進行綜合授信，對母公司以股權(quán)投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續(xù)向參與土地競拍的各個項目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監(jiān)管，由母公司自行在項目池中調(diào)配使用。
我們目前對母公司的綜合授信一般為5-7億，具體融資金額根據(jù)項目池情況以及合作粘性一事一議。
（三）融資用途
西政方通過股權(quán)方式對母公司放款后，允許開發(fā)商將融資資金用于繳納各個項目公司競拍土地的部分或全部保證金，其中對于70強以內(nèi)的開發(fā)商不嚴(yán)格監(jiān)管用于哪個項目的拍地，對于70強之后的開發(fā)商需與西政方共同確定具體摘牌的地塊。
（四）融資期限
1年或1+1年，具體根據(jù)雙方合作情況確定。
（五）融資成本
融資成本根據(jù)開發(fā)商綜合實力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。
（六）投資方式
根據(jù)開發(fā)商及項目的不同情況，由西政財富或指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優(yōu)先級，開發(fā)商以現(xiàn)金、債權(quán)、股權(quán)、土地等出資作為劣后級；或者由西政財富委托小貸公司或銀行直接放款。
（七）增信擔(dān)保及投后管理
土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，土地配資由西政方一并解決，在土地摘牌后并取得土地證的10個工作日內(nèi)辦理完成抵押至西政方指定主體或土地證原件由西政方與開發(fā)商共管。若未能在規(guī)定時間內(nèi)完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開發(fā)商需向西政方支付違約金。
2.開發(fā)商及其實際控制人夫婦為項目公司及其母公司償還全額本息提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。
3.西政方向項目公司委派1名董事，項目公司股東會、董事會重大事項一致決（融資、對外擔(dān)保、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東（預(yù)）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。
4.西政方向項目公司委派聯(lián)席財務(wù)總監(jiān)1名，共管項目公司證章照及所有賬戶的U-key（所有賬戶增加基金預(yù)留印鑒及最后一道U盾），對付款享有全部審批權(quán)、查詢權(quán)。
5.交叉違約：開發(fā)商或其直接控股公司或其實際控制的主體，對所有融資機構(gòu)包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構(gòu)成逾期未歸還融資款項違約事項的，西政方有權(quán)單方面接管項目公司，包括但不限于項目公司所有證、章、照，且西政方有權(quán)提前退出。
6.其他約定事項。
二、投資方式及交易架構(gòu)
（一）模式一：西政財富認(rèn)購優(yōu)先級+開發(fā)商認(rèn)購劣后級模式
由西政財富及指定的外資機構(gòu)（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商等以現(xiàn)金認(rèn)購優(yōu)先級出資，開發(fā)商以債權(quán)、股權(quán)、土地或現(xiàn)金認(rèn)購劣后級出資，其中開發(fā)商的現(xiàn)金出資亦可由西政財富指定第三方給予支持。
2.優(yōu)先與劣后級出資完成后資金注入SPV（或合伙企業(yè)），SPV（或合伙企業(yè)）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續(xù)注入開發(fā)商區(qū)域公司（母公司），區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
3.優(yōu)先級由總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商等認(rèn)購的，目標(biāo)項目相關(guān)的總包施工、代建、包銷等業(yè)務(wù)提前鎖定給優(yōu)先級出資的相應(yīng)單位。
4.各個項目公司后端的土地款融資、開發(fā)建設(shè)資金融資、開發(fā)貸等優(yōu)先由西政財富解決。
西政財富及指定的外資機構(gòu)（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商委托小貸公司或銀行將融資款出借給開發(fā)商區(qū)域公司（母公司）。
2.開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方用其他資產(chǎn)、項目或土地為借款提供抵押擔(dān)保，另外開發(fā)商所屬集團公司及其實控人夫婦等提供連帶保證擔(dān)保。
3.開發(fā)商區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
4.各個項目公司后端的土地款融資、開發(fā)建設(shè)資金融資、開發(fā)貸等優(yōu)先由西政財富解決.
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原標(biāo)題： 融資方案系列（十四）：土地保證金項目池融資方案
