扒財經 作者：陳文莉
繼蘇州土拍落幕，今年已經有北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、濟南、青島、合肥、廈門、福州、重慶、武漢、太原、寧波等15座城市完成了集中土拍。
鳳凰網風財訊統計發現，截至5月11日發稿，2022年1-5月拿地金額及面積前十的房企幾乎都是國資企業，主要分類兩類——
第一類是頭部國企，如綠城、中海、華潤、建發、保利等，其中綠城中國、建發房產和華潤置地的拿地金額超過200億。
第二類是區域國企，如上海地產、廣州地鐵、大家房產（杭州城建）、武漢城建、蘇高新、陜建地產等，紛紛在金額榜和面積榜上涌進TOP行列。
這表面上看是一場“國企的盛宴”，但仔細分析此次拿地的國企情況，回顧2021年三批次集中土拍拿地后的開發現狀，鳳凰網風財訊發現，從兜底再分配，到風險共擔、利益共享，這也是房地產合作模式和市場資源分配機制的“一場大變革”。
01 買地再分工 國企“兜底后變身”
2022年的第一批次集中土拍中，地方城投、區域國企的存在依舊強勢。
大冶新銅都城市發展投資集團、徐州新城區國有資產經營、菏澤菏發城市建設、豐縣城市投資發展集團等極其小眾的區縣級城投平臺公司，也能名列前茅，甚至部分挺進了全國拿地面積TOP10。
但諸葛找房分析師認為，城投、城建類公司的開發操盤等能力有待觀察，大規模拿地開發本身就存在壓力，如果無法保證項目順利去化，則會激化成為風險。所以地方平臺公司普遍會與優質房企合作，取長補短，共同開發。
的確，風財訊注意到，不少在2021年集中土拍中拿地的地方國企和城投公司，正在對外招標，引入各類房企合作。
例如杭州地鐵集團，其在2021年以29.82億元的底價競得“杭州地鐵4號線二期工程勾莊車輛段上地塊”。近日，越秀地產以17億元取得項目公司杭州北匯置業51%股權，獲得該地塊上蓋物業項目，也由此開啟了TOD全國化戰略布局。
另外，風財訊獲悉，4月13日，天津泰達城投集團啟動了“優質項目招商推介”，包含片區開發項目、軌道及TOD項目、城市更新項目、不動產項目及土地出讓五大板塊。
其中，推介項目所涉的多個地塊是泰達城投在集中土拍中所獲。
例如，天津的郁江道、中新生態城等地塊，均是泰達城投在2021年天津第三批集中供地中所拿。
此外，風財訊觀察到，部分城投地方平臺也存在“融資壓力”，這是倒逼其對外合作的直接原因。
Wind數據顯示，2022年1-4月城投債發行1.93萬億，相比上年同期下降11%。
同時，市場早有傳聞，城投債發行收緊，至少有5家國有銀行增加了弱勢地方融資平臺的貸款限制，據傳部分主體只準借新還舊。
城投的日子沒有以前那么“富裕”了，無疑要引入更多類型的合作企業分攤資金壓力。
02 地主變服務商 開發商“身份轉換”
反過來，“城投兜底，再對外合作”，這種格局的出現，使得一些頭部房企即使不參與土拍，也有地可開、有項目可做。
風財訊注意到，萬科盡管缺席了今年5月4日的廣州市首輪集中供地，但它仍可能是這輪土拍中，收獲最多的房企。
5月9日，廣州市政府與萬科簽署戰略合作框架協議，雙方將在城市更新、城市物業智能服務、養老服務、文旅產業等方面加強合作，并建立常態化溝通聯絡機制，推動合作事項落實。
業內人士告訴風財訊，本輪土拍中廣州市政和地鐵集團都拿了多塊地，通常情況下，這類國資平臺在拿地后，會引入專業的房地產開發商進行合作開發。而和廣州市政府有戰略合作的萬科，會有一定的競爭優勢。
同樣，上海地產集團在今年1-4月斥資135億元拿地，位列全國第六，其也是2021年上海最大的地主。
目前，中華企業、上實集團、申能集團等企業均有項目，源自上海地產集團所獲土地。
2021年上海最大規模的城市更新工程，上海地產集團則引入了萬科、招商蛇口、中交集團、保利發展等開發企業合作。
實際上，對于地方城投平臺而言，開發建設并非其主業，也并非其訴求，它們要做的是為地方財政托底，穩定房地產市場，合理分配資源，實現價值最大化。
而這就是優質的民營和國資開發商的機會，隨之開發商也需要逐漸適應從“地主”變身“服務商”的轉換。
03 國企烘托氛圍 民企抱團求生
回顧近兩年的集中土拍，拿地主力幾乎都是國企，民營房企拿地率雖不高，但也有自己的參與方式。
例如，2月的北京首輪土拍中，唯一一家拿地的民營房企旭輝控股。
風財訊注意到，這是旭輝自2021年11月以來，第一次在公開土拍中獨立拿地。而在過去的半年時間里，旭輝的普遍做法是聯合拿地，參股合作。
據悉，旭輝參與的[北京密云區水源路南側 MY00-0104-6016地塊]中，實際持股僅10%。
該地塊由“首開+住總+密云城投+旭輝”聯合體以 20.7億元競得，項目開發公司北京祥之源置業，則由北京住總集團全資子公司聯合北京旭科、北京密云城投共同成立。
按照股權結構，北京住總持股70%，其余三家均持股10%，其中旭輝主要發揮在建設運營和操盤上的優勢。而這也是旭輝在近年拿地開發時的“策略”，即攜手國資、參股合作。
而在長沙2022年第一批次土拍中，旭輝則選擇了和長沙德奧聯合拿地。
實際上，“聯合拿地、聯合融資、分工聯合”已經成為房企獲地的主要方式之一。
例如在民營經濟發達的杭州，今年集中成交的59宗地塊中，34宗被國資企業攬去，濱江、眾安、融信、德信、金帝等企業則撐起了民企的存在感，此場景一如2021年的第一次集中土拍，彼時尚有濱江、融信等民企積極參與。
而和當時情況相似的是，本輪杭州土拍中多個地塊競得人為聯合體。其中，濱江和融信、金帝聯手拿下了多個地塊，而德信則選擇了杭州城投作為此次蕭山拿地的小伙伴。
一位房企人士就透露，三四家聯合談一個項目的情況很常見，“要合作”本身不存在爭議，無非就是糾結誰操盤、誰并表、出多少錢，畢竟這個市場很少人能吃獨食。
在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，一些地方國企和平臺公司在土拍中扮演著“烘托市場氛圍”的角色，其付出的地價款往往就是財政空轉的產物。
房地產開發的實際主力還是具有經驗和能力的房企，只不過當前情況下房企發展壓力較大，需要抱團而生。
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