淮南在八十年代曾經(jīng)被國務(wù)院批準(zhǔn)為“較大的市”。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著煤炭產(chǎn)能控制，曾經(jīng)的礦業(yè)大市經(jīng)濟發(fā)展停滯、勞動人口流失，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)也仿佛籠罩在淡淡的哀傷。

淮南八公山區(qū)曾被報道房價已經(jīng)“鶴崗化”，廠礦職工房只需5萬元/套。市中心田家庵區(qū)雖尚不至于此，但房地產(chǎn)市場也長期處于去化緩慢、量價漲幅有限。

據(jù)實地調(diào)研，淮南當(dāng)前主城供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，未來中長期市場缺乏爆發(fā)潛力。經(jīng)濟發(fā)展停滯、人口需求外流、政府規(guī)劃紊亂、爛尾長期存在等都是制約淮南房地產(chǎn)市場的因素。

本次調(diào)研的區(qū)域為淮南主城區(qū)田家庵區(qū)，同時也是淮南房地產(chǎn)市場核心區(qū)域。下文主要基于對田家庵區(qū)山北老城和山南新城兩個板塊的樓市情況。

 01 主城市場規(guī)模不足300萬平方米2021年下半年在售項目流速腰斬

淮南房地產(chǎn)市場長期以來相對封閉。2016年以前全年全市商品房銷售面積低于300萬平方米，市場在售樓盤以本土房企為主。

2017年品牌房企在“高周轉(zhuǎn)、下沉三四線”下集中進(jìn)入淮南市場，全年全市商品房成交面積突破至334萬平方米，同比增長40%。

2018年淮南碧桂園項目開盤，一期共計成交房源過千套，短期內(nèi)透支了市場存量需求。2019年起淮南樓市進(jìn)入下行階段。2020年起碧桂園項目尾盤傾銷，在售房源由精裝9000元/平方米（含1000元/平方米精裝）改至毛坯8000元/平方米，最后降至6000元/平方米。

需求透支下淮南新房成交規(guī)模快速縮減，2020年和2021年田家庵區(qū)商品住宅成交面積分別同比下降10%和12%。

據(jù)實地調(diào)研了解，以山北老城為例，2021年上半年市場相對平穩(wěn)，剛需流量盤月均成交100套；下半年市場轉(zhuǎn)冷，月均去化水平降至50套以內(nèi)，部分滯銷項目降至10套以內(nèi)。2022年返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，春節(jié)期間某流量項目僅成交25套房源，同比回落70%。

 02 山北購房以潘家集剛需為主田家庵改善前往山南置業(yè)

淮南主城區(qū)田家庵區(qū)以舜耕山為界，劃分為山北老城和山南新城兩個板塊。周邊相接壤的潘集區(qū)、大通區(qū)、八公山區(qū)和謝家集區(qū)。其中八公山區(qū)和謝家集區(qū)煤礦資源已枯竭，購買貧瘠；鳳臺縣和壽縣相對獨立。主城區(qū)主力購房客群以潘集區(qū)和田家庵區(qū)兩區(qū)為主。

山北老城舊改較為艱難，新建商品房主要集中在邊緣板塊。購房主力群體為來自潘集區(qū)的煤礦職工，占山北老城在售項目成交50%以上，部分項目可達(dá)80%。

山南新城為市府搬遷后所在，生活配套欠缺，教育配套東西分布不均。東部擁有學(xué)區(qū)資源，如淮南師范附小山南校區(qū)等。購房主力群體為來自山北老城的改善客戶。

03 居民信貸寬松，首付2成、利率下降房企信貸持嚴(yán)，預(yù)售資金嚴(yán)格支取

截至2022年3月，居民涉房信貸寬松。首套房首付最低20%，放款周期縮短至1個月以內(nèi)。首套房利率由5.88%高點降至5.38%，二套房利率降幅有限仍為6.38%。據(jù)調(diào)研了解，山北老城剛需項目低首付現(xiàn)象普遍，部分項目存在首付分期情況。

房企信貸持嚴(yán)，預(yù)售資金全部進(jìn)政府監(jiān)管賬戶。重點監(jiān)管資金每棟樓約1千萬元，結(jié)構(gòu)封頂提取80%。此前某房企通過假合同違規(guī)提取，現(xiàn)僅能通過第三方企業(yè)提取，開發(fā)商嚴(yán)禁提取。

04 在售項目送車返現(xiàn)多種方式降價渠道分銷盛行但實際效果有限

2021年下半年在售項目為求加快銷售流速，概括而言主要采取變相降價和加大分銷力度兩種方式。但購房者信心缺失、購買力透支等問題，對實際成交的拉動效果有限。

變相降價方面，政府施行限跌令（備案價不得低于預(yù)售價格96.5折）。實地調(diào)研了解，在售項目通過送車位、送車和售后返款等方式變相降價。實際折扣或大于9折。此外，部分項目支持首付分期，即首付3萬元剩余首付款4個月免息。

加大分銷方面，當(dāng)前分銷占項目成交比重為30%至80%不等；傭金最高達(dá)2萬元/套，占成交總價款約3%。

05 樓市發(fā)展緩慢歸因于三大痛點 資源枯竭、規(guī)劃紊亂、爛尾長存

我們認(rèn)為淮南房地產(chǎn)市場長期處于去化緩慢、量價漲幅有限的狀態(tài)，主因是存在三大痛點：

宏觀上，資源型城市經(jīng)濟與人口失速魔咒。節(jié)能減排下煤炭行業(yè)不景氣、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢的背景下淮南長期存在經(jīng)濟發(fā)展失速和勞動人口流出的問題。

2020年淮南GDP13337億元，總量在安徽省13個地級市中位列倒數(shù)5名。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，淮安2020年末常住人口較2010年末減少30.8萬人，考慮到2015年壽縣新劃入淮南管轄，淮南十年實際常住人口減少70萬人。

經(jīng)濟和人口的雙重影響使得淮南房地產(chǎn)市場先天存在需求規(guī)模較小、需求結(jié)構(gòu)單一的問題。本市戶籍勞動人口多外務(wù)工，根據(jù)百度遷徙數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)期間遷入遷出淮南的人口主要來自合肥、上海和蘇州等城市。據(jù)實地調(diào)研了解，處于改善子女教育目的購房者多前往合肥置業(yè)，合肥與淮南接壤的地緣性因素下改善購房需求流失明顯。

中觀上，市政規(guī)劃紊亂，房地產(chǎn)市場封閉。政府規(guī)劃朝令夕改，以山南新區(qū)為例，2005年山南新區(qū)初步建立。據(jù)公開報道，2014年、2018年、2021年均有發(fā)布新的規(guī)劃變動，其中一度停止對新區(qū)的開發(fā)。據(jù)實地調(diào)研來看，雖山南新區(qū)建設(shè)已久，但截至2022年初仍沒有齊全的配套商業(yè)，各住宅區(qū)教育配套并不完善。

房地產(chǎn)市場運行較為封閉，據(jù)了解土地市場成交依舊以劃撥和勾地為主，招拍掛僅為確權(quán)程序。從碧桂園和融創(chuàng)分別僅在淮南開發(fā)了一個項目，后續(xù)再無開發(fā)計劃。

微觀上，爛尾樓問題長期存在。淮南房地產(chǎn)市場長期存在新房項目爛尾情況，高峰期曾經(jīng)占在售項目的30%。2020年起政府著手通過引入社會資本盤活爛尾項目，2021年受信貸資金影響一部分項目面臨二次爛尾。

除卻上文提及的三大痛點外，具體到本輪市場下行，還是有其他誘因：

1) 2021年房企暴雷，山南新城恒大御府一度停工（現(xiàn)已復(fù)工），購房者出現(xiàn)恐慌情緒；

3) 合肥市場降溫，淮南市場信心缺失。

典型調(diào)研項目一：融創(chuàng)·玉蘭公館