作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

3月8日，禹洲股價大跌，美元債亦邁向紀錄新低，當日禹洲集團股價跌超10%，收報0.475港元，美元債最大跌幅超35%。

引發下跌的，是禹洲前一日晚間一份公告，稱因2023年到期的一筆美元優先票據未有付息，已構成違約。

這是又一家閩系房企違約。

其實，在此之前，禹洲已通過出售項目公司股權以及物業平臺回籠資金，釋放流動性。但始終未放松的調控政策疊加高筑的債務壓力，這些資金仍遠遠不夠。

觀點新媒體獲悉，為避免違約，禹洲已完成2022年票據以及2022年票據II的交換要約，實現超過舊債券本金總額95%的舊債券展期，但仍有部分持有舊票據少數權益的人要求禹洲按條件贖回舊票據，否則將采取法律行動。

禹洲曾懇請所有債權人不要采取任何可能不利于實現上述整體解決方案，破壞公司穩定性的激進法律行動，公司期望與所有債權人保持對話，懇請所有債權人協助公司積極推進討論方案。

3月8日晚間，禹洲再次發布公告表示，應公司要求，由于發生2023年票據II的某些觸發事件，2023年票據II將于3月9日上午9時起暫停在聯交所交易，直至另行通知。

3月7日晚間，禹洲集團于港交所披露，公司于2023年到期的8.5%優先票據（2023年票據II）的利息2125萬美元，已在2022年2月4日到期應付。

根據2023年票據II的信托契據，有30天寬限期支付利息以避免違約事件。但在寬限期屆滿后，禹洲并未支付有關款項。

禹洲集團于公告中表示，上述未支付已構成2023年票據II下的違約事件。因此，2023年票據II的持有人，可以要求即刻償付本金和應計利息。

截至公告發布日，2023年票據II的未償還本金為5億美元，禹洲未收到任何關于2023年票據II持有人的即刻還款通知，且除上述2023年票據II，其它征求同意票據、新票據及禹洲發行的3億美元高級永續債券未發生違約事件。觀點新媒體了解到，在此次美元債違約之前，禹洲曾采取對多筆債券征求交換要約的方式緩解流動性壓力。

禹洲集團1月12日所發公告就表示，對2022年到期、利率6%的優先票據及2022年到期、利率8.625%的優先票據開始交換要約，兩筆票據未償還本金額約5.82億美元，并征求同意包括2022年到期的12%優先票據在內的12支票據，涉及未償還本金合計約49.155億美元，到期時間為2022-2027年。

對于交換要約的原因，禹洲解釋：“自2021年中起，一些房企物業銷售下降且從境內外銀行和境外資本市場獲取外部融資開始遭遇困難，本次交換要約以及同意征詢交易以推遲債務的到期日、減輕公司現金流的壓力并管理公司的違約風險?！?/p>

其在公告中也描述了最壞設定，如果無法控制交換票據違約的影響，將不得不考慮其他債務重組方案，包括通過一個或多個協議安排來重組所有現有票據和公司其他境外債務的整體重組方案，公司也不得不面對破產的風險。 

美元債展期決議最終獲82%高比例通過。3月1日，禹洲集團公布了最新的交換進展。前述2022年到期票據及2022年票據II，完成了交換要約，實現超過舊債券本金總額95%的舊債券展期。

不過，仍有部分債權人態度強硬。禹洲稱有持有舊票據少數權益的人士表示，如果不按他們的條件贖回舊票據，將采取法律行動。

2021年下半年開始，包括禹洲在內不少地產企業均遭遇流動性風險，禹洲曾于公告中指，公司遇到境內外融資困難，已無法利用慣常的融資管道，如銀行借貸及資本市場股本及債務融資等，使公司的短期流動性面臨巨大壓力。銀行縮減房地產開發的貸款導致開發商獲得的境內資本減少。

與此同時，銀行減按揭貸款以及買家對房地產開發商能否完成項目的擔憂導致物業銷售下滑。境外資本市場對這些境內事件的反應負面，限制了公司用以償還到期債務的資金來源。

市況持續惡化令現金流量及流動性下降。數據顯示，禹洲2021年實現累計銷售金額為1050.19億元；累計銷售面積為529.4萬平方米，完成1100億元銷售目標95.47%，錄得累積已售建筑面積減少15.5%。

目前這一困境仍在持續，今年1月，禹洲合約銷售金額為45.2億元，同比下降32.66%；銷售面積為25.29萬平方米，同比下降44.43%。

“市場低迷也嚴重妨礙公司變現存貨或處置任何重大投資物業以產生充足的現金， 及時償還債務和維持營運?！?/p>

這一背景下，不少房企遭國際評級機構下調評級。今年1月，惠譽評級宣布將禹洲集團長期外幣發行人違約評級從“B/負面”下調至“CCC-”，再于2月將禹洲評級長期外幣發行人違約評級(IDR)從“C”下調至“RD”(限制性違約)，同時確認禹洲集團高級無抵押評級為“C”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認為，禹洲目前基本無法進入資本市場，并將不得不依靠資產處置、債務交換或內部現金資源來償還債務，并預計其在未來6-9個月內將持續面臨資本市場債務的再融資壓力。如果市場融資渠道持續緊閉，為償還在岸及離岸資本市場債務，禹洲集團或將耗盡內部現金。

惠譽稱，禹洲集團2022年應償還的資本市場債務包括1月23日到期的2.42億美元債券(ISIN：XS1938265474)和1月25日到期的3.47億美元債券(ISIN：XS1555300497)。除此之外，還有4月份到期的35億元人民幣在岸可回售債券、9.9億元人民幣的資產證券、7月份到期的30億元人民幣在岸債券，以及9月份到期的4.2億美元離岸債券。

根據2021年半年報數據，2021年上半年禹洲流動負債898.07億元，占總負債比例為65%，一年內到期的短期債務151.71億元。

同期其現金及現金等價物有209.44億元，應付賬款及票據116.5億元，一年內需按要求償還75.21億元。

觀點新媒體獲悉，若加上永續債，禹洲美元債待償還金額超50億美元，境內債主要由其子公司禹洲鴻圖地產發行，存續債券7只，總存續規模為69.0895億元。

禹洲稱，對民營中國開發商而言，公司賴以獲得再融資及發展資金的境外債券市場實際上已經關閉。因此，公司在境內外融資面臨巨大困難，大大加重了公司當前的流動性壓力。 

資金監管亦是重要一點，境內外銀行大幅收緊對公司現金結余的監管，大大減少禹洲不受限制的可動用現金，嚴重限制其向境外匯款的能力。

資產處置成為回流現金最快速的方式。為回籠資金，1月林龍安將其寄予厚望的物管業務以不高于10.6億元售予華潤萬象生活。2月以3.05億港元出售香港九龍旭日街樓宇項目股權予泰捷。

另外，禹洲近期亦面臨人事變動。據悉，分管集團營銷、品牌、客研及慈善基金會工作的副總裁張巖已于近期離職。

在加入禹洲之前，他曾先后任奧山控股集團副總裁兼區域集團總裁、融僑集團首席營銷官兼首席品牌官、雨潤地產集團副總裁及融創中國集團營銷中心總監。

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原標題： 解局 | 禹洲的“債”