西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
23號(hào)文、信托機(jī)構(gòu)窗口指導(dǎo)、中央政治局會(huì)議定調(diào)不讓房地產(chǎn)作為短期刺激手段等強(qiáng)監(jiān)管下，對(duì)于在融資寒冬擬求得生存的房企而言，借助于其他大型開(kāi)發(fā)商的力量尋求融資代建合作，或許是開(kāi)發(fā)商求得一線生機(jī)的重要方式。為方便說(shuō)明，西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)特結(jié)合最近操作的融資代建業(yè)務(wù)，將相關(guān)融資方案整理如下，供各位參考。
融資代建可涉及項(xiàng)目融資、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷管理、房產(chǎn)交付全流程，其中西政財(cái)富及其關(guān)聯(lián)方、合作方為融資項(xiàng)目提供融資，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的投入。
融資代建中的融資方式包括基金、融資租賃、商業(yè)保理及其他合作機(jī)構(gòu)資金等。
1.基金提供資金時(shí)，主要通過(guò)發(fā)行產(chǎn)品入股項(xiàng)目公司，通過(guò)讓與擔(dān)保或明股實(shí)債的方式持有項(xiàng)目公司股權(quán)，并提供后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金支持。
2.融資租賃則主要以委托方及其管理公司的設(shè)備設(shè)施類資產(chǎn)提供融資性售后回租的方式定向用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
3.商業(yè)保理則通過(guò)反保理的方式，代項(xiàng)目公司支付其代管代建費(fèi)、工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)等款項(xiàng)，項(xiàng)目公司的收款方將對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理公司，在合同到期后，項(xiàng)目公司向保理公司支付資金。
4.其他合作機(jī)構(gòu)資金主要是本公司股東層面或合作方資金，以債權(quán)方式或明股實(shí)債方式投入項(xiàng)目公司，并通過(guò)委派董事、財(cái)務(wù)，監(jiān)管證照，股權(quán)質(zhì)押等方式為項(xiàng)目提供融資。
融資成本具體根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及風(fēng)險(xiǎn)大小由公司審批決定，根據(jù)項(xiàng)目階段10%-18%不等。
03融資期限
04增信措施
具體根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)置，原則上需提供項(xiàng)目公司土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、實(shí)際控制人及其配偶擔(dān)保或其他關(guān)聯(lián)方、第三方擔(dān)保等。
一次授信，長(zhǎng)期使用，放款前提供相關(guān)條款資料，確保時(shí)效性，并使用于專門用途。
以滿足項(xiàng)目資金使用需求，不增加流動(dòng)性負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)為前提，并以項(xiàng)目回款為主，設(shè)定一定的合理的寬限期。
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際資金需求及公司最后審批為準(zhǔn)。
1.若已簽署《國(guó)有土地出讓合同》的，需提供國(guó)有土地出讓合同；若尚未簽署土地出讓合同的，則需提供地塊詳細(xì)規(guī)劃限制條件，包括容積率、限高要求以及住宅、商業(yè)、酒店、辦公等的固定功能配比等數(shù)據(jù)情況；
2.提供項(xiàng)目預(yù)估地價(jià)；
3.提供包含等高線的地塊紅線圖；
4.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、區(qū)域控規(guī)情況；
5.當(dāng)?shù)厍捌谫M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；
6.項(xiàng)目融資計(jì)劃及財(cái)務(wù)成本；
7.已形成的規(guī)劃文本；
8.其他需說(shuō)明的特別情況。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 融資方案系列（四）：融資代建服務(wù)方案及放款說(shuō)明
