作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

2026年開年，房企債務(wù)化解迎來一個(gè)關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)。

近日，萬科發(fā)布公告，“21萬科02”債券持有人會(huì)議高票通過核心展期議案。這是萬科首個(gè)成功展期的公司債，它不僅為萬科后續(xù)兩筆債券展期提供可行范本，更重要的是龍頭房企債務(wù)展期落地，對穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期至關(guān)重要。

這一進(jìn)展并非孤立。1月9日，《彭博》引述消息人士報(bào)道，“萬科正在應(yīng)相關(guān)部門要求加快重組進(jìn)程，并盡快提交重組方案”。事實(shí)上，2026年以來，監(jiān)管部門多次表態(tài)，直接指向“保主體”，加之2025年已有18家房企債務(wù)重組獲批，多家房企完成境外債展期，房企風(fēng)險(xiǎn)化解正從個(gè)案突破邁入系統(tǒng)性、實(shí)質(zhì)性的落地階段。

01

萬科債務(wù)展期方案高票通過

1月26日，萬科境內(nèi)債券市場漲幅擴(kuò)大，多只債券因漲幅過大觸發(fā)臨時(shí)停牌。

消息面上，源于“21萬科02”債券持有人會(huì)議高票通過核心展期議案（議案一、議案四）。

萬科給出了行業(yè)全新債務(wù)兌付的新方案：

首先，對同意方案的每個(gè)賬戶實(shí)施不超過10萬元的“固定兌付安排”；

其次，1月底兌付扣除“固定兌付安排”后本金40%，剩余60%展期一年；

第三，提供項(xiàng)目公司應(yīng)收款質(zhì)押作為增信擔(dān)保措施。

余下兩筆債券與該筆兌付方案高度相似，即“部分兌付+資產(chǎn)增信”的組合拳，以時(shí)間換空間，此次方案通過為接下來兩筆債券商議展期具有示范意義，同時(shí)在短期內(nèi)能夠提振市場信心。

不過，萬科的“闖關(guān)”才剛剛開始。據(jù)普睿地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，除了目前給出展期方案的三筆合計(jì)68億元債券之外，截至7月30日，萬科還面臨七筆合計(jì)112億元到期債券兌付。

無論其余兩筆債券22萬科MTN004、22萬科MTN005，余額分別為20和37億元，是否能順利通過，萬科后續(xù)勢必要面臨更全面可行的債務(wù)重組。

02

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化債進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段

房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的一個(gè)重要標(biāo)志就是企業(yè)主體能夠正常運(yùn)作。

2026年以來監(jiān)管部門各項(xiàng)政策和表述可以看出，穩(wěn)主體仍是重要的內(nèi)容。

先是1月1日《求是》發(fā)文，其中提到“做好風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對預(yù)案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個(gè)別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應(yīng)對”。

緊接著，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門進(jìn)一步明確城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目貸款可進(jìn)行貸款接續(xù)，貸款期限最長可展期5年，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已為“白名單”項(xiàng)目提供超7萬億元貸款，隨著市場信心修復(fù)，政策重心在“保交房”的基礎(chǔ)上，向緩解項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力轉(zhuǎn)變，核心是“保主體”。

1月15日，金融監(jiān)管總局召開2026年監(jiān)管工作會(huì)議，提出“推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。依法合規(guī)支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解”。

在一系列政策引導(dǎo)下，房企回歸正常經(jīng)營軌道的環(huán)境支撐更加穩(wěn)固，目前企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解已進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。

在“丁祖昱評樓市2026年度發(fā)布會(huì)”上，我們統(tǒng)計(jì)了一組數(shù)據(jù)，截至2025年底，已經(jīng)有18家上市房企完成全部或部分債務(wù)重組，這些房企公布的債務(wù)重組方案涉及有息負(fù)債規(guī)模近1萬億元。

典型如旭輝、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、碧桂園等均實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債務(wù)整體重組；龍光境內(nèi)債重組成功；世茂、佳兆業(yè)等7家企業(yè)境外債重組落地；榮盛發(fā)展、綠地控股完成境外債展期等。

規(guī)模房企債務(wù)重組不斷落地，加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，也為其他中小企業(yè)加速債務(wù)重組提供信心。

不過，房企真正的復(fù)蘇仍取決于銷售市場能否企穩(wěn)回暖，以及企業(yè)自身能否完成向新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。

總的來說，從萬科等龍頭房企債務(wù)展期方案落地，到監(jiān)管層“保主體”政策的加碼，再加上18家房企萬億規(guī)模的債務(wù)重組陸續(xù)落地，我們可以清晰的看出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性落地階段。回過頭來看中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“穩(wěn)樓市”提升為化解風(fēng)險(xiǎn)的核心抓手，為整個(gè)行業(yè)的止跌回穩(wěn)筑牢底線，在這一過程中，房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)也不能再次擴(kuò)散。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段