21年上半年，還在高歌猛進(jìn)的銀城，與大多數(shù)房企一樣，在下半年便偃旗息鼓。
作者：陌爺
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“評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”、融資渠道狹窄、信用指標(biāo)薄弱、未來(lái)一年毛利率將維持在12%-14%的低位。”
這是去年國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪對(duì)于南京銀城的評(píng)價(jià)與判斷。當(dāng)下的輿論也在推波助瀾，將這家區(qū)域型房企的往“刑場(chǎng)”上送。21年上半年，還在高歌猛進(jìn)的銀城，與大多數(shù)房企一樣，在下半年便偃旗息鼓。隨著而來(lái)的便是組織架構(gòu)調(diào)整與裁員優(yōu)化。據(jù)內(nèi)部員工所說(shuō)，自去年下半年開(kāi)始，銀城要么在裁員、要么在裁員的路上。現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái)，也是有跡可循的。年度300億銷售目標(biāo)未完成，腳踩兩條紅線融資受阻，融資利率高居不下（存續(xù)美元債11.9%）。盈利能力堪憂，2020年凈利潤(rùn)僅1.83億，對(duì)應(yīng)營(yíng)收107億，甚至于制造業(yè)平均利潤(rùn)水平相當(dāng)。銀城的經(jīng)營(yíng)面疊加輿論風(fēng)波，融資受限，債券異動(dòng)，資本開(kāi)始審視。
NO. 1 凋零的蘇系房企
作為六朝古都、十朝都會(huì)的南京鮮有規(guī)模房企。曾經(jīng)的愛(ài)濤置業(yè)、宏圖地產(chǎn)、亞?wèn)|建發(fā)、鴻意地產(chǎn)、天正置業(yè)等，都是本土房企的優(yōu)秀代表，只是如今，有的難覓蹤跡、有的只有零星項(xiàng)目。在全國(guó)能排上號(hào)的新城、中南都不是出生南京，一個(gè)常州、一個(gè)南通。而如今宏圖已在悄然去地產(chǎn)化、棲霞建設(shè)在市場(chǎng)上聲威勢(shì)弱、朗詩(shī)走上了輕資產(chǎn)路線、雨潤(rùn)艱難到賣子求生、蘇寧斗完國(guó)美斗京東，而今瀕臨破產(chǎn)。即便如此，如今的中南、新城兩位老大哥的日子也不好過(guò)。中南頻頻被爆商票逾期，陷入流動(dòng)性危機(jī)。新城，自從他老爹出了那檔子事后，負(fù)面輿論就沒(méi)斷過(guò)，且以吾悅廣場(chǎng)作為在三四五線城市做降維打擊的發(fā)展模式，在市場(chǎng)下行的周期中逐漸舉步維艱。當(dāng)兩位老大哥開(kāi)始偃旗息鼓，能扛起大旗的蘇系房企幾乎沒(méi)有。銀城和弘陽(yáng)近兩年都在不斷的嘗試和沖擊，想要為寧系房企沖口氣。2018年弘陽(yáng)地產(chǎn)、銀城國(guó)際上市，為本土房企稍稍掰回了一點(diǎn)顏面。但是插上資本的翅膀后，都逐漸被規(guī)模所綁架。資本就像是一劑“春藥”，容易上癮，也容易透支。
NO. 2 銀城的風(fēng)還在吹
于1993年成立于南京，12年后首次走出南京進(jìn)駐無(wú)錫。上市之后，銀城便開(kāi)始一路高歌猛進(jìn)。截至2020年年末，總土儲(chǔ)為599萬(wàn)平方米，主要位于南京、杭州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角區(qū)域核心城市的核心地塊。
進(jìn)入2021年，銀城國(guó)際依然未放緩拿地的步驟，踩中市場(chǎng)高位。但凡在21年全國(guó)一批次集中供地中激進(jìn)拿地的，基本都是站在高高的山崗上。宋都退地、花樣年破產(chǎn)、融信斷臂轉(zhuǎn)股。4月22日，銀城以2.7億拿下無(wú)錫江陰1宗宅地，溢價(jià)率高達(dá)45.2%。5月初以6.33億元競(jìng)得杭州臨安1宗住宅用地。而銀城之所以選擇在市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰的周期節(jié)點(diǎn)沖擊規(guī)模，在于其行業(yè)定位：
“2021年上半年投資拓展力度較大，有部分原因是兩集中供地政策實(shí)施后，區(qū)域性龍頭企業(yè)在當(dāng)?shù)赝卣沟膬?yōu)勢(shì)會(huì)不斷放大，比如杭州的濱江、南京的我們（銀城國(guó)際）、廈門的建發(fā)等。”
1、濱江的發(fā)展在于占據(jù)地利，杭州市場(chǎng)穿越了兩個(gè)周期依然能夠做到一枝獨(dú)秀，以及其無(wú)法復(fù)制的扁平化管理體系。2、建發(fā)的能力在于背靠大樹(shù)，以及集聚優(yōu)勢(shì)的融資成本。而在對(duì)標(biāo)對(duì)手上的這幾點(diǎn)，銀城都不具備。
作為銀城兩大重倉(cāng)的城市，南京和杭州，現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái)在擇地策略和進(jìn)入時(shí)點(diǎn)上都出現(xiàn)了偏差。先是南京，現(xiàn)房銷售政策導(dǎo)致回款不利，現(xiàn)金流更是雪上加霜。再是杭州，高位踩進(jìn)，有限的利潤(rùn)空間使得大多數(shù)項(xiàng)目都不掙錢，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。插上資本的銀城并沒(méi)有騰飛，反倒可能是“飛得越高、摔得越慘”。現(xiàn)金流緊張、裁員風(fēng)波不斷、評(píng)級(jí)下調(diào)……..
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銀城的風(fēng)還在吹
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