YY評級 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：rating狗
摘要
YY去年對寶龍的跟蹤報告曾指出，寶龍在2022年面臨集中到期大考（2022年有80億元人民幣+7億美元+10億港元債券行權或到期）。2022年以來，寶龍如同其他高收益民企，接連遭遇銷售額腰斬、資本市場融資受阻等困境，而年報顯示21年末非受限貨幣資金/短期債務比僅有0.88，出現資金缺口。寶龍于上半年勉力還債后，今年6-12月還有45.15億元境內債（含ABS）+6億美元境外債面臨行權或到期，折合人民幣約85億元。集中兌付壓力下不容喘息。
由于公司的銷售承壓，而債務已猶如“懸頂之劍”，80余億元REITS發行失效后，寶龍拿出了新的融資及償債計劃：1）出售寫字樓和長期出租公寓（價值150-200億元）；2）抵押39個購物商場和酒店（價值200-250億元），因此本文主要關注三方面基本面，作為公司短期流動性的支撐點：01 商業項目去化情況；02 新一線及二線城市在售住宅項目可貢獻的回款；03 商業項目資產質量及抵押空間。
01 寶龍位于新一線/二線城市（長三角的南京、寧波、溫州、無錫，以及中部的武漢）的在售項目，在完全去化的理想情況下，后續可回流資金約**億元，實際可回流資金仍取決于銷售復蘇情況
02 去年下半年公司整體去化率降至40.7%，其中商業去化率低至32%，從22年至今銷售額滑坡來看，目前實際去化預計更嚴重。因此，“寶龍預期今年能從寫字樓和長期出租公寓（價值150-200億元）的銷售中獲得**-**億元”可能仍為高估，我們的預期可再打個折扣。
03 投資物業和酒店賬面上還有約***億元的抵押空間。但當前環境下，金融機構在選擇資產和發放貸款時可能會更加謹慎。而從資產質量角度來看，寶龍的商場和酒店布局偏下沉，多布局一二線城市非核區域，以及下沉至三線及區縣，而且近年來商場平均收益呈下滑趨勢，盈利能力有所削弱，加上疫情反復使得商場和酒店經營承壓，商場和酒店資產整體質量一般。
綜上分析，公司銷售回款******下半年集團層面到期債務，商業資產出售在當前環境下********，短期償債來源取決于********進度，再融資與下半年債務到期，是一場與時間的賽跑。
圖表速覽
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“YY評級”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： YY | 寶龍地產跟蹤：與債務到期賽跑
