丁祖昱評樓市 
中國最專業(yè)、最具規(guī)模的信用評級機構之一。 業(yè)務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業(yè)、非金融企業(yè)等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發(fā)行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業(yè)務。
作者：編輯部、CRIC研究
而成交卻大相徑庭，杭州60宗地中成交59宗，其中23宗地觸頂，溢價率和流拍率分別為6.6%、2%；而天津30宗地塊中只停牌15宗，僅5宗涉宅用地成交，溢價率和流拍率分別為0.6%和83%，流拍率在首輪已完成土拍的城市中最高。
01杭州：門檻抬升無礙熱度延續(xù)
杭州是為數不多提升競拍門檻的城市。
在去年第三輪集中土拍回暖后，杭州集中供地的主基調傾向于以穩(wěn)為主，比如減少中心城區(qū)優(yōu)質宅地供應，提高房企參拍門檻。雖與天津相比明顯偏熱，但相較于去年三批次，觸頂成交地塊幅數明顯降低，占比接近四成。
先來看杭州首輪集中供地的變化。
首先，調整供應結構，核心城區(qū)供地比例不足20%，而去年第三批次核心城市供應比例接近六成。也就是說，本輪首批次集中供地質量并不如去年第三批次。
圖：杭州22年首次集中土拍出讓地塊中心城區(qū)地塊占比與21年第三批對比（按幅數）
數據來源：CRIC
此外，此番杭州在土拍規(guī)則上也做了較大調整。由“直接搖號”改為“一次性報價+搖號”，而且首次提出“次高者得”，有效避免了價高者得追高地價的風險，但競得者的不確定性也隨之增加。為降低土拍熱度，杭州取消了預申請的出讓模式，競拍保證金比例重回20%，變相抬高了房企參拍門檻。
即便如此，杭州首輪集中土拍依然走出獨立行情。
在59幅成交地塊中，有23宗觸頂成交，占比接近四成。其中，起拍價最高達38億元的四堡七堡單元JG1404-47地塊仍然吸引了近20家房企經過38輪競拍，很快便觸及中止價；其中不乏正式開拍前便觸頂的地塊，奧體板塊的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊吸引34家房企進入一次報價區(qū)間，最終大悅城以15.57億元搖中。
觸頂成交地塊盈利空間如何？
據CRIC測算，23宗觸頂成交地塊的平均地房比約為0.57，房地價差也均在1萬元/平方米之上，盈利空間可觀。
以本輪成交土地單價最高的錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓板價達45321元/平方米，精裝限價約6.6萬元/平方米，地房比接近0.7，但房地價差卻高達2萬元/平方米，利潤空間十分充裕。
圖：杭州2022年第一批“觸頂”地塊盈利空間測算（億元，元/平方米）
數據來源：CRIC
杭州首輪土拍仍然表現出區(qū)域分化的特征，其中27宗地塊底價成交，1宗地塊流拍。此類地塊表現出兩大特征：首先，地塊性質較為復雜的商住用地，在房企現金流普遍趨緊，行業(yè)整體預期變弱的情況下，底價成交為常態(tài)；第二類則位于偏遠郊區(qū)，商品住宅去化周期顯著偏高。
從房企拿地來看，本土民企表現活躍，尤其是濱江成為最大贏家，本輪拿下11幅地塊，拿地金額超過180億元，而綠城則緊隨其后。外來房企仍然以資金實力充沛的央企和國企為主，比如如大悅城、保利、招商、越秀、華潤、中鐵建、建發(fā)等均積極參拍
表：杭州2022年一批次土拍拿地金額TOP10房企拿地情況（億元，幅）
數據來源：CRIC
02 天津：首輪集中土拍熱度跌入“冰點”
反觀天津，流拍率升至83%，創(chuàng)下已完成首輪集中土拍的城市中最高流拍率，蕭條盡顯。
5宗宅地總成交建面僅54萬平方米，總成交金額僅有38億元，其中濱海新區(qū)大港地走出了獨立行情，經過多輪競價觸及最高限價，最終被景明房地產搖中，成交價15960萬元，溢價率為15%；相比之下，而東麗、西青、武清、北辰的地塊或底價成交，或流拍，市場熱度處于低位。
值得注意的是，開拍前三日，天津自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，30宗中有15宗停牌。如此一來，天津首輪集中土拍僅剩下14宗涉宅地，實際總供應建面僅有166萬平方米，總起拍價僅有95億元，供地規(guī)模較原供地公告規(guī)模近乎腰斬。
對比廈門、福州和寧波，這些城市均出現過“回爐”的情況，天津此次集中土拍臨時停牌地塊，或將下調起拍樓面價，以優(yōu)化項目房地差空間，進一步向房企讓利，提升房企參拍積極性。
從結果來看，天津首輪集中土拍結果并不盡如人意。僅有濱海新區(qū)大港1宗地塊觸頂搖號成交，其余地塊均底價成交，整體溢價率僅0.6%，市場熱度延續(xù)低位。
房企參拍積極性尚未調動，依舊以本地城投為主，譬如天津城投、武清城投等，均底價拿地
表：天津各輪土拍主要參拍房企
數據來源：CRIC整理
03地市表現與樓市正相關
杭州和天津集中土拍兩極分化的現象，與疫情長期反復的客觀影響不無關系，同時更要歸根于兩城樓市表現差異。
首先來看杭州。
2022年以來，杭州樓市在2月份迎來短暫回調后，3月新房市場供應放量，成交量價雙升，新建商品住宅成交74萬平方米，環(huán)比上漲117%，成交均價為32413元/平方米，環(huán)比上漲17%。
更為重要的是，截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個月。
圖：2020年1月-2022年3月杭州商品住宅成交量價（萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC
實際上，樓市表現的冷與熱，也是杭州本輪土拍區(qū)域分化的重要原因。
聚焦杭州各個區(qū)域，此次土拍低溢價或底價成交的地塊多位于蕭山、余杭、臨平、錢塘等區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊或臨安、富陽等距離主城較遠的區(qū)域，而這些區(qū)域樓市成交熱度顯著低于熱點片區(qū)。
從去化來看，雖全市商品住宅去化僅為4.2個月，但臨安、富陽區(qū)的商品住宅去化周期顯著高于其他區(qū)域，分別為8.3個月和7個月。
盡管如此，杭州整體樓市表現仍然好于多數二線城市。
圖：2022年3月底杭州各區(qū)域商品住宅去化周期（月）
數據來源：CRI
再來看天津。
造成此次土拍市場冷清的原因來自于疫情反復、樓市下行等多方面，其中樓市下行或是主因。
近期天津商品住宅去化速度明顯變慢。CRIC數據顯示，去年四季度以來，天津商品住宅月均成交量僅有80萬平方米，而去年二、三季度月均成交量高達120萬平方米，對比之下，月均成交量降幅高達33%。
受此影響，天津商品住宅去化周期大幅拉長。
CRIC數據顯示，截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已達28個月，較去年同期拉長了68%，尤其是武清等遠郊區(qū)域庫存量更是居高不下，去化艱難。
樓市表現不佳的大背景下，天津地市熱度自然也難出現回溫勢頭。
圖 ：2020年1月-2022年3月天津商品住宅月度成交量價（萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC整理
此外，城市基本面也對地市表現有一定的影響。
先看GDP。2021年杭州GDP達到 1.8萬億元，同比增長8.5%，位列全國第7位；天津2021年GDP約為1.6萬億，同比上年增長6.6%，位列全國第十位。
再來看兩個城市人口。根據兩地統計公報顯示，截止2021年末，杭州全市常住人口為1220.4萬人，較2020年末七普數據加23.9萬人。而天津則相反，2021年天津常住人口1373萬人，相較于七普數據再度減少13.6萬人，人口流失依然在持續(xù)，這也進一步導致天津樓市需求規(guī)模減少，土地市場熱度跌入冰點也在情理之中。
當前房企資金壓力仍處于高位的背景下，同日開拍的杭州與天津2022年首輪集中供地兩極分化的表現，恰恰是當前房地產市場城市分化的真實寫照。
當前樓市成交情況，成為企業(yè)拿地的重要考量，企業(yè)在拿地時會更多的考慮流量指標是否可以達到預期，尤其是在現金流承壓的情況下，面對反復的疫情和持續(xù)增加的行業(yè)不確定性，房企整體投資策略依然偏向保守和謹慎。
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