觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
近期，地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪融資潮。
受益于房企境內(nèi)發(fā)債政策松綁，越來越多開發(fā)商通過公司債、超短期融資券、中期票據(jù)等方式“儲糧”。
最新消息透露，2月21日，萬科企業(yè)股份有限公司披露2022年度第三期中期票據(jù)發(fā)行文件。
這是萬科年內(nèi)發(fā)行的第三筆中期票據(jù)，三次發(fā)行涉及資金80億元。
不過，從發(fā)債端亦發(fā)現(xiàn)，目前成功發(fā)債的房企大多有地方或者國資背書，往往信用評級較高，整體融資閘口還未完全向民企開放。
80億中票
2022年開年，萬科無疑是房企融資“急先鋒”，接連披露發(fā)債動態(tài)。
2月21日，萬科發(fā)布2022年度第三期中期票據(jù)募資說明書，本次中期票據(jù)注冊額度為20億元，首期一次性發(fā)行，擬全部用于商品房項目建設(shè)。
據(jù)觀點新媒體查閱，本期募集資金擬用于三個住宅項目的開發(fā)建設(shè)，包括萬科雪山二期A11地塊、沈陽翡翠觀湖一分期項目、西安瀾岸項目，預計總投資金額分別為15.26億元、18.15億元及33.50億元。
事實上，萬科于年內(nèi)計劃及完成發(fā)行的中期票據(jù)共計三筆，募資金額共計80億元，且募集資金均用于商品房項目建設(shè)。
其中，第一期中期票據(jù)發(fā)行金額30億元，主要用于重慶市永川萬科城一期、二期以及佛山金域半島一期、萬科雪山二期A6地塊建設(shè)項目、萬科雪山二期A8地塊建設(shè)項目等5個住宅項目建設(shè)開發(fā)。
而第二期中期票據(jù)發(fā)行金額為20億元，投資對象則為山東濟南萬科雪山二期A13地塊建設(shè)項目以及沈陽渾南新都心一期分期項目。
分析人士提到：“發(fā)債用途不是為了償還舊債，而是用于商品房項目建設(shè)，充分說明房企的融資和項目開工等緊密結(jié)合。”
與此同時，根據(jù)市場消息透露，萬科此前發(fā)行的第一期中票利率為2.95%，較其于2021年9月的3年期中票利率下降13bp。而第二期中票利率詢價區(qū)間在2.50%-3.50%，成本保持在行業(yè)低位。
基于萬科過往發(fā)債表現(xiàn)，有市場人士預測，“萬科第三筆中票利率或許不超3%”。
對萬科而言，一方面，年內(nèi)多筆融資均明確投向項目建設(shè)方面，說明企業(yè)在“借新還舊”方面的需求有所減弱；另有數(shù)據(jù)顯示，2022年首季度，萬科并無公開債務(wù)到期，企業(yè)資金面較為從容，也形成了利率優(yōu)勢。
另一方面，在中國經(jīng)濟穩(wěn)增長主題下，“保交樓”成為地產(chǎn)政策調(diào)控的核心要點，而萬科這種明確用于商品房建設(shè)的融資需求，亦能夠較好獲得資金支持。
據(jù)了解，目前，萬科共計完成四筆中期票據(jù)注冊，總規(guī)模100億元，而前三期募資金額為80億元，后續(xù)仍有20億元額度。
數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理
不止是萬科，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)有超過十家房企通過發(fā)債融資為項目開發(fā)籌集資金，包括碧桂園、中海、美的、建發(fā)、首創(chuàng)、首開、金地等，募資資金近300億元，實際投入項目建設(shè)的金額超200億元。
過去，償還到期債券是房企發(fā)債的一個主要資金用途。
以萬科為例，2019年公開發(fā)行的債券共計15筆，融資金額超200億元；2020年，發(fā)債融資亦超200億元；過去一年，據(jù)不完全統(tǒng)計，該公司共計發(fā)行五筆債券，發(fā)行金額僅105.56億元。
不過，萬科2021年一季末宣布順利回歸“綠檔”。2021半年報披露，萬科凈負債率20.2%，持有貨幣資金1952.2億元，相當于短期借款和一年到期有息負債總和的2.3倍，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為69.7%；綜合融資成本僅為4.27%。
另外，根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的評級數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，萬科無公開債務(wù)到期，凈融資規(guī)模將顯著提升。
據(jù)觀點新媒體查閱，截至2022年2月21日，重點房企共計發(fā)行45筆債券，包括超短期融資券、中期票據(jù)、超短期融資券、ABS等，融資金額近800億元。
其中，濱江集團、華發(fā)股份、華僑城、越秀集團、中海、綠城、萬科等企業(yè)均計劃及發(fā)行三筆債券，碧桂園、建發(fā)、首創(chuàng)及首開兩筆。
房企密集發(fā)債，源于債務(wù)集中到期。據(jù)標普信評發(fā)布的研究報告，2022年，116家本企業(yè)年內(nèi)國內(nèi)債券到期金額約2300億元，如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務(wù)重壓將更大，年內(nèi)房企海外債到期余額為273.25億美元，償債壓力集中于上半年。
可以觀察到的是，2022年以來，房企境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)改善，紛紛發(fā)債籌資，以備寒冬。
償還到期債券仍是房企發(fā)債的另外一個主要資金用途，另外，大型國有房企還能利用資金支持其兼并收購
數(shù)據(jù)顯示，在開年以來發(fā)債數(shù)據(jù)當中，有八成發(fā)債用于以舊換新。
其中，1月6日，綠城集團發(fā)行3年期26億元中期票據(jù)，用于償還債務(wù)融資工具、置換用于贖回已到期債務(wù)融資工具的自有資金、償還銀行貸款及項目建設(shè)；1月12日，中海發(fā)行3年期18億元中期票據(jù)，用于償還項目貸款及項目建設(shè)……
值得一提的是，招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中票據(jù)（并購），這是國內(nèi)首批房地產(chǎn)項目并購中期票據(jù)正式落地。其中，3年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率2.89%，5年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率3.3%。
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