本文旨在探究上海地區(qū)涉2020疫情的房屋租賃合同糾紛房租減免部分的裁判規(guī)則，對(duì)比兩輪疫情時(shí)的相關(guān)紓困政策和指導(dǎo)意見(jiàn)，在此基礎(chǔ)上對(duì)上海地區(qū)法院涉2022疫情的房屋租賃合同糾紛裁判規(guī)則進(jìn)行預(yù)測(cè)，以幫助企業(yè)對(duì)上海地區(qū)的房租減免裁判規(guī)則進(jìn)行全局性的把握，應(yīng)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

我們整理了司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)就疫情期間房租減免問(wèn)題頒布的文件，主要如下：

二．疫情期間租金減免的裁判規(guī)則探析和展望

1. 支持租金減免的情形

（1）租金減免幅度：通常減免二個(gè)月或三個(gè)月的租金。

（2）判決減免的理由和依據(jù)

①依照政府租金減免相關(guān)政策判決減免。

②受疫情影響承租人無(wú)法正常使用房屋、營(yíng)收受到影響。

不支持國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋租金減免的案例相對(duì)較少，但也仍存在法院判決不減免租金或減免幅度明顯較少的情形。其中，常見(jiàn)的主要原因是承租人的條件不符合國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋租金減免的相關(guān)政策規(guī)定，例如承租的房屋涉及居住用途而非完全商用（例：（2021）滬0112民初6932號(hào)）、被告屬社會(huì)團(tuán)體法人而非中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶（例：（2020）滬0105民初18573號(hào)）、次承租人未獲得出租人的租金減免（例：（2021）滬02民終7922號(hào)）等。

值得注意的是，也存在法院準(zhǔn)許出租人根據(jù)自身情形制定房租減免政策并允許縮小減免幅度的情形，例如（2021）滬02民終8754號(hào)判決中，法院認(rèn)為“紅坊半島公司認(rèn)為其應(yīng)該獲得三個(gè)月的租金減免的依據(jù)是上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出《關(guān)于本市國(guó)有企業(yè)減免中小企業(yè)房屋租金的實(shí)施細(xì)則》等行政性文件，該文件對(duì)于疫情期間的租金減免提出了要求，但該文件并非強(qiáng)制性法律規(guī)定，且并沒(méi)有具體的實(shí)施細(xì)則，相關(guān)國(guó)有企業(yè)可以根據(jù)不同的情形進(jìn)行處理…相應(yīng)政策的制定、實(shí)施，并非民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍…”。換言之，本案中法院認(rèn)為相關(guān)租金減免政策的制定和執(zhí)行屬于行政系統(tǒng)內(nèi)部事務(wù)，并非屬于由民法所調(diào)整的民事法律關(guān)系，不能僅憑此就作為法院判決租金減免的依據(jù)，并尊重國(guó)有企業(yè)對(duì)租金減免的自主裁量。

3. 總結(jié)及展望

以上判決作出的時(shí)間多為2020年或2021年，均是因2020年初的疫情引發(fā)的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋租金減免的糾紛。上海地區(qū)對(duì)該類糾紛的判決，主要有如下特征：1.如承租人本身無(wú)重大瑕疵或過(guò)錯(cuò)（例如不符合政策中的減免條件），法院通常裁判減免租金；2.對(duì)于租金減免的幅度，法院判決時(shí)并不完全參照行政機(jī)關(guān)出具的減免政策，具有一定自由裁量空間；3.承租人對(duì)于“房屋無(wú)法正常使用”、“營(yíng)收產(chǎn)生重大減損”、“經(jīng)營(yíng)困難”等情形承擔(dān)的舉證責(zé)任較輕甚至無(wú)需承擔(dān)，法院傾向于推定承租人具有前述情況；4.在絕大部分案件中，判決書(shū)的裁判依據(jù)不會(huì)直接援引情勢(shì)變更條款或公平原則條款，而是在說(shuō)理部分就考量的情形進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明。

究其原因，我們認(rèn)為：

• 《2020最高院涉疫指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》和《2020上海高院涉疫問(wèn)答（二）》并未就2020年疫情期間的房租減免幅度進(jìn)行具體明文規(guī)定，且后者也并未要求上海法院參照市政府的減免政策判決房租減免的幅度，加之2020年上海市政府本身規(guī)定的房租減免幅度也有變化（該幅度由二個(gè)月變?yōu)槿齻€(gè)月，可詳見(jiàn)上文的政策綜述部分），以上三個(gè)因素共同導(dǎo)致上海地區(qū)的法院在判決減免幅度時(shí)具有一定的任意性；

• 對(duì)“房屋無(wú)法正常使用”、“營(yíng)收產(chǎn)生重大減損”等情形的認(rèn)定并無(wú)具體的標(biāo)準(zhǔn)，再加上企業(yè)經(jīng)營(yíng)的確會(huì)受到疫情影響，這導(dǎo)致法院分配給承租人對(duì)此的舉證責(zé)任較輕甚至沒(méi)有。

相比之下，2022年上海市政府對(duì)于國(guó)有企業(yè)房屋的減免政策更加具體明確（詳見(jiàn)《2022上海國(guó)企房租減免細(xì)則》），且《2022上海高院涉疫問(wèn)答（三）》也明文規(guī)定了國(guó)有企業(yè)房屋租金減免“按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)的租金”。因此，可以預(yù)測(cè)涉2022年疫情國(guó)有企業(yè)房租減免的裁判規(guī)則具有以下特征：1.相較于2020年，上海地區(qū)各法院裁判的標(biāo)準(zhǔn)更加統(tǒng)一，法官自由裁量相對(duì)縮小；2.判決國(guó)有企業(yè)房租是否減免的標(biāo)準(zhǔn)將更多參考市政府的減免政策，考量“房屋無(wú)法正常使用”、“營(yíng)收產(chǎn)生重大減損”這些因素的比重減少，這進(jìn)一步降低了承租人的舉證責(zé)任；且房租減免幅度或大多為3個(gè)月，特殊情形下為6個(gè)月。

1. 支持租金減免的情形

（1）租金減免幅度：通常為二個(gè)月以下的租金。

（2）判決減免的理由和依據(jù)

①“裁判依據(jù)”中直接援引《中華人民共和國(guó)民法典》公平原則條款。

在（2021）滬0115民初37316號(hào)判決書(shū)中，法院以被告對(duì)系爭(zhēng)房屋未用于經(jīng)營(yíng)使用為由根據(jù)公平原則減免兩個(gè)月租金，并在裁判依據(jù)中直接援引民法典的公平原則條款。

②引用《2020最高院涉疫指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第六條作為依據(jù)進(jìn)行說(shuō)明。

例如（2021）滬01民終7484號(hào)、（2021）滬0115民初44764號(hào)等判決書(shū)中的“法院認(rèn)為”部分直接援引前述指導(dǎo)意見(jiàn)作為裁判的理由。可見(jiàn)《2020最高院涉疫指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》是法院判決租金減免的重要依據(jù)。

③受疫情影響承租人無(wú)法正常使用房屋、營(yíng)收受到影響。

有些判決雖未引用《2020最高院涉疫指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》，但是對(duì)其中的“營(yíng)收受影響”等情形也進(jìn)行了考量。例如（2021）滬01民終6390號(hào)中，法院認(rèn)為“但疫情對(duì)于酒店服務(wù)行業(yè)也卻有一定影響，結(jié)合綠浦公司對(duì)系爭(zhēng)房屋的實(shí)際使用情況，一審法院酌情在后續(xù)租金欠付期內(nèi)免除綠浦公司一個(gè)月的租金。”

2. 不支持租金減免的情形

對(duì)于非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋，不支持租金減免主要原因是“未影響承租人正常使用房屋”、“未導(dǎo)致承租人經(jīng)營(yíng)困難”等。

3. 總結(jié)及展望

以上都是針對(duì)受2020疫情影響的非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋房租減免的糾紛。上海法院對(duì)該類糾紛的判決，特點(diǎn)如下：1.是否減免房租的標(biāo)準(zhǔn)與《2020最高院涉疫指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第六條基本保持一致，即減免的主要依據(jù)是承租人出現(xiàn)房屋無(wú)法使用或營(yíng)收明顯減少的狀況；2.減免幅度通常在二個(gè)月以內(nèi)，并根據(jù)實(shí)際情況在二個(gè)月范圍內(nèi)自由裁量；3.有法院要求承租人“房屋無(wú)法使用”、“營(yíng)收明顯減少”承擔(dān)一定的舉證責(zé)任。相比之下，承租人對(duì)非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋房租減免承擔(dān)的舉證責(zé)任大于對(duì)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋房租減免的舉證責(zé)任。

究其原因，我們認(rèn)為：1. 2020年疫情時(shí)，行政機(jī)關(guān)未就非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋的房租減免頒布具體可實(shí)操的政策，這導(dǎo)致法院普遍傾向于參考《2020最高院涉疫指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第六條，因此裁判口徑相較于國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋情形中更為一致；2. 在非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋的租金減免中，出租人和承租人之間為平等民事主體，減免租金相當(dāng)于變更平等民事主體間的合同內(nèi)容，故法院更為謹(jǐn)慎。這體現(xiàn)在承租人對(duì)房租減免標(biāo)準(zhǔn)（例如營(yíng)收明顯減少）的舉證責(zé)任相對(duì)較高的方面上；3. 2020年上海市受疫情影響最大的時(shí)間為二、三月份，因此法院通常判決減免二個(gè)月以內(nèi)，與實(shí)際情況相符，具體法院在認(rèn)定因政策以及疫情影響實(shí)際影響的租賃時(shí)間時(shí)會(huì)引用上海市人民政府頒布的相應(yīng)官方文件（例如：法院在確定2020年疫情上海封閉時(shí)長(zhǎng)為：2020年1月24日至2020年3月24日，自2020年1月24日上海發(fā)布了突發(fā)性公共衛(wèi)生事件一級(jí)應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制起至2020年3月24日取消突發(fā)性公共衛(wèi)生事件一級(jí)應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制止）。

就2022年疫情相關(guān)的非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房租減免裁判規(guī)則，上海高院于2022年4月10日頒布了《2022上海高院涉疫問(wèn)答（三）》，內(nèi)容基本與《2020最高院涉疫指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》一致。基于此，我們預(yù)測(cè)涉2022年疫情非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋房租減免糾紛的裁判規(guī)則具有以下特征：

• 房租減免幅度或根據(jù)本輪上海市封閉管控的實(shí)際時(shí)長(zhǎng)而確定，根據(jù)民法公平原則，減免幅度可能是承租人與出租人各自承擔(dān)一半封閉期間的損失。實(shí)際時(shí)長(zhǎng)可能還是以政府官方文件為準(zhǔn)，若租賃房屋實(shí)際影響時(shí)間超過(guò)政府官方文件所列時(shí)間的，建議承租人注意相關(guān)證據(jù)保留，例如街道通知文件照片、與相關(guān)政府部門人員溝通記錄以確定實(shí)際封閉時(shí)間；

• 鑒于本輪疫情對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的巨大影響，更容易認(rèn)定“房屋無(wú)法使用”、“營(yíng)收明顯減少”等情形，因此由承租人承擔(dān)的符合減免標(biāo)準(zhǔn)的舉證責(zé)任或相對(duì)較輕；

• 截至本文出具之日，最高人民法院尚未頒布2022年疫情相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn)。若本輪疫情有向其他省市蔓延之勢(shì)，最高院或出具相關(guān)文件，以進(jìn)一步規(guī)范此類案件的裁判。

鑒于上海本輪疫情封控對(duì)整體商業(yè)活動(dòng)的影響較大且范圍較廣，或?qū)⒂楷F(xiàn)出較多房屋租賃合同糾紛，對(duì)此，我們認(rèn)為承租人與出租人應(yīng)本著共克時(shí)艱、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則妥善處理潛在的糾紛。與此同時(shí)，各方也應(yīng)有所準(zhǔn)備，在前期協(xié)商過(guò)程中注意留痕，例如保存申報(bào)減免表格、郵寄憑證、街道的管控文件等書(shū)面證據(jù)，以免爭(zhēng)議訴至法院時(shí)無(wú)法充分舉證。本文旨在針對(duì)疫情期間上海地區(qū)房租減免規(guī)則進(jìn)行探究，幫助各方對(duì)未來(lái)可能存在的租賃合同糾紛作好準(zhǔn)備，望有所裨益。