作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）

9月26日，一個(gè)叫「光耀集團(tuán)」的深圳房企發(fā)布公告，宣布破產(chǎn)。

這讓沉寂多時(shí)的光耀集團(tuán)再次獲得了關(guān)注。

9月，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)「金九銀十」的好日子，只是，那樣的熱鬧已經(jīng)成為了「?jìng)鹘y(tǒng)」。

眼看著2021年溜走了四分之三，房企破產(chǎn)倒閉的身影一個(gè)接著一個(gè)，根本停不下來(lái)。十一郎無(wú)奈地想，光耀的倒下，到底是2021年房企破產(chǎn)大潮的高潮，還是末尾？

我很不情愿的去翻看了下人民法院公告網(wǎng)，9月26日，2021年走到了第270天，雖然光耀集團(tuán)還「榜上無(wú)名」，沒(méi)有在該網(wǎng)站上公示，但卻能看到和光耀集團(tuán)一樣倒下的房企們，已經(jīng)達(dá)到了300家。

300天倒閉270家房企！

十一郎掐指一算，這相當(dāng)于：2021年每天消失1.1家房地產(chǎn)企業(yè)。

這速度，比2020年一年消失超500家的數(shù)字還要讓人心生顫抖。

雖然也有專家表示，過(guò)去兩三年破產(chǎn)的房企多為中小型房企，有的甚至是一個(gè)項(xiàng)目就成立了一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，資金實(shí)力差，經(jīng)營(yíng)管理水平低，在過(guò)去野蠻生長(zhǎng)時(shí)代是「趕上了好時(shí)候」，而在如今「三道紅線+兩集中」的高壓政策下，退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不足為道。

但這樣的行業(yè)信號(hào)對(duì)整體的市場(chǎng)信心打擊卻是極大的。

除了不知名的小房企，一些知名的開發(fā)商甚至大型開發(fā)商也深受影響。

2021年上半年，中小房企折戟，千億級(jí)、Top級(jí)房企同樣也面臨挑戰(zhàn)，如泰禾集團(tuán)、華夏幸福、恒大也被曝出債務(wù)危機(jī)。

作為曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)的光耀集團(tuán)，雖然也有過(guò)一時(shí)風(fēng)格，但縱觀其發(fā)展歷程，無(wú)非也是大環(huán)境縮緊后遭遇的資金鏈緊張問(wèn)題。

這個(gè)創(chuàng)立于2002年的惠州明星房企，曾經(jīng)躋身「2011中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)」，從創(chuàng)立到進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企，再到破產(chǎn)，用了20年時(shí)間。

十多年前，房地產(chǎn)策劃的老人對(duì)一則廣告語(yǔ)會(huì)比較熟悉：「先生的湖，湖邊的墅」。

那時(shí)候，光耀集團(tuán)與奧美廣告推出「先生的湖」項(xiàng)目，這句「先生的湖，湖邊的墅」推廣語(yǔ)，一時(shí)風(fēng)靡整個(gè)行業(yè)，在當(dāng)時(shí)在地產(chǎn)策劃界廣為傳頌。

光耀集團(tuán)成立之初，就盡顯野心，用大盤開發(fā)模式一炮而紅，將近30塊土地平整成一塊，開發(fā)出總規(guī)劃面積約80萬(wàn)平方米的荷蘭水鄉(xiāng)。

后來(lái)，樂(lè)此不疲的光耀集團(tuán)相繼開發(fā)出了光耀城、荷蘭小鎮(zhèn)、將軍湖、翡儷港等多個(gè)超百萬(wàn)平的大盤。

巔峰時(shí)期，光耀曾有29個(gè)項(xiàng)目，分布在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域，甚至向香港、韓國(guó)、馬來(lái)西亞等海外區(qū)域拓展。

從2008年的7億銷售額到2011年的60億，光耀經(jīng)歷了快速擴(kuò)張。

這背后，離不開高杠桿的運(yùn)用。

2009年，光耀曾投入10億試圖進(jìn)軍資本市場(chǎng)，借殼ST天目藥業(yè)上市，但因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控而終止重組。

2011年，又耗資2億在湖南收購(gòu)了兩處礦井，欲再次借殼上市。但恰逢礦業(yè)走下坡路，此次嘗試又以失敗告終。

沒(méi)辦法，上市不成，光耀開始大量涉足民間借貸。2011年，總規(guī)模約15億元，占到整個(gè)融資規(guī)模三分之一，借款期限長(zhǎng)達(dá)3年，光是利息就高達(dá)十幾億元。

好景不長(zhǎng)，這種超常規(guī)發(fā)展很快出現(xiàn)了問(wèn)題。

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩下行，金融機(jī)構(gòu)開始收緊房地產(chǎn)信貸，光耀多個(gè)項(xiàng)目相繼延遲交樓、停工，多筆借款到期無(wú)法償還，隨后傳出光耀爆雷的消息，荷蘭小城、光耀翡儷港爛尾至今，導(dǎo)致大批業(yè)主因拿不到房而上訪維權(quán)。

這一切直指向光耀地產(chǎn)的資金緊缺、債務(wù)黑洞。

此前，郭耀名對(duì)媒體回應(yīng)中稱其資金缺口大概在3-5億元。而有業(yè)內(nèi)人士透露，光耀地產(chǎn)面臨的資金缺口或許更大，項(xiàng)目涉及的信托償還、銀行等多家金融機(jī)構(gòu)以及多家民間借貸的債務(wù)缺口或高達(dá)20多億元。

2014年，光耀集團(tuán)便被爆出總負(fù)債達(dá)到百億元。

風(fēng)雨飄搖三年多，光耀留下了數(shù)十個(gè)爛尾樓盤，涉及上千戶業(yè)主，最終還是走上了申請(qǐng)破產(chǎn)這條道路。

時(shí)值光耀危機(jī)之際，公司創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)郭耀明在接受媒體采訪時(shí)表示，他對(duì)光耀的復(fù)活始終信心十足。但在一系列努力之后，他并未挽回局勢(shì)。

2018年1月4日，惠州市中級(jí)人民法院曾對(duì)外發(fā)布公告，稱已于2017年12月11日正式受理光耀集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)重整案。

就這樣，在短短20年里，郭耀明從發(fā)跡到破滅，好像做了一個(gè)不真實(shí)的夢(mèng)。

這個(gè)夢(mèng)，于郭耀明和光耀而言，是真實(shí)而切膚的，而在當(dāng)下的整個(gè)房企破產(chǎn)大潮中，就像是一朵不起眼的浪花，過(guò)沒(méi)幾天就不再被人記起。

潮水中如光耀集團(tuán)的中小房企不計(jì)其數(shù)，這場(chǎng)房企破產(chǎn)潮仍在上演，好像潮水還越來(lái)越?jīng)坝俊?/p>

更讓人頭疼的是破產(chǎn)房企涉及的債務(wù)問(wèn)題。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前光耀集團(tuán)涉及924條法律訴訟，其中有397次涉及商品房預(yù)售合同糾紛，132次涉及商品房銷售合同糾紛，110次金融借款合同糾紛。而光耀集團(tuán)作為被告/被上訴人身份，涉及金額總數(shù)仍然高達(dá)4億多元。

公司可以破除，但那4億多的債務(wù)問(wèn)題，債主們?cè)撓蛘l(shuí)維權(quán)？

不僅是光耀的4億元，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，到2021年8月，已經(jīng)有超38只涉房債券違約，與2020年相比，增加了20只，其規(guī)模達(dá)到了587.2億元，比2020年多出了265.2億元。

前兩天孫宏斌的兩句發(fā)言，在全國(guó)范圍內(nèi)引起了廣泛關(guān)注，這兩句話分別是「2021年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況并不樂(lè)觀」、「除了融創(chuàng)，其他房地產(chǎn)企業(yè)均有可能會(huì)遇冷」。

都說(shuō)現(xiàn)在的大環(huán)境不一樣了。

的確。

從去年下半年開始，房地產(chǎn)的調(diào)控不再是「隔靴搔癢」，不再是「頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳」，而是與以往有了實(shí)質(zhì)性的不同。

這背后有三大背景。

一是教育反內(nèi)卷、資本反壟斷、樓市反炒房的雷厲風(fēng)行。房地產(chǎn)固然牽一發(fā)而動(dòng)全身，不可能像教育培訓(xùn)行業(yè)一樣出現(xiàn)一刀切的硬著陸，但「軟著陸」早已是共識(shí)。

二是高層重提防金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)、地方債務(wù)等是重點(diǎn)領(lǐng)域。

三是共同富裕的提出，意味著房地產(chǎn)作為國(guó)民財(cái)富放大器的地位開始削弱，房?jī)r(jià)暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。

這是新的一輪大洗牌，普通人感受可能還不明顯，但身處其間的開發(fā)商們?cè)缫洋w會(huì)到山雨欲來(lái)的滋味。

各種利益方開始激烈的碰撞，據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)當(dāng)下，恒大債權(quán)人會(huì)議氣氛異常熱烈。（回復(fù)「會(huì)議」發(fā)送視頻給你）

2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，太需要一輪利好政策的刺激了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 光耀破產(chǎn)，是2021房企破產(chǎn)潮的高潮還是末尾？