點(diǎn)贊(0)

點(diǎn)贊(0)

房地產(chǎn)“雙維護(hù)”！央行罕見發(fā)聲

杠桿地產(chǎn)

2021-09-29 09:17 3000 0 0

預(yù)料之中，房地產(chǎn)行業(yè)慘到不行，也就是轉(zhuǎn)折。

作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

預(yù)料之中，房地產(chǎn)行業(yè)慘到不行，也就是轉(zhuǎn)折。

央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度（總第94次）例會(huì)于9月24日在北京召開。

9月27日傍晚，會(huì)議通稿發(fā)布。

其中，最受外界關(guān)注的，莫過(guò)于：

維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

“雙維護(hù)”表態(tài)，意味著政策微調(diào)基本確定。對(duì)照此前貨幣政策季度例會(huì)的措辭，和此后的政策舉措，杠桿地產(chǎn)逐字逐句重點(diǎn)分析。

1、對(duì)宏觀形勢(shì)的判斷，有微妙變化。二季度的貨幣政策例會(huì)后，杠桿地產(chǎn)寫了個(gè)文章《央行信號(hào)：重回寬松？很多人都想錯(cuò)了！》（6月29日），后來(lái)如我們所見，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論地產(chǎn)公司還是住房按揭貸款的資金，都是從緊的。

三季度貨幣政策例會(huì)釋放了什么信號(hào)，大趨勢(shì)會(huì)如何？我們看宏觀表述判斷。

會(huì)議通稿和二季度一樣，還是5部分。前2段落的寒暄，杠桿地產(chǎn)就不多談。

我們看第三部分。財(cái)聯(lián)社和二季度的措辭進(jìn)行了對(duì)照，對(duì)照看明顯可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)形勢(shì)的判斷，有微妙變化。

會(huì)議指出，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。

如下圖，三季度的例會(huì)對(duì)外部環(huán)境、國(guó)內(nèi)的判斷，相對(duì)二季度樂(lè)觀值有一定下降。

圖表來(lái)源|財(cái)聯(lián)社（特此感謝）

任何決策，都來(lái)自于基本的形勢(shì)判斷，這個(gè)判斷意味著，經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策，必然都會(huì)做一定的改變。

其中，自然也包括對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

2、四季度、2022年初，會(huì)更加重視經(jīng)濟(jì)，且政策有連續(xù)性。我們還是看措辭，除了強(qiáng)調(diào)二季度的“搞好跨周期政策設(shè)計(jì)”，增加了“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”。

比如近期，多省拉閘限電，這對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、增長(zhǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)是逆風(fēng)。我的朋友杠桿游戲?qū)懥藗€(gè)文章，《東北民用電都限，到底怎么了？全國(guó)用電地圖簡(jiǎn)析》（9月27日），原因很復(fù)雜，至少不是簡(jiǎn)單的大棋論。

國(guó)際承諾、“能耗雙控”壓力猶在，煤炭?jī)r(jià)格擺在這里，怎么辦？

如果這一輪拉閘限電持續(xù)至四季度中后期，樓市降溫一直持續(xù)，拖累經(jīng)濟(jì)下行的程度可以想見。

東吳證券做了4個(gè)嚴(yán)重程度的假設(shè)，如下圖。

圖表來(lái)源|東吳證券（特此感謝）

經(jīng)過(guò)測(cè)算，最嚴(yán)重的情形下，這對(duì)4季度、全年會(huì)造成不低的影響。

一方面，我們要避免這樣的情況出現(xiàn)，另一方面，四季度、2022年初顯然會(huì)更加重視經(jīng)濟(jì)。

在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”，這句話的含義是4季度的舉措，會(huì)延續(xù)到2022年1季度，甚至2022年3月份之后。

3、貨幣相對(duì)寬松周期開啟。措辭最大的變化是，增加了“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”，不要小看這一增加，這意味著央行總體傾向于要向市場(chǎng)投放需求。雖然其他“匹配”、“穩(wěn)定”的措辭還在。

漢語(yǔ)言博大精深的。

變化已經(jīng)開始。

首先，杠桿地產(chǎn)看央行的公開操作，9月27日，央行以利率招標(biāo)方式開展了1000億元逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別維持前值。由于當(dāng)日無(wú)逆回購(gòu)到期，人民銀行實(shí)現(xiàn)凈投放1000億元。

而此前LPR 按兵不動(dòng)同時(shí)，央行加大逆回購(gòu)?fù)斗牛?月20-26日這周，央行共投放 3600億元逆回購(gòu)。

圖表來(lái)源|國(guó)海證券（特此感謝）

除此之外，央行續(xù)作700億國(guó)庫(kù)現(xiàn)金存款到期，

全口徑公開市場(chǎng)操作實(shí)現(xiàn)凈投放3200億元。

我們可以看，過(guò)去一段時(shí)間的公開操作、投放頻次。

圖表來(lái)源|華泰期貨（特此感謝）

于此，我們可以判斷，新一輪的貨幣相對(duì)寬松周期，可能要開始了。

此前，杠桿地產(chǎn)也研判過(guò)，四季度降準(zhǔn)的概率較大。央行通過(guò)各種手段，向市場(chǎng)釋放更多流動(dòng)性的基本判斷，應(yīng)該是成立的。

若此，單從央行層面，在4季度、2022年1季度，調(diào)整貨幣政策支持經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，會(huì)收到一些效果。

4、房地產(chǎn)“雙維護(hù)”的正確解讀。三季度例會(huì)提到：

維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益……

平安證券認(rèn)為，央行罕見發(fā)聲，融資端緩和或成可能。對(duì)此，杠桿地產(chǎn)非常認(rèn)同，翻譯一下就是，央行要使用貨幣政策，一方面允許增加投入地產(chǎn)的資金量、一方面合理的利率，確保樓市不太涼，和剛需的基本需求。

此前，我門看到房地產(chǎn)限貸、放款緩慢，一些剛需被誤傷。

同時(shí)，嚴(yán)厲政策之下，第二輪集中拍地多地流拍、底價(jià)成交大幅增加。

無(wú)論投資、銷售下行，還是房企拿地意愿下降、亦或是信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，都會(huì)影響經(jīng)濟(jì)、就業(yè)。這是央行和官方部門不希望的，底線就是起碼不拖累經(jīng)濟(jì)。

圖表來(lái)源|國(guó)盛證券（特此感謝）

政策做一定的微調(diào)，有必要。

可以設(shè)想，央行的政策思路，一方面保證房企杠桿不越三道紅線的合理融資，一方面一定程度放寬住房按揭貸款和縮短放款時(shí)間，提速房企回款速度。

此前《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》談到某會(huì)上，央行提到明年的貸款額度今年給一部分。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)最困難的日子正在見底。

但至少目前為止，看不出任何刺激樓市的意思，這應(yīng)該是對(duì)“雙維護(hù)”正確的解讀。

5、央行是否降息？這個(gè)問(wèn)題很重要，因?yàn)橐坏┙迪ⅰ⒔禍?zhǔn)，輪番上，怎么都是利好樓市的。過(guò)去每一次都沒(méi)有例外，杠桿地產(chǎn)特別要強(qiáng)調(diào)。

我們看到美國(guó)9月議息會(huì)議后，貨幣政策調(diào)整板上釘釘。詳見我朋友杠桿游戲《美國(guó)將轉(zhuǎn)向！對(duì)我國(guó)樓市、股市會(huì)造成什么影響？》（9月23日）。

我看法也是，我國(guó)貨幣政策“以我為主”概率極大。這個(gè)表述央行主要領(lǐng)導(dǎo)常說(shuō)，上一次美國(guó)加息、縮表周期我們也是這么做的。

這一回有一個(gè)背景，地產(chǎn)總體趨嚴(yán)，各項(xiàng)杠桿率在控制并回落。因此，如果貨幣政策開啟反向操作，如此次國(guó)常會(huì)所言“做好預(yù)調(diào)微調(diào)和跨周期調(diào)節(jié)，加強(qiáng)財(cái)政、金融、就業(yè)政策聯(lián)動(dòng)，穩(wěn)定市場(chǎng)合理預(yù)期”——貨幣政策的聯(lián)動(dòng)，是應(yīng)有之義。