西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富
筆者按：
受強(qiáng)監(jiān)管的影響，自2019年下半年以來，銀行、信托機(jī)構(gòu)基本暫停了地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)，私募基金、資管等融資產(chǎn)品亦受到較大的沖擊，當(dāng)前的地產(chǎn)前融除了金控平臺(tái)類機(jī)構(gòu)的明股實(shí)債或股加債產(chǎn)品，剩下的就是小貸、融資性擔(dān)保、金交所收益權(quán)、股交所可轉(zhuǎn)債等產(chǎn)品。據(jù)西政財(cái)富中心的同事反饋，今天下半年的散募相當(dāng)艱難，但國(guó)企資金和外資資金卻在本輪調(diào)控中逆市崛起，在西政財(cái)富近兩個(gè)月的募集數(shù)據(jù)中，這兩類資金占到了80%以上的比例。
一、外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)動(dòng)向及前融放款操作要點(diǎn)
根據(jù)宏觀數(shù)據(jù)的顯示，人民幣貶值至2019年11月后開始觸底反彈，外資機(jī)構(gòu)的外匯換成人民幣的金額在持續(xù)增加，以賺取人民幣資產(chǎn)價(jià)格的升值。另外2019年11月7日國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見》，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制，由此引起了外資入境的回流潮。
受外匯管制和跨境投資審批等政策的影響，大部分外資都已建立境外和境內(nèi)的資金池，另外受人民幣走勢(shì)的影響，目前大量偏好房地產(chǎn)的外資在海外發(fā)債獲取低成本資金后大量輸入境內(nèi)參與房地產(chǎn)投資。盡管在風(fēng)控層面外資相較境內(nèi)機(jī)構(gòu)會(huì)總體嚴(yán)格一些，但外資對(duì)貸款主體（尤其是房企前30強(qiáng)）的認(rèn)可度又同時(shí)促成了他們對(duì)信用貸的認(rèn)可，因此在近期的外資放款中，我們看到很多外資都在參與地產(chǎn)前融，包括土地保證金融資、土地款配資、開發(fā)建設(shè)資金融資等前融業(yè)務(wù)，不少外資甚至可做項(xiàng)目資金池業(yè)務(wù)。
根據(jù)西政財(cái)富近期募集的外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前融產(chǎn)品案例，我們對(duì)外資的此類產(chǎn)品操作總結(jié)了如下操作要點(diǎn)：
一是額度和用途方面，大部分外資機(jī)構(gòu)都傾向于對(duì)單一客戶給予3-7億的額度（即1億美元以下），以降低審批難度和盡調(diào)、風(fēng)控、投后管理難度，融資款倒可以用于土地保證金、土地款、開發(fā)建設(shè)等用途，也即外資更看重主體的償債能力，對(duì)資金監(jiān)管一般無明確要求；
二是在放款主體和付息方式上，很多外資都是選擇自己在境內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)作為放款主體，付息方面可選擇境外付息，也可以選擇境外支付咨詢服務(wù)費(fèi)后豁免境內(nèi)付息義務(wù)（也即境外付息），不過境內(nèi)付息比境外付息的比例一般高出年化3%左右，因涉及到境內(nèi)對(duì)境外付息的跨境擔(dān)保、資金出境和稅費(fèi)等問題；
三是放款產(chǎn)品和風(fēng)控措施方面，目前大部分外資都傾向于股加債的做法，風(fēng)控措施方面特別側(cè)重母公司的擔(dān)保以及母公司或其關(guān)聯(lián)方對(duì)項(xiàng)目公司債權(quán)的劣后求償。除此之外，很多外資出于機(jī)會(huì)成本的考量會(huì)要求融資方先行支付盡調(diào)、財(cái)顧、會(huì)所、律所等的相關(guān)費(fèi)用，因該費(fèi)用需前期支付，因此融資方需充分評(píng)估。
近兩個(gè)月來，西政財(cái)富操作的外資機(jī)構(gòu)LP的前融產(chǎn)品對(duì)開發(fā)商放款的綜合成本基本都在年化15%-18%左右（此為境內(nèi)付息的成本，境外付息一般少2%-3%）。為便于同業(yè)人士了解外資融資的具體融資，西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)特以近期操作的外資對(duì)境內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的土地保證金及土地款融資為例，對(duì)外資資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)前融操作進(jìn)行詳細(xì)說明。
二、外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)的前融方案
1.融資主體：XX項(xiàng)目公司（百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)）
2.投資方式：股+債，融資方到期回購(gòu)股權(quán)
3.資金用途：不限制資金用途，可作為保證金或土地款，但單體項(xiàng)目提供融資金額不超過項(xiàng)目土地出讓金的一定比例（一般都是70%以下）。
4.融資規(guī)模：一般為7億人民幣以內(nèi)
5.融資期限：1年或1+1年
6.融資成本：以我們最近的產(chǎn)品為例，開發(fā)商境外境外付息為年化15%-16%，境內(nèi)付息考慮到跨境擔(dān)保、稅費(fèi)以及資金出境等問題，成本上浮2%-3%，具體根據(jù)融資方的主體資信等確定
7.還本付息方式：境內(nèi)到期還本，境內(nèi)或境外按季或半年付息
8.增信擔(dān)保要求
西政財(cái)富在先前發(fā)布的融資方案中均對(duì)增信擔(dān)保要求做了較為詳細(xì)的介紹，外資融資的增信擔(dān)保要求十分類似，包括但不限于：
（1）地產(chǎn)集團(tuán)提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保；
（2）剩余股權(quán)質(zhì)押；
（3）擔(dān)保人及關(guān)聯(lián)方將向融資方提供的所有現(xiàn)在及將來的貸款、往來款以名義價(jià)格轉(zhuǎn)讓給外資或其指定主體；
（4）公章證照共管、財(cái)務(wù)監(jiān)管、委派董事等；
（5）其他。
三、外資前融產(chǎn)品交易架構(gòu)及交易流程示例
（一）交易架構(gòu)
（二）交易流程說明
1.外資指定西政財(cái)富或其境內(nèi)關(guān)聯(lián)方（下稱“指定主體”）與XX地產(chǎn)集團(tuán)成立區(qū)域項(xiàng)目公司，用于項(xiàng)目的拿地及開發(fā)；
2.項(xiàng)目公司到期還本，區(qū)域公司按約定回購(gòu)指定主體持有的項(xiàng)目公司股權(quán)；
3.XX地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)調(diào)其境外關(guān)聯(lián)公司按季或半年向外資境外主體支付本筆融資利息；
4.XX地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)區(qū)域公司到期回購(gòu)股權(quán)、項(xiàng)目公司償還股東借款及境外公司支付利息提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。
5.主要協(xié)議包括但不限于：《股權(quán)投資協(xié)議》、《股東借款協(xié)議》、《股權(quán)回購(gòu)協(xié)議》、《擔(dān)保協(xié)議》、《委托支付協(xié)議》等。
本文僅對(duì)西政財(cái)富中心及所屬集團(tuán)操作的地產(chǎn)融資項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)，更多房地產(chǎn)融資、產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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