信榮觀點(diǎn)：借名人有權(quán)要求出名人繼承人辦理過戶手續(xù)

如上，借名買房出名人死亡，借名人是否有權(quán)要求其繼承人辦理過戶手續(xù)？筆者認(rèn)為是可以的：

其一，借名買房雖然登記在出名人名下，但實(shí)際并非出名人所有，不是出名人遺產(chǎn)，不屬于其繼承人繼承財(cái)產(chǎn)范圍；

其三，《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<繼承法>若干問題的意見》規(guī)定“遺產(chǎn)已被分割而未清償債務(wù)時(shí)，如有法定繼承又有遺囑繼承和遺贈的，首先由法定繼承人用其所得遺產(chǎn)清償債務(wù)；不足清償時(shí)，剩余的債務(wù)由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得遺產(chǎn)償還；如果只有遺囑繼承和遺贈的，由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得償還”，進(jìn)一步確定了已完成繼承而未清償債務(wù)情況下繼承人的繼續(xù)清償義務(wù)。

其四，《合同法》及即將實(shí)施的《民法典》對借名買房合同的性質(zhì)都沒有實(shí)質(zhì)性的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第124條、《民法典》第467條屬無名合同，應(yīng)類推適用委托合同，而根據(jù)委托合同規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)當(dāng)屬委托人所有。

實(shí)踐案例：法院支持借名人訴求，出名人繼承人有過戶義務(wù)

根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則可以認(rèn)定陳加寶與扎西才仁之間已經(jīng)達(dá)成房屋買賣的合意，存在借名集資購買案涉房屋的事實(shí)，雙方產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和協(xié)議約定的條件時(shí)完成物權(quán)變動為主要內(nèi)容的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，陳加寶對扎西才仁負(fù)有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。陳加寶死亡后，扎西東周、肖玉珠作為繼承人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該義務(wù)。

案例2：王淑鳳等與王某再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書

裁判時(shí)間：2019年06月27日

裁判法院：北京市高級人民法院

裁判原文：

根據(jù)各方均認(rèn)可2017年10月20日的錄音、相關(guān)證人到庭的證言、王某、張美其持有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書和房款收據(jù)等材料以及涉案房屋由王某夫婦裝修并居住多年等事實(shí)能夠相互印證的情況下，兩審法院認(rèn)定王某、張美其與王宏忱、賈文英之間存在借名買房關(guān)系，具有事實(shí)依據(jù)，且不違反法律規(guī)定，本院不持異議。綜上，兩審法院以王鳳舜、王鳳玉、王杰鋒、王淑鳳、王淑芳作為王宏忱、賈文英的繼承人，應(yīng)當(dāng)履行借名買房法律關(guān)系項(xiàng)下的義務(wù)，并判決王鳳舜、王鳳玉、王杰鋒、王淑鳳、王淑芳協(xié)助王某、張美其辦理房屋過戶手續(xù)，并無不當(dāng)。

該院類似案件裁判文書：2019年04月30日，《侯悅暉等與李春善房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》

案例3：林山津與貴州醇酒廠所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書

裁判原文：

貴州醇酒廠主張其借用林山津父親林沂的名義購買了涉案房產(chǎn)。一審法院對貴州醇酒廠關(guān)于借名買房的主張予以支持，確認(rèn)涉案的位于深圳市寶安區(qū)新安街道辦xx路東北側(cè)xx新村xx棟xxx號房的所有權(quán)屬貴州醇酒廠所有。本案林山津在未支付對價(jià)的情況下通過繼承及受讓的方式取得涉案房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)，不符合善意取得的條件，涉案房產(chǎn)登記至林山津名下不能對抗貴州醇酒廠享有的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)的追及效力，林山津應(yīng)將涉案房產(chǎn)登記過戶至貴州醇酒廠名下，由于貴州醇酒廠對于借名買房事宜亦存在過錯(cuò)，過戶過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由其自行承擔(dān)。

原審法院認(rèn)定借名買房的事實(shí)并確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸貴州醇酒廠所有依據(jù)充分，本院予以確認(rèn)。......林山津上訴主張涉案房產(chǎn)可能在林沂在世時(shí)由貴州醇酒廠通過收取對價(jià)或獎勵(lì)的方式對權(quán)屬作出約定，林山津?qū)υ撝鲝埼刺峁┫鄳?yīng)證據(jù)證明，也與涉案房產(chǎn)在2013年5月20日前一直由貴州醇酒廠控制、使用的事實(shí)不符，本院不予采納。涉案房產(chǎn)為貴州醇酒廠所有的財(cái)產(chǎn)，原審法院判令林山津?qū)⑸姘阜慨a(chǎn)出租的收益返還貴州醇酒廠亦并無不當(dāng)。貴州醇酒廠在本案提出的房屋確權(quán)請求屬于不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)，不受訴訟時(shí)效限制，提出的租金賠償損失請求未超過訴訟時(shí)效，林山津主張貴州醇酒廠在本案中的訴訟請求超過訴訟時(shí)效依據(jù)不足，本院不予采納。綜上所述，林山津的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決處理正確，應(yīng)予維持。

（一審法院）認(rèn)定劉細(xì)妹與秦某勇之間存在借名買房的關(guān)系，并無不當(dāng)，本院予以認(rèn)可。故一審法院通過對涉案房屋繼承權(quán)的分析，最終認(rèn)定在劉細(xì)妹代秦某勇還清借款（如產(chǎn)生利息、違約金等的情況下，應(yīng)包含利息、違約金等）后，由郵政越秀支行協(xié)助曾某、秦某宇、秦錫、秦美卿、秦小娟、秦美惠（繼承人）和劉細(xì)妹辦理涉案房屋的抵押登記涂銷手續(xù)并由曾某、秦某宇、秦錫、秦美卿、秦小娟、秦美惠協(xié)助劉細(xì)妹將涉案房屋過戶登記至劉細(xì)妹名下，合法有據(jù)，本院予以維持。

信榮說：特殊情況下維權(quán)困難，建議具備購房資格后盡快要求過戶

雖說借名買房出名人死亡后，借名人有權(quán)要求出名人繼承人辦理過戶手續(xù)，但如果出名人無繼承人或雖有繼承人但未繼承過戶，或繼承人下落不明則非常麻煩！

沒有繼承人的，借名人主張權(quán)利沒有對象，法院訴訟都困難！

雖有繼承人，但繼承人未繼承過戶的，必須找到全部繼承人，查明是否存在遺囑繼承，并可能需要先繼承過戶到繼承人名下再行辦理過戶手續(xù)；

對于歷時(shí)久遠(yuǎn)的借名買房，如何知曉出名人是否存在繼承人、存在幾個(gè)繼承人、到哪里去找齊全部繼承人，出名人是否存在遺囑十分困難！

所以，建議借名人在具備購房資格的情況下，盡早要求出名人過戶：只有在自己名下，才是安全的！

借名有風(fēng)險(xiǎn)，借名需謹(jǐn)慎。