作者：黃博文

來源：地產黃老邪（ID：DCHLX1）

昨天下午有消息流出，涉及房地產行業的又一重磅政策即將出爐，影響度堪比去年的“三道紅線”。

究竟是什么樣的政策，能夠掀起那么大波瀾。用一句話概括，就是住宅用地的“兩集中”：集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，每年不超過三次。

兩天內，已有天津、鄭州、青島等多個城市發布通知，要求相關部門落實“兩集中”。此外，根據網傳消息，包括北上廣深等22個重點城市的住宅用地，都將按照“兩集中”的方式進行土地出讓。

黃老邪一直認為，中國的房地產行業，是一個政策牽引，資源驅動的類金融行業，能夠支撐企業在行業內立足的資源無非是錢、地、人。“兩集中”推地政策必然會對行業的資源分配格局產生重大影響。

“兩集中”政策還有哪些不確定？出臺的目的是什么？中小房企如何轉危為機？且聽黃老邪細細分解。

“兩集中”驟然來臨

疑點仍重重

據業內網傳消息，“兩集中”的試點將在22個房地產熱點城市進行。包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。

以天津市2月23日出臺的相關公告措辭為例：

一是集中發布出讓公告，且原則上全年住宅用地出讓不超過3次（分別為3月、6月、9月中旬份三批次集中發布住宅用地的出讓公告）；

二是集中組織出讓活動：同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

不過除了天津以外，其他出臺相關通知的城市仍未在相關文件中有具體細則闡述，或根本沒有類似文件的流出。

可以看出，“兩集中”政策雖然驟然而至，但還存在著許多問號。但黃老邪認為，推地新政仍存在著七大疑點有待觀察：

1.22個城市中，除天津、鄭州、青島等城市之外，其他城市還未有跟進文件出臺；

2.具體執行細則還有待觀察，如政策生效時間點、三次推地時間安排等；

3.新政效果如何還有待觀察；

4.是階段性政策，還是常態化政策；

5.僅限制住宅用地，還是會推廣到其他類型的土地上；

6.22個熱點城市之外的城市，會不會跟進；

7.各城市全年三次推地中，單次推地數量是平均分配，還是有多有少。

可以確定的是，房地產行業的VUCA時代已經悄然來臨，“兩集中”政策驟然出現與疑點重重，正是其典型表現。這就要求無論何種類型、何種規模的房企，都必須密切關注相關城市推地政策的變化，最重要的是提前強化對于城市與市場的研判，未雨綢繆才能有備無患。

“兩集中”的重重疑點，博志成根據多年地產行業研究與咨詢培訓經驗，做出以下預判：

一是“兩集中”政策，極有可能成為22個熱點城市的常態化調控政策；

二是短期內（三年內）大概率只針對住宅用地，不會影響其他類型土地的推地節奏；

三是其他已有土地出讓政策維持原狀，如“熔斷機制”、“保障房比例”等；

四是在22個城市之外，近年來房地產調控政策效果不顯著的城市，大概率會跟進“兩集中”政策。

推地新政的初衷

還要放到調控長河中看

“兩集中”的土地出讓規則已經初露端倪，作為企業，一定要清楚政府此次調控的目的與背景。

首先黨的十九屆五中全會，以及中央經濟工作會議都對住宅用地供應工作提出了明確要求，完善土地出讓收入分配機制。

此外，無論是現階段還是未來的調控政策，依舊在圍繞著以往房地產行業調控的主基調，沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”、“租購并舉，因城施策”，促進房地產市場的平穩健康發展。

因此，“兩集中”一定要與以往調控政策結合起來總體分析。

以往的基礎調控政策，如限購、限售、限貸政策，主要目的是從需求端下手，從限制銷售拉動的角度，壓制房地產企業對于經營性杠桿的依賴。

而近期出臺的“五道紅線”，則是從融資端下手，控制房地產企業財務型杠桿的水平與增幅，防范金融性風險。

而此次的“兩集中”推地新政，則是從土地供給側下手，堵住了房企財務型杠桿與經營性杠桿發揮作用的另一條道路，這兩個杠桿對于房企發展的作用將進一步減弱。

不過作為地產企業不應過度悲觀，未來的中國房地產行業依舊是十幾萬億的大行業、最有機會的行業。此次政策的推出，目的還是推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

既然經營性與財務性杠桿受限，企業只要發揮其他杠桿的作用，扎實企業內功，地產行業依舊大有可為。

?“兩集中”并不可怕

中小房企危中存機

土地的集中出讓，雖然更有利于大型房企、國有房企，中小房企的生存空間將會被進一步壓縮，但危機中往往也隱藏著一定的機遇。中小房企如何抓住機遇，黃老邪有以下幾點建議。

一、密切跟蹤外部環境的變化

中小房企的老板及高管團隊，一定要密切關注企業外部環境的變化，并及時作出反應，包括涉及房地產行業的重要政策、熱點城市市場、標桿及競爭對手的動作。閉門造車與埋頭拉車，必定會為企業帶來巨大的風險。

二、重新優化企業戰略

推地新政出臺之后，有先見之明的企業，其中也包括中小房企，已經對企業發展速度與節奏、發展與風險的平衡等這些戰略層面的問題，進行了重新思考。

需要著重強調的是，作為中小房地產企業的高管，尤其是老板，一定要對土地新規重點關注。畢竟“問題出在前三排，根子全在主席臺”。中小房企一定要緊跟政策變化，重新優化企業戰略、調整戰略實現路徑，著手提升團隊能力，優化調整區域布局。

近年來，博志成以戰略研討會的形式，幫助了眾多發展型房企梳理企業戰略發展方向，明確戰略定位。同時，也通過引導房企高層，完成企業快速發展的頂層設計，并制定系統落地措施，助力企業快速增長。

三、夯實企業內功

推地新政必定會對企業整體的投融運銷提出新的考驗。也是房企提升內功的良好機會。整體來看，中小房企一定要重點提升自身把握節奏的能力，以此來提升運營能力，進而提升企業的現金流管理能力。

不同城市之間，當下與未來之間平衡的能力，這種能力的修煉其實是至關重要的。首先，由于單個城市推地次數有限，企業關注的城市必須多，布局框架一定要拉開，這樣才能避免資金閑置。

當布局框架拉開，進入多個城市之后，企業的月度與季度回款才會變得均衡，現金流也不會出現較大波動。 

因此，企業的體系與團隊，都要與以上節奏相匹配。這樣才能在新政之下，抓住稍縱即逝的機會，同時減少風險。

四、加強對于合作型、并購型、政策型杠桿的利用

既然“五道紅線”讓財務型杠桿受限，“兩集中”讓經營性杠桿受限。那么中小房企大可以發揮合作型、并購型、政策型杠桿（預售制）的作用。

無論是與頭部房企、國有企業，還是與其他中小房企，都可以以抱團合作的方式共同發展。由博志成發起成立的G50董事長俱樂部，就是一個致力于促進發展型房企之間合作，實現融合、共贏、發展的平臺。

五、向泛地產轉型

“兩集中”必然會導致土地競爭的加劇，而對于那些已經建立起自己的泛地產生態圈的企業來說，在與政府談地的時候，能利用自身優勢做到巧拿，不必去拼地價硬拿。因此，房企在泛地產領域的能力，將是未來發展的有力武器。

對于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個項目突破，向泛地產轉型。

而對于資源儲備較充足的中大型企業，可以加大在泛地產領域投資力度，甚至將其作為企業的第二賽道或增長曲線。

六、守住“根據地”，適當擴張

因為當熱點22城推地節奏被進一步掌控之后，規模房企必定會大規模進入沒有“雙集中”政策調控的城市尋找機會，導致中小房企的“根據地”競爭加劇。作為中小企業，一定要精耕細作，守住優勢領域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會在拿地節點上出現資金不足，或研究不足的情況。對于中小房企來說，城市輪動的機會以另外一種形式得以顯現。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋這熱點22城的隱藏機會，實現擴張。

七、關注當下，加強回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的實施時間，在新政實施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實施后，在集中推地的節點上有充足的資金去拿地。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 一年只賣三次地，中小房企危矣？未必！