整個(gè)報(bào)表可圈可點(diǎn)，卻又是飽受爭(zhēng)議，從資本市場(chǎng)的反應(yīng)來看，主流機(jī)構(gòu)卻選擇用腳投票。

首先來看下，雅居樂在上半年的核心財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)：

上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)銷售額753.3億元，同比增長(zhǎng)36.7%，年初雅居樂作為少數(shù)喊出規(guī)模業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企，定在全面銷售目標(biāo)1500億，完成全年銷售目標(biāo)的50.2%。

營(yíng)業(yè)收入385.88億元，同比增長(zhǎng)了15.1%。

凈利潤(rùn)為64.71億元，同比增長(zhǎng)2.1%。

另一方面，從三道紅線以及雅居樂的債務(wù)償還能力的角度來看，實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”的全面達(dá)標(biāo)綠檔：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年底下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；

現(xiàn)金短債比為1.18倍；

從大的指標(biāo)維度來看，營(yíng)業(yè)收入同比15.1%增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)達(dá)64.71億，最為亮眼的要數(shù)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠。

然而，通過表面數(shù)據(jù)透視真實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)核，雅居樂真實(shí)的盈利表現(xiàn)與債務(wù)表現(xiàn)并沒有如此樂觀。

01

增收不增利的業(yè)績(jī)表現(xiàn)

17-19年，高價(jià)地紛紛結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致營(yíng)收增加，但毛利卻不能同頻同軌式的增加。

從雅居樂的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看：

從2021年的投資端來看：

上半年合計(jì)新增22個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)多集中在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，新增預(yù)計(jì)總建筑面積為304.3萬(wàn)平方米，總土地金額為216.35億元。

市場(chǎng)表現(xiàn)得并不冒失且偏保守，未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還是主要依賴于土儲(chǔ)和鎖定的部分舊改項(xiàng)目。

此外，從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，大灣區(qū)占比26.2%，長(zhǎng)三角占比13.1%，而這兩大城市群都是政策調(diào)控最為嚴(yán)格的區(qū)域，未來均有很大的不確定性。

客觀說，在雅居樂的規(guī)模化進(jìn)程中，海南是一塊“福地”，但隨著外部形勢(shì)的變化，重倉(cāng)海南也在一定程度上拖累了今天的雅居樂。

02

“賣子求生”換利潤(rùn)的隱憂

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，雅居樂在半年度的凈利潤(rùn)為64.71億元，凈利率16.77%，同比增長(zhǎng)2.1%。

但從利潤(rùn)結(jié)構(gòu)來看，主營(yíng)業(yè)務(wù)部分利潤(rùn)占比實(shí)則下滑趨勢(shì)明顯。

非主營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)主要來自于以下部分：

財(cái)務(wù)報(bào)表中其他收益凈額項(xiàng)目高達(dá)42.53億元，而其中的41.37億元源自出售子公司的收益。

再一次“斷臂求生”。

03

放大的多元化

在2017年，雅居樂主席陳卓林更是提出“非地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)要占到整個(gè)雅居樂集團(tuán)業(yè)績(jī)的一半”的目標(biāo)

以2020年終報(bào)表數(shù)據(jù)為例，總營(yíng)收為802.45億元，其中，地產(chǎn)開發(fā)和銷售收入高達(dá)695.47億元，占比86.67%。

而21年半年報(bào)中，環(huán)保板塊錄得營(yíng)業(yè)額僅為12.19億元，商業(yè)板塊也僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.85億，發(fā)力及業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)均表現(xiàn)平平。

而雅居樂近些年來在主業(yè)上得表現(xiàn)并非十分出色，支撐力度有限。

首先是“名股實(shí)債”：

2017年到今年上半年，雅居樂的少數(shù)股東權(quán)益一路飆增，分別達(dá)到23.1億、54.1億、73.0億、125.2億、218.83億。

其次是“永續(xù)債”：

雅居樂在融資上擅長(zhǎng)使用永續(xù)債，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，雅居樂一直都有“永續(xù)債之王”的稱謂。

身背大量永續(xù)債的雅居樂來說，同樣的資產(chǎn)負(fù)債率，雅居樂的真實(shí)債務(wù)壓力，可能要比其他房企高得多。

雖然年報(bào)上的負(fù)債率得到了極大程度的優(yōu)化，但其真實(shí)負(fù)債水平卻被掩蓋了。

原因在于，雅居樂的債務(wù)構(gòu)成中，有大量不計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表的永續(xù)債。

雖然報(bào)表層面，三條紅線轉(zhuǎn)綠，但債務(wù)問題仍然承壓。

此外，盈利問題也呈現(xiàn)大幅下滑趨勢(shì)，雖年中報(bào)表錄得64.71億，但卻難以為繼。

除此之余，雅居樂近期關(guān)于裁員風(fēng)波也是甚囂塵上。

一石激起千層浪，雅居樂無(wú)論是地產(chǎn)主業(yè)或是多元化的實(shí)質(zhì)性突破，全都任重而道遠(yuǎn)！