作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

由于市場情緒疲軟、舊改項目推遲等原因，方圓地產的銷售額和信用指標將在未來惡化。

3月7日，穆迪將廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱“方圓地產”）的評級展望從“穩定”調整為“負面”，并確認其“B2”的企業家族評級和“B3”的高級無抵押評級。

穆迪表示，鑒于市場情緒疲軟以及舊改項目啟動的潛在推遲，方圓地產的銷售額和信用指標將在未來6-12個月內出現惡化。

2021年，方圓地產合同銷售額同比下降27%至122億元。

《小債看市》統計，在離岸債券方面，目前方圓地產存續1只美元債，存續規模3.4億美元，將于2023年7月27日到期。

在境內債方面，方圓地產存續1只“20方圓01”，存續規模9.18億元，將于2024年12月3日到期，今年12月面臨回售。

“20方圓01”詳情

值得注意的是，方圓地產上述兩只債券的票面利率分別為10%和13.6%，遠高于發行時行業的平均票息7.34%，可見其融資成本較高。

據最新評級報告，方圓地產主體和相關債項信用等級均為AA，評級展望“穩定”。

據官網介紹，方圓集團是東方文化地產的踐行者和現代東方人居生活全產業鏈運營服務的集成者，為客戶提供全生命周期的高質量服務。

方圓地產成立于1995年，是一家總部位于廣州的以房地產開發投資為核心業務的大型企業集團。

方圓集團官網

從股權結構看，方圓地產的控股股東為方圓國際投資集團有限公司，持股比例為100%，公司實際控制人為方明。

股權結構圖

方圓地產專注廣州區域城市更新領域十余年，積累了豐富的城市更新項目經驗，同時亦為其補充了大量低成本且優質的土地儲備。

截至2020年末，方圓地產全口徑土地儲備建筑面積為445.37萬平方米，權益建筑面積213.7萬平方米。

其中，方圓地產土地儲備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區占比較高，但以三四線城市為主。

另外，舊城改造項目受當地政府政策影響，投資回收周期較長，收益和開發進度的不確定性較大。

據克而瑞數據，2021年方圓地產以112.8億操盤金額在房企中位居第144位；以78.8萬平方米操盤面積排第131名，屬于區域性中小房企。

克而瑞數據

從業績上看，2021年上半年方圓地產出現嚴重滑坡，實現歸母凈利潤-3369.95萬元，首次出現虧損，經營性現金流凈額為-4.33億元。

截至2021年6月末，方圓地產總資產為488.49億元，總負債362.42億元，凈資產126.07億元，資產負債率74.19%。

近年來，方圓地產的財務杠桿水平緩慢攀升，已高于行業平均水平。

財務杠桿水平

《小債看市》分析債務結構發現，方圓地產主要以流動負債為主，占總債務的60%。

截至2021年6月末，方圓地產流動負債有218.5億元，其中一年內到期的短期債務合計9.57億元。

相較于短債規模，方圓地產流動性較好，其賬上貨幣資金有59.61億元，是短債的6倍，短期償債壓力不大。

另外，在備用資金方面，截至2020年末，方圓地產銀行授信總額有234.22億元，未使用授信額度為154.82億元，可見看出其財務彈性良好。

銀行授信

除此之外，方圓地產還有143.91億元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計131.53億元。

整體來看，方圓地產剛性債務有141.1億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為39%。

有息負債規模較大，截至2021年6月底，方圓地產的財務費用高達2.4億元，而2019和2020年該指標分別為5.42億和2.56億元，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。

在融資渠道方面，除了債券和借款外，方圓地產還通過租賃、股權質押以及信托等方式融資。

值得注意的是，隨著合作項目方式增多，方圓地產合聯營企業往來款及少數股東權益規模增長較快，且少數股東權益與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

截至2021年6月底，方圓地產少數股東權益為66.51億元，占所有者權益的53%，較2020年末增長17%；少數股東損益卻僅有5894.12萬元，較2020年末大幅減少9成。

此外，方圓地產對關聯方提供的擔保金額較大，或有負債風險值得關注。截至2021年6月底其及關聯公司擔保合計27.46億元，占凈資產的46.1%。

在資產質量方面，方圓地產其他應收款項和存貨分別為69.15億和196.06億元，主要為應收子公司少數股東款項和開發成本，存貨周轉效率和總資產周轉率有所下滑。

總得來看，方圓地產業績出現嚴重滑坡，經營性現金流凈流出，對利息和債務的保障能力下降；有息負債占比較高，財務費用支出增大；少數股東權益與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

方明畢業于中山大學，曾在廣東南粵律師事務所擔任律師。在廣州地產圈，其本人一直非常低調，甚至從不接受外界采訪。

上世紀90年代掀起的“下海潮”，促使方明開始創業，創建了東方味道甚濃的方圓帝國版圖。

方明推崇“外方內圓”的價值觀，2006年之前方圓集團打著“文化地產”大旗，殺出一條血路。

隨后，方明欲帶領方圓集團奔赴資本市場，為此做了很多鋪墊，例如曾試圖踏出舒適區、走向全國，陸續在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地落子。

彼時，方圓地產的IPO申請已通過聆訊，準備路演，但不料突遇2008年金融風暴，樓市行情急轉直下，因信貸市場受到沖擊，內房企“血流成河”。

2008年，差一點就圓了上市夢的方圓地產，最后因融資環境不合預期，而擱置了IPO計劃。

直到2013年，方圓才開始調整企業戰略，收斂戰線，聚焦廣東省。在2017年粵港澳大灣區上升為國家戰略后，方明更加堅定深耕大灣區這條路。

方圓集團董事局主席 方明

2017年11月，方圓集團旗下方圓房服上市，它是繼合富置業、易居、世聯之后，國內第四家、港股第二家來自內地的以房地產代理、中介、終端服務為主營業務的上市企業。

然而，方圓房服增長緩慢的規模和起伏不定的業績表現，并不受資本市場待見。

近年來，方圓地產潛心做產品，將規模擴張放在次要位置，在粵港澳大灣區的名聲進一步打響。

2018年，當很多房企提出千億目標時，方圓地產卻只要500億。

如今，諸多高杠桿房企跌下馬，雖然方圓地產債務問題不大，但受行業低迷影響，其銷售和業績依然承壓。

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原標題： “粵系舊改房企”業績嚴重滑坡，銷售額和信用指標惡化