作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

作為2022年集中供地的第一槍，北京本輪土拍總體上延續了2021年的表現。

從土拍規則來看，競現房銷售已經從試點成為普遍現象，本次掛牌的18宗含宅用地，有9宗地塊設置了競現房銷售面積競拍方式，占比達到50%。此外，本次土拍依然延續了對于高標準方案的要求，競拍進入最后一個階段，都需要提交高標準方案。

從競現房銷售來看，一方面可以防止項目扎堆入市，切實保障消費者的權益，做到“所見即所得”，未來同期開盤的項目中，現房項目也比期房項目更具備優勢。但現房銷售對開發商的施工能力、現金流能力提出了更高的要求，大幅降低開發商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。

在保障房企盈利水平方面，北京首輪土拍也做出了“讓利”，且地價控制更為明顯。從溢價率來看，18宗地塊中有1宗地塊最高限價溢價率僅3%，4宗最高溢價率為5%，2宗最高溢價率為10%。因此，本輪土拍吸引多家房企積極參拍，參拍房企達到20余家，華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。

圖：北京首輪集中供地最高限價溢價率分布情況

數據來源：CRIC整理

從溢價率和流拍率兩項指標來看，土地市場整體表現“回溫”。北京首輪土拍平均溢價率為4.5%，與去年第三輪相比提升了3個百分點，同時，流拍率也從17%回落至6%。

此外，本輪土拍還有3宗地塊觸及最高限價，熱度可見一斑。

具體來看，三宗觸及最高限價地塊分別為豐臺區紀家廟地塊、朝陽區崔各莊地塊，以及中關村生命科學園地塊，分別被華潤、綠城和建發收入囊中。其中，華潤和綠城地塊最終分別以6%的政府產權、4.1萬平方米的現房銷售成交，而中關村生命科學園地塊進入競現房銷售環節后無房企舉牌，最終由建發以最高限價競得。

圖：北京2022年首次集中供地成交溢價分布情況（單位：萬平方米）

數據來源：CRIC整理

當前的土拍市場，項目的盈利水平是房企投資關注的最重要因素。

經測算，北京首輪集中土拍整體盈利空間較高，成交樓板價與住宅銷售指導價之間價差達到2萬元/平方米以上的地塊就有17宗，盈利空間較為可觀。

以華潤競得的豐臺區紀家廟純宅地為例，其銷售指導價與樓板價之差達到4萬元/平方米以上，地價房價比為0.6，雖然政府產權份額達6%，仍然有一定的利潤空間。

反觀豐臺區[2022]003號地塊，該項目由北京城建競得，成交樓板價為22008元/平方米，銷售指導價達到88000元/平方米，地價房價比僅有0.26，房價與地價的差值更是在6萬元/平方米以上。但地塊存在5.4萬平方米的產業用地，且有9800平方米的保障房，運營的復雜系數較高，因此最終仍是底價成交。

圖：北京2022年首次集中供地盈利空間情況（單位：元/平方米）

數據來源：CRIC整理

從地塊的區域分布來看，近郊區持續成為北京土地供應的主力區域，地塊主要集中在大興區、昌平區、順義區等，近郊供應面積共計96.72萬平方米，占60%。而城區占比只有三成，豐臺區、朝陽區和石景山區各成交2宗地塊。

圖：北京2022年首次集中供地成交區域分布情況（單位：萬平方米）

數據來源：CRIC整理

在2022年的北京首輪集中供地上，10強房企表現搶眼，本土平臺公司也嶄露頭角，國企央企仍然是“頂梁柱”。

10強房企中有5家本次在北京拿地。具體來看，綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家。其中朝陽區崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊，中海、華潤和綠城均積極出價，觸及最高限價后綠城以現房銷售4.1萬平方米成交。此外，中海、華潤也各落兩子，保利和金地通過聯合體的形式拿下2宗地塊。

此外，規模房企旭輝、建發也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創、北京城建、北投、懷柔科學城）拿地占比約為三成左右（按幅數計算）。

品牌房企對北京的參拍意愿仍然較為強烈。

圖：北京2022年首次集中供房企拿地情況（單位：億元）

數據來源：CRIC整理

當前北京首輪土拍中表現出的品牌房企的回歸、積極參拍現象，意味著企業的投資積極性正在修復，但資金壓力下，民企參與度仍然保持謹慎，拿地企業多為國企和央企，作為春節后集中供地“第一槍”，北京土拍市場表現起到了提振土地市場信心的作用。但由于行業現在仍整體處于低谷期，集中供地預計還會出現“分化”，一線城市土地市場或將率先回溫，而其他城市、企業則還需要一段時間的修復期，國企和央企“托底”的現象仍將持續。

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原標題： 北京打響2022年集中供地“第一槍”，國企央企仍是“頂梁柱”