小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID:little-bond)
過去數年間，鴻坤地產區域性發展沒有走向全國，錯失高速發展良機。目前在環京房地產調控、疫情等壓力下，鴻坤地產經營迅速惡化，陷入流動性危機。
11月23日，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（以下簡稱“鴻坤地產”）公告稱，根據相關規定，經公司申請“18鴻坤01”、“18鴻坤03”、“19鴻坤01”自2021年11月23日開市起停牌。
此前，“19鴻坤01”投資人幾乎全部選擇回售，這使得鴻坤地產不得不進行勸退、展期甚至轉售，而在目前大環境下，以上舉措并未和投資人達成一致，此次停牌或與此有關。
據公開資料，“19鴻坤01”當前余額3.44億元，回售申報金額3.18億元，回售資金兌付日為2021年11月22日。
《小債看市》統計，目前鴻坤地產存續債券3只，存續規模9.2億元，除“19鴻坤01”外，其余兩只債券均將于明年到期。
存續債券到期分布
除此之外，鴻坤地產還存續一只美元債，當前余額1.93億美元，也將于2022年8月到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。
值得注意的是，鴻坤地產存續這只美元債融資成本頗高，票息高達14.75%，其綜合融資成本為10.3%，處于行業較高水平。
據官網介紹，鴻坤集團成立于2002年，已經發展成為一家擁有金融投資、產業發展、文化旅游和地產開發四大業務板塊的復合型控股集團。
其中，鴻坤地產業務覆蓋住宅地產、商業地產、物業服務三大板塊，2020年3月鴻坤物業（01941.HK）在香港聯交所主板上市。
鴻坤集團官網
從股權結構上來看，鴻坤地產的控股股東為鴻坤管理咨詢，持股比例100%，公司實控人為自然人趙偉豪。
值得一提的是，趙偉豪為鴻坤創始人趙彬、吳虹夫婦之子。
股權結構圖
從布局上看，鴻坤地產主要以京津冀地區為主，近年來受環京房地產市場調控影響，其開工和銷售回款規模持續下降。
在持續多年的“沖擊千億規模”后，鴻坤地產銷售規模仍然還在百億量級。2020年其簽約銷售規模175.4億元，增速僅為1.86%。
銷售疲軟，鴻坤地產業績大幅下滑，2020年實現營業收入88.99億元，同比下滑7.94%；實現歸母凈利潤3.47億元，同比減少59.57%。
今年上半年，鴻坤地產經營惡化業績由盈轉虧，實現歸母凈利潤-6195.43萬元，大幅下滑110.12%。
盈利能力
盈利能力惡化的同時，鴻坤地產經營活動凈流入規模也大幅下滑，2019年至今年上半年該指標分別為58.03億、24.77億以及18.37億元，對債務和利息的保障能力降低。
和行業內其他房企一樣，鴻坤地產房地產業務毛利率持續下降，2019年和2020年該指標分別為39.15%和25.53%。
截至今年二季末，鴻坤地產的總資產為579.37億元，總負債455.5億元，凈資產124.87億元，資產負債率78.62%。
從融資新規“三道紅線”看，截止2020年末鴻坤地產剔除預收款后的資產負債率為69.32%，凈負債率91.66%，現金短債比0.65，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
《小債看市》分析債務結構發現，鴻坤地產主要以流動負債為主，占總負債比為77%。
截至同報告期，鴻坤地產流動負債有349.37億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務有35.99億元。
相較于短期債務，鴻坤地產流動性緊張，其賬上貨幣資金僅有30.4億元，不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。
值得注意的是，鴻坤地產流動性緊張導致應付票據規模較大，截至今年6月末該指標為23.66億元，其票據風險值得警惕。
在備用資金方面，截至2021年3月末，鴻坤地產銀行授信總額有115.94億元，未使用授信額度為39.36億元，可見其財務彈性欠佳。
銀行授信
除此之外，鴻坤地產還有非流動負債106.13億元，主要為長期借款和應付債券，其長期有息負債合計93.73億元。
整體來看，鴻坤地產有息負債有153.38億元，主要以長期有息負債為主，帶息負債率為34%。
剛性負債高企，2020年鴻坤地產財務費用高達7.03億元，較2019年激增55%，今年上半年利息支出為3.57億元，對公司利潤形成較大侵蝕。
在融資渠道方面，除了借款和債券融資，鴻坤地產還通過租賃，應收賬款，股權質押以及信托等方式融資。
《小債看市》分析發現，鴻坤地產還有融資渠道惡化、資產質量欠佳等問題：
第一、融資渠道遇阻；
近年來，鴻坤地產籌資性現金流由凈流入轉為凈流出，2018年至今年上半年該指標分別為-12.69億、-52.57億、-37.63億以及-15.91億元，其融資規模遠不及償還債務的速度，外部融資環境惡化。
籌資性現金流
第二、應收賬款和存貨高企；
2019年，由于西紅門鎮政府購買拆遷安置房，鴻坤地產的應收賬款大幅增加，由2018年2.05億元躍升至31.29億元，應收賬款周轉率下滑90%。
另外，鴻坤地產存貨高企，截至今年6月末存貨高達264.07億元，規模較大的應收賬款和存貨對資金形成較大占用。
第三、受限資產；
截至2021年6月末，鴻坤地產受限資產規模為113.12億元，主要為存貨和投資性房地產，受限資產規模較大存在一定流動風險。
另外，鴻坤地產在建和擬建項目尚需投資金額較大，未來面臨一定資金支出壓力和融資需求。
流動性壓力下，鴻坤不得不選擇處理部分資產。此前鴻坤集團退出控股比例達到100%的北京富潤體育發展有限公司，股份全部清空。
總得來看，近年來鴻坤地產盈利能力迅速惡化，經營性現金流腰斬；融資成本高且融資環境持續惡化，債務壓力和流動性問題開始顯現。
2002年，中國經濟加速房地產消費大潮如火如荼，經濟學背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦，嗅到了北京房地產發展的商機。
于是，趙彬從湖南進入北京成立鴻坤地產，通過招拍掛拿下了北京南五環外西紅門一塊兩百萬平方米的土地。
當時，西紅門地區還是一整塊麥子地，阡陌縱橫，交通、水電、市政等皆不便。但沒想到，北京西紅門成了趙彬的福地，鴻坤地產發跡于此。
鴻坤集團創始人趙彬
隨后，鴻坤地產進駐北京大興，從拆遷、修路、市政、水電等基礎環節做起。
在深耕10多年后，西紅門舊貌換新顏，國際化大都市的形象逐步建立，同時鴻坤地產也依托于該區域的發展立足北京。
2010年起，鴻坤地產開始走出北京，先后進入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，開啟“大北京”戰略。
同時，借助國家產業發展轉型以及創新創業的政策風口，鴻坤地產開始布局圍繞北京“大五環”的創新產業園戰略。
這期間，趙彬開始四處招兵買馬，原萬科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產。
2017年，鴻坤集團實控人悄然變更為趙彬之子，這拉開了二代接班的序幕。也是在那一年，銷售額剛突破百億的鴻坤地產，就喊出2023年要實現千億的目標。
但是，在房企集中度越來越高情況下，鴻坤地產的規模發展一直沒能提速，千億目標漸行漸遠。
除了主業房地產，鴻坤還在金融投資領域有所布局。
早在2007年，鴻坤集團就成立了全資子公司億潤投資，發起北方地區第一支有限合伙基金。
2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會常務副主席。
可以說，在過去數年間鴻坤地產區域性發展，沒有走向全國錯失高速發展良機。作者微信：littlebond1）
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