作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

近年來(lái)，力高集團(tuán)豪擲千金大手筆拿地，土儲(chǔ)一路飛漲；但其存貨周轉(zhuǎn)能力卻持續(xù)下滑，銷售規(guī)模未實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)，同時(shí)高負(fù)債壓迫其步履沉重。

1月7日，聯(lián)合國(guó)際公告稱，確認(rèn)力高集團(tuán)（01622.HK）‘BB-’的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定，同時(shí)確認(rèn)其高級(jí)無(wú)抵押債券‘BB-’的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行債務(wù)評(píng)級(jí)。

聯(lián)合國(guó)際認(rèn)為，力高集團(tuán)的評(píng)級(jí)受限于其中等的營(yíng)運(yùn)規(guī)模、較高的財(cái)務(wù)杠桿和正在收窄的利潤(rùn)率。

近日，力高集團(tuán)進(jìn)一步回購(gòu)本金額為1050萬(wàn)美元的2022年票據(jù)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。此前其一共回購(gòu)了三只合計(jì)6834.8萬(wàn)美元票據(jù)。

力高集團(tuán)稱，其將繼續(xù)監(jiān)察市場(chǎng)狀況及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)一步回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前力高集團(tuán)共存續(xù)5只美元債，存續(xù)規(guī)模10.47億美元，其中將有3只總規(guī)模超10億美元債于一年內(nèi)到期。

存續(xù)美元債情況

值得注意的是，力高集團(tuán)融資成本較高，其存續(xù)美元債票面利率最高達(dá)13%，且債券價(jià)格一路下跌，再加上短期內(nèi)集中到期，公司面臨的償債壓力不小。

去年6月，鑒于有抵押債務(wù)增加，標(biāo)普將力高集團(tuán)現(xiàn)有高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)為“B-”，同時(shí)確認(rèn)其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”。

據(jù)官網(wǎng)介紹，力高集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，集康養(yǎng)、商業(yè)、科技、物業(yè)、文旅、教育等多元化產(chǎn)業(yè)于一體的大型綜合企業(yè)集團(tuán)。

2014年，力高集團(tuán)在港交所主板上市，綜合實(shí)力多年位列中國(guó)地產(chǎn)TOP100。

力高集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，力高集團(tuán)的控股股東為環(huán)宇國(guó)際控股，持股比例為39.06%，公司實(shí)際控制人為黃若虹。

2021年，力高集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售約為470.11億元，同比增長(zhǎng)14.7%，涉及建筑面積約535.71萬(wàn)平方米。

值得注意的是，自去年下半年以來(lái)力高集團(tuán)銷售額連降，其中7月份銷售環(huán)比腰斬，且其權(quán)益銷售占比較低，僅為45%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年前11個(gè)月力高集團(tuán)以254億操盤金額位居房企第80名；以280.9萬(wàn)平方米操盤面積排第52位，屬于百?gòu)?qiáng)房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

2021年上半年，力高集團(tuán)新獲取16幅土地，其累計(jì)土地儲(chǔ)備為2367萬(wàn)平方米，主要位于一二線城市。

近年來(lái)，力高集團(tuán)豪擲千金大手筆拿地，土儲(chǔ)一路飛漲。

2018年-2020年，力高集團(tuán)土儲(chǔ)分別為1000萬(wàn)平方米、1456萬(wàn)平方米以及2340萬(wàn)平方米，增速分別為104%、45.7%和60.7%。

而同期，力高集團(tuán)銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，增速均低于土儲(chǔ)增速。

值得注意的是，由于拿地耗費(fèi)大量資金，2018和2020年力高集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均為凈流出狀態(tài)，分別為-22.56億和-11.94億元。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況

在業(yè)績(jī)方面，2021年上半年力高集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.3億元，同比增長(zhǎng)約36.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約5.3億元，同比增長(zhǎng)19.9%。

業(yè)績(jī)雖看似亮眼，但力高集團(tuán)盈利能力下滑明顯。

2019年以來(lái)，力高集團(tuán)毛利率和凈利率水平快速下滑，尤其是2020年其毛利率由34.34%大幅下滑至22.59%，凈利率由18.04%下滑至11.59%。

毛利率水平

截至2021年二季末，力高集團(tuán)總資產(chǎn)為944.74億元，總負(fù)債796.3億元，凈資產(chǎn)148.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.29%。

近年來(lái)，力高集團(tuán)的財(cái)務(wù)杠桿水平明顯上升，其資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年大于80%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得注意。

財(cái)務(wù)杠桿水平

在“三道紅線”方面，力高集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.1%，凈負(fù)債率48.7%，非受限現(xiàn)金短債比為1.44，踩中一條紅線歸為黃檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，力高集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的80%。

截至2021年二季末，力高集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債為630.61億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)85.93億元。

較于短債壓力，力高集團(tuán)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有112.95億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

另外，力高集團(tuán)還有165.69億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)143.7億元。

整體來(lái)看，力高集團(tuán)剛性債務(wù)有229.63億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為28.8%。

從融資渠道看，力高集團(tuán)主要依賴于借款和發(fā)債，還通過(guò)股權(quán)以及信托等方式融資，融資渠道并不算多元。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，近年來(lái)力高集團(tuán)存貨規(guī)模上升較快，且存貨轉(zhuǎn)換周期不斷拉長(zhǎng)，說(shuō)明其在土地市場(chǎng)加速擴(kuò)張時(shí)，銷售業(yè)績(jī)卻未實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。

總得來(lái)看，力高集團(tuán)盈利能力下滑較快，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；有息負(fù)債高企，財(cái)務(wù)杠桿水平維持高位；“三道紅線”踩中一條，再融資遇阻。

1992年，閩商兄弟黃若虹、黃若青在泉州創(chuàng)辦力高集團(tuán)，四年后其在泉州第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“瑞士花園”落地。

此后，以福建為大本營(yíng)，力高集團(tuán)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)充。

2012年，力高集團(tuán)總部從香港搬遷至深圳，布局珠三角地區(qū)，兩年后于香港聯(lián)交所主板上市。

力高集團(tuán)董事會(huì)主席黃若虹

上市后，力高集團(tuán)規(guī)模增速較慢，2016年銷售才達(dá)到101.35億元，勉強(qiáng)邁入百億俱樂(lè)部。

2017年至2019年，力高集團(tuán)銷售額分別為131.9億、219.86億和274億元，同比增速為30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。

事實(shí)上，力高集團(tuán)從未停止其對(duì)規(guī)模的訴求，其土儲(chǔ)由2017年末的489萬(wàn)平方米增至2019年末的1460萬(wàn)平方米。

不過(guò)，在土儲(chǔ)不斷增加的同時(shí)，力高集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)能力卻在下滑，銷售規(guī)模卻未實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。

2018年，力高集團(tuán)進(jìn)行品牌升級(jí)，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快了多元業(yè)務(wù)拓展步伐。以社區(qū)為入口，其重點(diǎn)開(kāi)拓社區(qū)商業(yè)、健康醫(yī)養(yǎng)、教育、科技、文化旅游、物業(yè)6個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)陣痛期，負(fù)債一路攀升，財(cái)務(wù)杠桿高企的力高集團(tuán)，將如何穿越行業(yè)周期呢？（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “閩系百?gòu)?qiáng)房企”800億負(fù)債壓頂，大手筆拿地財(cái)務(wù)杠桿高企