tguwgkg 作者：中研認知CC
來源：金融二叉樹（ID：jinrongerchashu）
筆者有話說
產業園區進入存量時代，后房地產時代的產業園區開發可謂是長江后浪推前浪，雙雙躺在沙灘上，住宅自身的現金流造血能力面臨著“政策包”、“錢袋子”的雙重考驗，對產業園區的反哺帶動能力也難以為繼，現金流掐死了凈利潤。
恰逢，證監會、發改委聯合發文《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，給從高處驟然下跌的產業地產、產業園區開發一劑驚雷，文中明確指出，“鼓勵信息網絡等新型基礎設施，國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點?！?/p>
筆者將從產業規劃視角、產業管理視角、資產運營視角對本政策大略剖析，以期對資管專業人士更好進入產業園區資產證券化領域提供些許幫助，助力融通產業發展、園區開發、園區運營、資金循環“四位一體”發展新模式。
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一是，不同于人流激活的住宅地產、商流撬動的商業地產、物流帶動的物流地產，產業園區“流量式”商業邏輯無法自洽，短期內獲得穩定物業租賃收入的不確定性更高。
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二是，不同于“公路”、“石油管道”、“電網”、“通信”、“互聯網平臺”等基礎設施網絡化天然壟斷平臺效應，優質的產業園區物業雖然也是在中央、地方政府信用擔保、產業政策驅動下崛起的，但是更有點“看天吃飯”的意思，高層人士變動、產業梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個尚處于成長期產業園區的最后一根稻草。
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三是，如果一個產業園區真正進入到成熟期，也就意味著大量穩定經營能力的企業集聚、園區產業騰退機制有序、產業城市融合自然而然形成，那么任憑外界如何風起云涌，產業園區本身經營的韌性、耐性、收益穩定性都是極佳的。這類園區，也就是文中所提到的“國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區”。
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據筆者不完全觀察和統計，真正的優質產業園區物業占總產業園區物業中的比例不到10%，30%在開發的時候已經爛尾；30%在具體經營中連銷售都有問題，只能抵押出去融資；30%銷售各類物業好不容易平衡了資金，但是盤盤家底，優質的租賃物業已所剩無幾。
剩下不到10%的產業園區物業，按照所有權基本歸到如下幾類，筆者也建議資管人士可以重點關注幾類資產標的：
（1）高端政策惠及園區。國家級開發區、高新區、特色產業基地中，管委會下屬城投公司的自建園中園。前期巨大的產業投入、產業發展投入不在話下，企業招商政策優惠不是問題，產業運營中長期堅持很有耐心。即使現在租金收益沒有達標，未來的產業租金收益依然可期。
（2）經濟發達地區、區位條件好的微園區。此類微園區更多是民營資本在投資，投入小，見效快，很好的平衡了政策和市場的天平兩端，獲得穩定收益時間更短。
（3）標桿園區。參見各大型產業地產企業的標桿園區、樣板園區，資本投入強度更高、資源整合能力更強，現金流周轉的更好，余留下的自持資產的收益穩定性還是可以的。
具體的資產證券化運作方式、交易結構設計，非我所長，但是，也望從財務測算的角度，為資產管理人士提幾點建議。
（1）產業園區的穩定性現金流至少看10年。住宅看1年、商業看3年、物流看5年，但是產業園區要看10年，10年內，雖然現金流較為穩定，但是仍然沒有度過風雨飄搖的成長期，未來收益依然面臨考驗。
（2）產業園區的穩定租金收益率控制在5%是比較正常。如果低于5%，說明產業園區的投入產出效率不高，導致原因，大家可以自己開腦洞去思考；如果高于5%，說明產業園區中的“流動物業”略多，一方面雖然改善了現金流，但從中長期來看，對于持續穩定的租金收益有負面作用。
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做標的產業園區物業的盡職調查前要準備什么？
很多金融的朋友，一定會說先看財務數據，算算賬，但是真正算過賬的筆者很負責的告訴大家，既然面向C端的“流量邏輯”不自洽，那么用C端的算賬邏輯去做產業園區的收益測算，貌似也不自洽。重要看三點：
一是，內生小宇宙。產業園區作為產業基礎設施，到底是不是真的在促進產業集聚、企業聚合、資源整合。
二是，外部好政策。產業園區的上位產業政策、宏觀政策，是不是真的可以對產業園區帶來巨大助益。
三是，區位和產業。商務園就不要去郊區了，工業園就不要賴在城區不走了，各歸其位。產業方面，一定要加強區域產業基礎研究、產業政策調研、產業招商引資研究。
做完這些，一個產業園區資產好壞立竿見影，一本大帳爛熟于心，園區收益測算自然相當明了。
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原標題： 淺議關于產業園區資產證券化
