保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在選擇合作的交易對(duì)手時(shí)，對(duì)于融資主體除了要求符合保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的白名單的要求外（能準(zhǔn)入保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資范圍的一般外部主體評(píng)級(jí)均在AA+以上）外，還需滿足保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部評(píng)級(jí)要求，即至少在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的“投資級(jí)”以上。

在底層項(xiàng)目的選擇上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一般優(yōu)選一二線的核心物業(yè)，對(duì)于下沉到三四線城市的商業(yè)項(xiàng)目，則對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)而言，通過發(fā)行保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃向其他保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)募資則存在其他保險(xiǎn)資金的投資準(zhǔn)入障礙。對(duì)此，一些中小保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在綜合考慮到融資主體的實(shí)力的情況下，亦可考慮通過以一線城市項(xiàng)目主體作為融資主體，以三四線項(xiàng)目作為抵押物進(jìn)行融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)。當(dāng)然，作為融資抵押物的三四線項(xiàng)目也需充分考察其出租率、租賃收入情況、投資回報(bào)率等情況。

相比于大型的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資金，中小保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)如果用自有資金投資，則有一定的靈活度，但具體融資金額的設(shè)定也會(huì)充分考慮放款的形式、抵押物的價(jià)值來綜合判斷，具體而言，一般按照抵押物的4-5折來放款。

誠如前文所述，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在提供融資時(shí)會(huì)優(yōu)選一二線核心城市的物業(yè)，若實(shí)際可用于抵押擔(dān)保的資產(chǎn)處于三四線城市，直接以該資產(chǎn)融資則一般不被保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，對(duì)此，可以在架構(gòu)設(shè)計(jì)上，設(shè)置成以持有一二線城市符合保險(xiǎn)投資要求的資產(chǎn)的主體作為融資主體，并以三四線具備現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物，并通過認(rèn)購信托特定資產(chǎn)收益權(quán)產(chǎn)品份額的模式最終實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)商的融資。其基本架構(gòu)圖如下：

需要注意的是，前兩年“保險(xiǎn)+信托”的放款模式較為常見，但是隨著144號(hào)文的出臺(tái)以及監(jiān)管對(duì)信托通道業(yè)務(wù)的持續(xù)監(jiān)管，目前雖然仍有一些信托公司可以配合保險(xiǎn)公司放款，但是合作條件似乎越來越苛刻：

（1）因融資性信托額度緊缺，再頂著信托監(jiān)管“去通道”以及144號(hào)文“不得為保險(xiǎn)資金提供通道服務(wù)”的“天雷”，信托通道成本水漲船高（目前市場有機(jī)構(gòu)按照1.2%-1.5%收取費(fèi)用），而“羊毛出在羊身上”，該成本最終也會(huì)轉(zhuǎn)嫁給融資方來承擔(dān)；

（2）對(duì)于開發(fā)商而言，開發(fā)商還需要考慮該筆通過信托放款的融資上征信的問題以及最終是否會(huì)影響到集團(tuán)的“三道紅線”？

（3）若標(biāo)的資產(chǎn)在三四線城市，持有一線城市物業(yè)的融資主體已將該物業(yè)申請(qǐng)了銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款，則是否存在融資障礙？

（4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿足144號(hào)文對(duì)于融資主體信用評(píng)級(jí)、集合資金信托信用等級(jí)評(píng)級(jí)、信用增級(jí)安排、保險(xiǎn)資金不得投資單一資金信托以及保險(xiǎn)資金投資集中度等的監(jiān)管要求。雖然，融資主體信用等級(jí)為AAA級(jí)以及信用等級(jí)為AAA級(jí)的集合資金信托有相關(guān)例外規(guī)定，但對(duì)不滿足相關(guān)等級(jí)要求時(shí)，開發(fā)商需調(diào)撥自有資金及提供符合合格投資者要求的主體配合保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行份額的認(rèn)購。

備注：根據(jù)144號(hào)文的規(guī)定，融資主體信用等級(jí)為AAA級(jí)，且符合下列條件之一的，可免于信用增級(jí)：1.上年末凈資產(chǎn)不低于150億元；2.最近三年連續(xù)盈利；3.融資主體募投項(xiàng)目為經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院投資主管部門核準(zhǔn)的重大工程……除信用等級(jí)為AAA級(jí)的集合資金信托外，保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司或保險(xiǎn)公司投資同一集合資金信托的投資金額，不得高于該產(chǎn)品實(shí)收信托規(guī)模的50%，保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司及其關(guān)聯(lián)方投資同一集合資金信托的投資金額，合計(jì)不得高于該產(chǎn)品實(shí)收信托規(guī)模的80%。

保險(xiǎn)資管公司（包括保險(xiǎn)公司背景的資管公司以及保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位的私募基金公司）可通過發(fā)行保險(xiǎn)資管產(chǎn)品，向保險(xiǎn)公司等委托人募集資金對(duì)商業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資。保債審批采取備案制，通過保險(xiǎn)資管公司內(nèi)部業(yè)務(wù)和風(fēng)控審核后報(bào)保資協(xié)形式審核，但是因?yàn)樽罱K涉及到募集并且保債計(jì)劃底層系對(duì)項(xiàng)目的債權(quán)投資，所以實(shí)際上除符合保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入要求外，亦需要滿足其他意向投資的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)融資主體以及底層標(biāo)的資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求。保債計(jì)劃的發(fā)現(xiàn)會(huì)著重關(guān)注融資主體、資產(chǎn)質(zhì)量并要求融資項(xiàng)目需要有明確的資金用途和資金缺口。相對(duì)于特定資產(chǎn)收益權(quán)信托而言，保債計(jì)劃的融資方式不會(huì)被納入征信。

保險(xiǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃不同于深交所、上交所發(fā)行的CMBS等產(chǎn)品，保險(xiǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃系在保險(xiǎn)資產(chǎn)登記交易平臺(tái)發(fā)行非公開發(fā)行的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品相比于其他針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的投資而言，通常對(duì)底層資產(chǎn)及其現(xiàn)金流的要求更加高一些，并且需要成一定的規(guī)模，往往底層是多個(gè)資產(chǎn)的組合。對(duì)于險(xiǎn)資而言，對(duì)保險(xiǎn)資金的占用時(shí)間相對(duì)較長。但是對(duì)于開發(fā)商而言，該類產(chǎn)品認(rèn)購的資金80%來自保險(xiǎn)類金融機(jī)構(gòu)，因此，產(chǎn)品相對(duì)好銷售（前提是符合保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可）。目前一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)亦在探討該類產(chǎn)品的模式與資金投放問題，后期亦可多加關(guān)注。