一季度，北京實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9413.4億元，同比增長4.8％，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長4.5％。

GDP與第三產(chǎn)業(yè)的兩個增速，相較于2021年一季度的17%與14.6%，顯著放緩。

在國內(nèi)疫情多點散發(fā)、經(jīng)濟下行壓力下，北京一季度經(jīng)濟運營保持住了“穩(wěn)”，但明顯增力不足。在經(jīng)濟的映射下，北京一季度房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)不及預(yù)期。

近日，世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、戴德梁行等機構(gòu)均發(fā)布了2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場的相關(guān)報告。

總體來說，第一季度北京商業(yè)地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

1. 由于市場的諸多不確定性與投資機構(gòu)的觀望情緒蔓延，外資交易暫時停滯。但隨著開發(fā)商繼續(xù)拋售資產(chǎn)自救，將有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入市，預(yù)期將有力推動外資及投資型買家在后三季度的入局。

2. 金融行業(yè)接棒TMT，成為寫字樓市場主力需求，麗澤商務(wù)區(qū)的強勁增長拉動整體市場吸納量與租金雙線上揚。

3. 零售市場暫未恢復(fù)到疫情前水平，市場加速進入城市更新的調(diào)整期，核心老舊商圈開始自主升級，新增供應(yīng)集中于外圍，商業(yè)格局繼續(xù)分化。

4. 商務(wù)園區(qū)成為互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)收縮的被殃及池魚，吸納量迎來大幅下跌，但由于TMT行業(yè)地位猶存，因此租金表現(xiàn)出強大韌性。

5. 倉儲物流行業(yè)持續(xù)上升，吸納量、租金均表現(xiàn)良好，第三方物流需求外溢，廊坊、天津受惠。

01 大宗交易：單季度交易額創(chuàng)歷史新低

北京大宗投資市場在一季度的整體表現(xiàn)較為平淡，僅達成兩宗。外資買家暫無成交，且自用型占比高于投資，市場活躍度降低。

一季度，北京大宗交易市場僅達成兩筆成交，交易總額為17.7億元。這是2016年以來北京首次出現(xiàn)單季大宗交易額低于20億元。

不同于上一年度的外資回流，本季度市場的諸多不確定性和買家的觀望情緒造成外資買家的交易停滯。

自用企業(yè)購置辦公樓相較于投資更加活躍，占比達58%，某自用買家購置豐臺金茂廣場一棟寫字樓。核心區(qū)域的更新改造方興未艾，翰同資本收購奧體區(qū)域一座小型零售單體，后期將改造為辦公。

在投資物業(yè)類型上，寫字樓依舊占據(jù)榜首，占比58%。與此同時，受REITs市場良好表現(xiàn)的推動，投資者繼續(xù)加碼生命科學(xué)地產(chǎn)、冷鏈物流等新經(jīng)濟、新基建類資產(chǎn)，也在長租公寓領(lǐng)域積極尋求突破。

總體而言，自2021年“三道紅線”等強監(jiān)管政策后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨龐大的資金需求和降低債務(wù)規(guī)模的壓力，紛紛開始加速變現(xiàn)自持資產(chǎn)，這也是房企緩解流動性燃眉之急的重要途徑。

可以預(yù)見，在2022年投資市場上可供出售項目將會繼續(xù)增加，項目議價空間也相對較大。但潛在買家會保持高度謹慎的態(tài)度并仔細甄別可售資產(chǎn)的真實價值，充分利用融資工具拓展收并購業(yè)務(wù)，抓住市場機遇進行抄底。

02 寫字樓市場：金融行業(yè)重回需求榜首

一季度，北京寫字樓市場新增供給繼續(xù)收緊，核心商務(wù)區(qū)2022年度暫無新增，核心區(qū)位價值進一步凸顯；頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進入需求冷卻期，金融接棒TMT成為市場主力；整體市場租金微漲，細分商圈種麗澤、CBD表現(xiàn)搶眼。

2022年第一季度，北京寫字樓新增供應(yīng)量環(huán)比回落，三個新交付項目體量總計15.1萬平方米，分別位于燕莎區(qū)域以及首見優(yōu)質(zhì)寫字樓入市的新興商務(wù)區(qū)金盞。

受春節(jié)、冬奧會等因素的影響，加之第一季度本就作為租賃市場的傳統(tǒng)淡季，部分業(yè)主由于空置去化壓力選擇降價提高市場關(guān)注度，但這并未影響整體租金回暖趨勢。第一季度，全市租金報價每月每平方米389元，略高于2021年同期水平。

同時，全市空置率環(huán)比升高0.2個百分點至17.3%，季內(nèi)新入市項目去化速度較慢，而現(xiàn)有項目空置率漲跌互現(xiàn)，其中下降的數(shù)量占36%，上升的數(shù)量占32%，市場競爭仍然激烈。

較去年同期，全市和五大核心商圈市場凈吸納量分別同比上升24.1%和27.3%，至18.5萬和6.5萬平方米，其中麗澤和CBD分列前兩位，是主要貢獻區(qū)域。

本季度，麗澤商務(wù)區(qū)的市場凈吸納量達14.6萬平方米，位居各大商圈之首，其強勁的市場表現(xiàn)拉動租金漲幅領(lǐng)跑全市，環(huán)比上升4.8%，同比上升13.0%至每月每平方米177.7元。

除此之外，通州運河商務(wù)區(qū)隨著寫字樓項目的不斷入市、北京行政辦公區(qū)的啟用以及五大國有銀行總部和部分央企二級總部的設(shè)立，租金水平漲幅位列全市第二，環(huán)比上升2.6%，同比上升12.5%至每月每平方米154.2元。

需求端看，一季度，金融重回新租需求行業(yè)榜首（占比32%），其中證券、基金以及金融科技擴租需求強勁。TMT的新租需求則集中在軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)+消費服務(wù)及人工智能等領(lǐng)域。

隨著租戶對共享辦公的使用和業(yè)主接受度的提升，第三方辦公繼續(xù)增設(shè)新點，新租占比超過專業(yè)服務(wù)業(yè)位列第三。

此外，消費品制造和醫(yī)藥及生命科學(xué)需求穩(wěn)步增長。中等面積的新租需求漸成主流，季內(nèi)1,000-5,000平方米的新租交易面積占比達51%，較去年全年的42%有明顯提升。

未來三個季度北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來近80萬平方米的新增供應(yīng)，其中新興商圈占比高達74.3%，且城市更新項目占比為25.4%。而核心商務(wù)區(qū)則暫無新增供應(yīng)，選址機會將聚焦存量市場。

此外，2022年北京市政府工作報告著重強調(diào)了高精尖產(chǎn)業(yè)的重要性，包括新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源等。未來，這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。行業(yè)可以關(guān)注高速成長的‘腰部’企業(yè)和金融科技、生物醫(yī)藥、新能源、人工智能等新興行業(yè)，挖掘新經(jīng)濟、新賽道下的多元化市場需求。

03 零售市場：整體暫未恢復(fù)到疫情前水平

本季度，北京暫無市場新增，首層平均租金略有上升，但整體市場依舊沒有恢復(fù)到疫情前。2022年新增項目大多位于非核心商圈，商業(yè)格局進一步分化。

一季度，北京零售市場暫無新項目開業(yè)，全市零售市場總存量為1490萬平方米，其中購物中心存量約1310萬平方米，占比達87.9%。

全市零售物業(yè)空置率進一步下降至10%，核心商圈運營成熟的項目租金穩(wěn)健，業(yè)主通過引進更優(yōu)質(zhì)零售品牌實現(xiàn)業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)升級，租金小幅上調(diào)，推動全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上升0.4%至每天每平方米35.9元。

但由于零售業(yè)態(tài)擴張需求仍顯偏弱，購物中心業(yè)主品牌甄選和租金策略均保持謹慎，整體尤其是非核心市場租金水平仍未恢復(fù)到疫情以前水平。

本季度，位于王府井商圈的東安市場歷經(jīng)一年閉店改造重新開業(yè)。項目從原來的傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型成為潮奢品牌買手店制百貨，通過引入國際一線潮奢、設(shè)計師品牌以及打造沉浸式消費場景，為商圈注入活力，成為時尚新標地。

借助東安市場的資源外溢效應(yīng)，王府井商圈多個項目都在積極地進行品牌升級或改造，這都將助力王府井商圈消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。

本季度，北京迎來2022年冬奧會，推動冰雪消費持續(xù)升溫，冰雪運動品牌也在積極開拓北京市場。SOLOX·SNOW51北京首店在國貿(mào)商城開業(yè)，而繼上季度與阿迪達斯、“滑唄”攜手在APM打造了沉浸式滑雪體驗快閃店后，SNOW51也已入駐北京APM。

奢侈品牌繼續(xù)擴張，部分銷量好的奢侈品牌積極進行店鋪翻新、擴張或位置調(diào)整。個別核心商圈項目繼續(xù)引入奢侈品牌和高端餐飲，進一步完善項目高端定位。

此外，時尚及餐飲類品牌本季度在北京擴張明顯。以seesaw、MANNER、樂樂茶為首的連鎖咖啡茶飲品牌在區(qū)域型購物中心活躍布局，帶動購物中心人流以及消費活力。

美容美甲、KTV等生活類業(yè)態(tài)在非集中區(qū)域的社區(qū)型購物中心亦有表現(xiàn)。

首店方面，瑞士知名制表品牌TISSOT天梭在SKP-S開業(yè)全球首家天梭T-Heart概念店；米其林一星餐廳“甬府”旗下品牌甬府尊鮮北京首店入駐國貿(mào)商城等；費大廚辣椒炒肉、東發(fā)道茶冰室、迷你椰等餐飲首店分別進駐朝陽大悅城、西單大悅城和崇文門國瑞城；李寧旗下電競潮流運動品牌LNG在薈聚西紅門購物中心開出首店。

近期北京市政府發(fā)布《促進首店首發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干措施》和《2022年鼓勵首店首發(fā)項目征集指南》，細化和落實首店政策，將進一步促進首店的落地，同時也有助核心商圈存量商業(yè)的品牌結(jié)構(gòu)升級調(diào)整。

2022年，北京將加速推進國際消費中心城市建設(shè)，“城市更新”、“夜經(jīng)濟”、“首店經(jīng)濟”仍將是零售市場發(fā)展的關(guān)鍵詞。

未來三季度，北京將有10個左右的新項目入市，均來自非核心區(qū)域，為市場帶來超過100萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間。其中有五個位于麗澤、通州、亦莊和石景山等新興商務(wù)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)內(nèi)部或周邊，有利于推動區(qū)域發(fā)展成熟。

04 倉儲物流：首都機場區(qū)位優(yōu)勢顯現(xiàn)

一季度，北京倉儲物流市場吸納量與租金繼續(xù)攀升，空置率進一步下降，市場潛力持續(xù)顯現(xiàn)，第三方物流需求外溢，帶動廊坊、天津市場去化。

一季度，北京倉儲物流市場暫無新增供應(yīng)。北京冬奧及兩會的召開，致使在建倉儲物業(yè)存在一定程度的停工，影響了新項目的入市進度。

新租需求持續(xù)回升，其中第三方物流占總租賃成交面積的78%，消費品制造業(yè)亦有表現(xiàn)，成交活躍區(qū)域以首都機場及大興京南為主。

由于可租面積緊俏，本季租賃大多以5,000平方米左右的基本單元面積成交。凈吸納量環(huán)比上升58%至6,800平方米，空置率環(huán)比下降0.3個百分點至3.0%。

平均租金同樣本比環(huán)比增長0.9%至每月每平方米54.3元。經(jīng)開區(qū)和馬駒橋因離市中心最近而成為城市配送需求首選，租金增長最快。

值得注意的是，首都機場區(qū)域憑借其對航空運輸和醫(yī)藥配送類租戶的吸引力，租金穩(wěn)步上漲并居各子市場之首。

本季度廊坊新增供應(yīng)合計25.8萬平方米，而天津則在近六個季度首次無新增供應(yīng)入市。

廊坊目前以第三方物流的分撥中心或中轉(zhuǎn)倉需求為主，具有近京區(qū)位優(yōu)勢的廊坊經(jīng)開區(qū)去化最為明顯。

由于新增供應(yīng)不斷，疊加疫情影響車輛往來受限，整體空置率持續(xù)快速上行，租金同樣本比環(huán)比下降1.8%。

天津本季錄得新租的79%亦來自于第三方物流，主要活躍區(qū)域為西青、津南和濱海新區(qū)，同時錄得電商行業(yè)大面積短租退倉，兩相抵消之下，凈吸納錄得1.5萬平方米，空置率環(huán)比小幅下降至16.7%，平均租金環(huán)比持平。

政府在《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中宣布將推出30萬平方米倉儲用地，釋放供地持續(xù)放寬信號，其中一半將坐落于大興臨空經(jīng)濟區(qū)，其余面積分別位于房山區(qū)、亦莊新城及平谷區(qū)。這將有助于多元化布局的開發(fā)商入局產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

今年后三個季度，北京將迎來近29萬平方米的新增供應(yīng)，有望推動更多租賃需求落地，同期廊坊和天津還將分別迎來75萬和61萬平方米的倉儲物流設(shè)施入市，兩地將在區(qū)域配送中心、制造業(yè)及本地城市配送等需求點繼續(xù)發(fā)力。

05 商務(wù)園區(qū)：受到互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)收縮沖擊

一季度，北京商務(wù)園區(qū)明顯受到頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)收縮沖擊，吸納量大幅下跌至55%，但租金表現(xiàn)堅挺，錄得小幅下降。

一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場兩個項目共計建筑面積14.8萬平方米交付使用。新項目來自東升和亦莊子市場，分別定位智能制造和生命科學(xué)專項園區(qū)，目前均未錄得新租戶入駐，但為區(qū)域帶來了更多優(yōu)質(zhì)的可選空間。

受互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的收縮影響，季內(nèi)整體市場活躍度有所放緩，凈吸納量環(huán)比下降55%至3.1萬平方米，空置率上調(diào)至18.9%。

中關(guān)村軟件園子市場受沖擊較大，錄得負的凈吸納量；而北清路子市場則憑借租金成本優(yōu)勢，空置率持續(xù)下行；上地、東升租賃活躍度保持平穩(wěn)。

其他區(qū)域中，經(jīng)開區(qū)、電子城和大興相對活躍。來自其他區(qū)域TMT企業(yè)的外溢需求加速經(jīng)開區(qū)子市場類辦公物業(yè)去化，電子城也錄得來自TMT企業(yè)的小面積成交，而生物醫(yī)藥類企業(yè)在大興子市場積極布局。

豐臺科技園由于個別項目出現(xiàn)租戶清退，凈吸納量錄得負值；貿(mào)易類租戶退租和倉儲物流類企業(yè)升級搬遷，使得順義子市場空置率小幅上揚。

全市商務(wù)園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中關(guān)村集群整體租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%，僅有北清路子市場小幅上漲，而上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束去年租金高速增長，環(huán)比持平。而經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園子市場依舊面臨空置壓力，環(huán)比小幅下調(diào)租金。

《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》亦宣布將推出120萬平方米研發(fā)用地和230萬平方米工業(yè)用地，將強化北京及重點區(qū)域在數(shù)字經(jīng)濟和高精尖產(chǎn)業(yè)的競爭力。

2022年北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計還將迎來109萬平方米的新增供應(yīng)，全年有望迎來歷史供應(yīng)高峰。

文中數(shù)據(jù)及資料來源：世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、戴德梁行發(fā)布關(guān)于2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場相關(guān)報告。