商事訴訟仲裁研究 作者：律界諸葛
來(lái)源：商事訴訟仲裁研究（ID：ljzg2020）
前言
在常規(guī)的不良資產(chǎn)交易中，投資者須對(duì)抵押關(guān)系的法律效力以及抵押物的權(quán)利登記信息、現(xiàn)實(shí)狀況、法律瑕疵、客觀瑕疵、處置成本、處置障礙及實(shí)物價(jià)值進(jìn)行詳細(xì)盡職調(diào)查，以此為基礎(chǔ)確定抵押物的估值參數(shù)?？梢哉f(shuō)，投資者（對(duì)抵押物）盡職調(diào)查功力的深淺，既左右其對(duì)資產(chǎn)包的報(bào)價(jià)，也影響其今后處置抵押物的策略（處分或抵債），很大程度上直接決定其投資成敗。
下述核查步驟與要點(diǎn)，在實(shí)踐中即使盡職調(diào)查人員使盡渾身解數(shù)恐怕也難以一一落實(shí)，有些要點(diǎn)其實(shí)也可省略不核查，請(qǐng)投資者根據(jù)抵押物狀況、業(yè)務(wù)需求或現(xiàn)場(chǎng)情況選擇性適用。
01
1.審閱抵押合同
（1）合同是否完備，是否有原件；（2）合同的份數(shù)，對(duì)應(yīng)借款合同的編號(hào)、筆數(shù)、本金、期限是否相一致；（3）抵押物名稱、種類(lèi)、位置、面積、數(shù)量、證照號(hào)碼、抵押值、抵押范圍等明細(xì)信息；（4）簽訂日期是否與借款合同相印證（不能早于，但最高額擔(dān)保除外；過(guò)分遲于也要注意）；（5）借款合同標(biāo)注其他用途、但實(shí)屬“借新還舊”的貸款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押擔(dān)保的范圍；（7）屬最高額擔(dān)保的借款期間是否在擔(dān)保期間以及擔(dān)保額度之內(nèi)；（8）合同的生效要素（如簽名、蓋章）是否正確、齊全；（9）屬法人擔(dān)保的須有自然人作為法定代表人或授權(quán)代表簽名（不能蓋私章）；（10）合同附件是否有抵押房產(chǎn)的權(quán)屬憑證，憑證的權(quán)屬人及登記內(nèi)容與抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房產(chǎn)屬共有的，全體共有人是否均在合同中簽章確認(rèn)；（12）合同是否約定適用《民事訴訟法》中實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的特別程序；（13）合同是否辦理具強(qiáng)制執(zhí)行效力公證手續(xù)；（14）是否存在多個(gè)抵押人，每個(gè)抵押人對(duì)應(yīng)擔(dān)保的借款情況及擔(dān)保內(nèi)容；（15）有無(wú)導(dǎo)致合同無(wú)效的相關(guān)情形。
2.審閱抵押登記憑證
（1）是否辦理抵押登記（他項(xiàng)權(quán)證）及登記部門(mén)；（2）抵押登記的內(nèi)容（如抵押人名稱、登記日期、抵押房產(chǎn)證照號(hào)碼、面積、名稱及位置，擔(dān)保的債權(quán)范圍等）能否與借款合同、抵押合同的相關(guān)內(nèi)容相印證。
3.核查抵押人主體資格
（1）抵押人是借款人還是第三人；（2）如抵押人是公司的，有無(wú)同意擔(dān)保的《股東會(huì)決議》以及其內(nèi)容是否與借款合同、抵押合同相印證；（3）如抵押人是企業(yè)分支機(jī)構(gòu)或其他組織的，有無(wú)有權(quán)部門(mén)出具的授權(quán)書(shū)；（4）如抵押人是自然人的，有無(wú)身份信息；（5）抵押人是否屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的適格主體；（6）如抵押物為共有，有無(wú)共有人的身份信息。
4.核查抵押房產(chǎn)
（1）是否為法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房產(chǎn)是整體物業(yè)的一部分，抵押部位是否為核心或主要，及其他物業(yè)的抵押情況；（3）抵押房產(chǎn)的房、地是同時(shí)抵押還是分別抵押；（4）抵押房產(chǎn)是否屬于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；（5）抵押房產(chǎn)是否為在建工程；（6）抵押房產(chǎn)有無(wú)公益性或行政性或其他專屬的用途。
另外，還需核查：（1）借款人曾償還過(guò)款項(xiàng)的，對(duì)應(yīng)抵押人的責(zé)任減免情況；（2）有無(wú)其他順位的抵押登記，本案抵押是否第一順位，否則要查看順位在前的抵押權(quán)的大致情況；（3）有無(wú)抵押房產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告，預(yù)估抵押房產(chǎn)目前的價(jià)值是否明顯大于該筆對(duì)應(yīng)的債權(quán)；（4）抵押房產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)（如工程款、出讓金、閑置費(fèi)、稅費(fèi)等）；（5）有無(wú)抵押人出具的抵押房產(chǎn)在抵押時(shí)的狀態(tài)說(shuō)明（如自用、租賃、空置等）或收益說(shuō)明；（6）抵押房產(chǎn)的目前狀態(tài)（自有、借用、占用、租賃、閑置、損毀）；（7）抵押人、第三人有無(wú)提出抵押無(wú)效的主張或訴訟（仲裁）；（8）有無(wú)第三人提出對(duì)抵押房產(chǎn)享有所有權(quán)、租賃權(quán)或其他權(quán)益的請(qǐng)求或訴訟（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否對(duì)抵押房產(chǎn)設(shè)置了處置障礙；（10）抵押房產(chǎn)有否涉及各類(lèi)糾紛；（11）有無(wú)涉及抵押房產(chǎn)的相關(guān)材料或信息，例如會(huì)被征收拆遷、可（已）獲政府批準(zhǔn)能夠升級(jí)改造、有無(wú)第三人對(duì)抵押房產(chǎn)表達(dá)購(gòu)買(mǎi)意愿等資料。
02
到相關(guān)部門(mén)核查抵押物的相關(guān)情況
1.核查產(chǎn)權(quán)情況
（1）權(quán)屬信息，包括：房產(chǎn)登記號(hào)、地址、地號(hào)、圖號(hào)、權(quán)屬人、共有人、建筑面積、共用地面積、建基面積、圖則（四至）、使用性質(zhì)、權(quán)證號(hào)碼、權(quán)屬來(lái)源（自建、購(gòu)買(mǎi)、分割、承繼）、所在土地使用權(quán)的證號(hào)、結(jié)構(gòu)層數(shù)、樓層分布及功能、使用期限、已轉(zhuǎn)讓、已分割單元、欠費(fèi)類(lèi)型、限制轉(zhuǎn)移、歷史遺留問(wèn)題、所在土地使用權(quán)是否已辦妥有償使用手續(xù)、行政處罰、購(gòu)入價(jià)格等信息；（2）抵押（他項(xiàng)權(quán)）信息，包括：房產(chǎn)位置、抵押權(quán)人、抵押權(quán)利部位、權(quán)利面積、權(quán)利價(jià)值、登記時(shí)間、債權(quán)數(shù)額、他項(xiàng)證號(hào)等；（3）查封、解封及協(xié)助執(zhí)行信息，包括：查封類(lèi)型、查封時(shí)效、查封機(jī)關(guān)、查封案號(hào)、查封標(biāo)的明細(xì)、協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容等。
2.核查查封情況
如果抵押房產(chǎn)被法院另案查封、未處置，應(yīng)到相關(guān)法院核查：（1）抵押房產(chǎn)（如出租）的租金是否已被法院凍結(jié)或截留；（2）首封案件的債權(quán)人、案由、該債權(quán)人與抵押人的關(guān)系、查封法院、所處階段（立案、審理、執(zhí)行）、債權(quán)金額、查封期限、處置進(jìn)度（長(zhǎng)期不處置、中止執(zhí)行、評(píng)估、拍賣(mài)、變賣(mài)、已處置待收價(jià)款、三拍一賣(mài)后仍不能處置）；（3）本案?jìng)鶛?quán)人有無(wú)對(duì)首封法院拖延處置提出異議；（4）本案屬最高額抵押的，貸款是否在查封后才發(fā)放；（5）其他輪候查封的大致情況。
3.到相關(guān)政府部門(mén)查詢實(shí)用信息
有人脈的，可分別到建設(shè)、規(guī)劃、測(cè)繪等單位，通過(guò)閱檔、查冊(cè)、申請(qǐng)信息公開(kāi)、電話咨詢等手段，進(jìn)一步調(diào)查該房產(chǎn)的相關(guān)信息
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 實(shí)戰(zhàn)不良資產(chǎn)：抵押類(lèi)不良資產(chǎn)的盡職調(diào)查和分析（上）
