作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

繼發改委出臺一系列支持新型城鎮化、縣城補短板強弱項目的指導意見后，自然資源部也開始落實配套政策。10月20日，自然資源部發布了關于《土地征收“成片開發”標準（試行）》（征求意見稿）公開征求意見的公告，支持縣級以上地方人民政府對一定范圍的土地進行的綜合性開發，并統籌進行方案設計、功能導入、征地拆遷、集中建設。

在這樣的大背景下，一大批新的“大項目”即將蓄勢待發，地方政府又迎來了新一輪的片區開發熱潮。

片區開發項目涉及問題多、項目周期長、需要資金大，在十年前的粗放式發展中或許不需要太多智慧。但隨著政府制度的完善、政府債務的壓力以及同質化競爭的加劇，越來越多的地方政府深感僅靠自己無力做好片區開發。

因此，在“十三五”期間，與社會資本合作進行片區開發成為了市場主流，各類建筑企業、地產集團、產業公司紛紛開始積極拓展片區開發項目。雖然同是開發片區，但不同的企業有不同的訴求，但總體思路是非常一致的，即通過一系列資本運作、以較小的資本金比例撬動一整個區域的開發，并通過片區開發的主導權、運營權獲得片區中的優勢項目，藉此獲得超額收益。

但是，自2018年開啟全面“降杠桿”以來，企業的資本游戲開始受到各種限制，小資本大杠桿的模式已不再可行；社會資本參與片區開發項目的熱度、力度隨之大幅下降。同時，在整個經濟周期下行、去產能的過程中，產業新城的招商引資工作都非常困難；一二線城市政府都親自下場招商，何況社會資本。

黃奇帆曾經說過，片區開發是政府的工作，是涉及數十個部門、持續非常長時間的大項目，政府運作起來都非常困難，把這些企業全部交給企業是不現實的，企業也沒有那么大能力能吃下整個區域。因此，在如今的趨勢下，真正能夠承擔片區開發職責的機構有且只有一個，那就是地方政府自己。

因此，在兜兜轉轉許多年后，片區開發模式又回到了政府“一套班子、兩塊牌子”的模式；通過成立政府管委會、管委會成立開發公司的模式來長期耕耘片區開發項目。當然，以政府為主體并不意味要拒絕與社會資本合作，只是應當清晰的界定企業的職能范疇和所屬行業；政府可以將一部分工作交給企業，但不能全部交給社會、讓企業大包大攬。

企業能算的過賬的項目，政府來干也一樣；政府干不了的項目，讓企業來干也并無“起死回生”的能力。市場化不是萬能靈藥，在片區開發項目中更是如此。

片區開發將以功能導向

在過去的十多年中，許多地方的片區開發都是以土地、或者某單一產業為導向的。雖然在行業周期上升期間會獲得非常不錯的收益，但隨著地產市場的回歸平穩、產業政策的不斷調整，許多地區面臨沖擊，深感片區開發工作的不易。

因此，隨著外部環境的變化，片區開發的內核也隨之調整；如今片區開發的核心理念已經更改、調整為以功能為導向——根據不同的區位、現狀與規劃，布局不同的功能，讓整個區域進行有機生長、長期發展。根據不同的現狀，不同的區域應當重點發展以下功能：

老舊城區，應當以完善城市功能為導向。

雖然全國范圍的棚戶區改造已經結束，但全國范圍內都有大量的老城區、老城鎮存在。雖然這些老城區的建筑物仍然在設計壽命內，但二十、三十年前建造的老城區已無法滿足當前基建與公共服務的需求，老城區亟需改造升級、滿足當下的城市功能需求。

因此，在未來老城區的開發工作中，可以采用的方式很多，并不一定需要“大拆大建”，但必須要補短板、強弱項、完善城市功能。做到既保留、提升城市風貌，又實現居住、環境、教育、醫療、休閑等城市公共服務的綜合提升。

開發區、經濟區，應當以發展產業為導向。

在過去的許多年中，大部分政府都成立了各類開發區、經濟區，用于發展工業或企業。但是，過于的園區存在粗放式發展、管理體制落后等多方面因素，從實際情況上來看大多僅為企業提供了“土地”，而非是促進成長的“土壤”。

因此，在新一輪的發展中，要做好開發區、經濟區，我們需要根據產業的發展導向進行重新設計，為地區定位發展的優勢產業進行量身定制，將產業經濟發展過程中所需要的要素進行聚集，實現產業發展的“共生”，引導產業具備持續自主生長、迎接內循環發展機遇的力量。

新城、新區，應當以可持續發展、培育新動能為導向。

在全國平均城鎮化率達到60%之后，即使是縣城也基本建成了新城區，整體面貌煥然一新。但在新區、新城建成之后，除了房地產、商業之外的功能卻大多沒有很好的得到發揮，存在一定的空心化趨勢。如果想要持續發展，必然還要再做新文章。

在今年初，國家提出了“新基建”的概念，列出了七大新型基礎設施類別，并督促各地政府根據實際情況加大新基建的相關投資。新基建實質上是基建版的供給側改革，不僅是調整基礎設施投資的投向，還是促進地方政府投資產生的需求、進一步撬動經濟高質量發展的舉措。

因此，當下各地的新城新區應當聚焦新基建與環保投資，以整體的可持續發展為導向，培育地方的新興產業、消費產業、文化產業，既是將新區的內容逐漸“做實”，也是幫助區域形成新的發展動能，持續推動地方經濟的提升。

片區開發須“三個統籌”

在明確了誰來做、做什么之后，下一個問題就是怎么做；畢竟如此大的項目，想要做出一番成效絕非易事。從一些項目實際經驗來看，想要做好片區開發項目，政府必須做好“三個統籌”工作。

一是統籌管理。

要想發揮政府投資的效果，必須做好相應的管理工作。因此，在片區開發中，政府必須當好項目全程的“操盤手”，對區域內的所有項目、區域、政府投資活動進行統籌管理。對于將項目經營權、具體項目實施交給專業化企業的，政府也須當好“甲方”，對企業經營管理工作做好監督管理。

二是統籌投資。

片區開發項目所需資金體量大，投資滾動時間長，因此就單個項目進行投融資是不科學，也是不符合實際需求的，必須進行投融資的統籌，通過流入、流出資金的統一管理，實現資金的高效使用。實際上，這一套制度在大型企業中早已成熟運用，投融資權限必須上收至集團本部才能高效的發揮資金的作用，因此政府必須統籌安排投融資工作。

三是統籌開發。

盡管如今的片區開發已經逐漸開始市場化，但基礎設施和公共服務的公益屬性是不能改變的，在長期開發的過程中必然存在經營性項目補貼公益性項目的情況。因此，在具體的工作中，政府必須做好統籌開發，將有收益和沒有收益的項目統籌實施，或者將某一個街區的項目進行統籌，實現項目收益的平衡。

只有做好了項目統籌、項目收益平衡，才能解決項目融資的問題；這既是可持續發展的路徑，也是避免出現債務危機的唯一方法。

如今，支持地方政府自主進行片區開發的政策環境已經具備，工作路徑也逐漸明確；未來五年將是地方政府大展身手、并交出地方發展成績單的關鍵時刻。

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原標題： “成片開發”政策出臺，片區開發項目怎么做？