明辨律法 作者：鄭宏宇 王懷志
來源：明辨律法（ID:trzlaw）
房地產開發項目進行合作時，由于開發手續復雜、開發歷時時間較長，合作各方權利義務和合同目的各不相同，導致所簽訂的合同以及實際履行情況，可能出現與當事人預期不一致的法律效果，從而引發爭議導致訴訟。
案例索引：云南省高級人民法院（2018）云民終893號民事判決書。
（一）原告訴訟請求
太陽城公司訴訟請求：
1.依法認定其與浙商公司共同簽訂的《房地產項目合作開發協議》無效；
2.判決浙商公司、自然人丁某某等共同連帶返還原告2054萬元（在一審開庭時當庭表示該數額系筆誤，應為2074萬元）；
3.判決浙商公司、自然人丁某某等共同連帶支付從2014年1月31日起至還清全部款項期間的銀行同期貸款利息；
4.判決浙商公司、自然人丁某某等承擔本案訴訟費用及相關費用。
（二）被告答辯
原告訴求返還2054萬元的主張不能成立：
1、關于土地回報款1000萬元，答辯人至今沒有收到過原告的任何土地回報款，答辯人收到過原告的1000萬元合作保證金，由于原告的原因至今未與答辯人進行過合作項目的結算，合作協議中也沒有退還保證金的約定，是否退還有待于雙方對合作項目進行清算后，根據責任按合同協議約定進行承擔，故原告要求在本案退回土地回報款不應支持；
2、關于投入資金1054萬元，原告的主張不能成立，原告提交的11張支付憑證不能證明打給浙商公司賬戶的是投資還是借款、貨款，沒有浙商公司出具的收款收據作證；原告因違反協議導致開發項目無法進行，即使有投資也是原告用于自己的開發事務中，即使有損失也應由其自己承擔，答辯人沒有收到原告的投資成果，何來返還，不但如此原告的違法行為和違約行為已經給答辯人造成的損失，答辯人將保留訴權，另案對其提出賠償請求。
請求駁回原告的全部訴訟請求。
（三）一審查明事實
根據庭審和質證，本院確認如下法律事實：
一、項目概況：雙方合作開發位于隴川縣城南片區土地，第一期293畝土地，第二、三期538.4畝土地（以國有土地使用證及批準文件為準）；
二、合作方式：通過合作開發，雙方按約定各負其責，原告向被告支付約定回報的方式經營，實現雙方互惠共贏；
三、被告責任：本項目用地及所有土地相關費用、建設南環路、勐宛南路、土地、拆遷賠償等所有費用由被告承擔，被告提供該公司章程、內部股東同意該項目合作的同意書或在本協議上簽名同意等，并將與政府所簽訂的所有合同的原件交給原告核實、查看，原告需要可隨時調用等，被告全體股東授權江克仁為浙商公司總經理，行使對該項目除被告責任范圍外的一切權力等，及在雙方簽訂合作協議之前，被告委托的相關建設單位、設計、對外簽訂的承包合同等全部由被告負責處理，責任由被告承擔；
四、原告責任：將公司營業執照、公司章程、法定代表人身份證原件給被告核實，除被告責任外的工作，其他所有涉及本項目的工作均由原告負責，負責對該項目的規劃設計、施工、銷售、納稅、物業的后期經營；除被告責任外，對該項目的全部經濟、法律和所有經營責任由原告承擔。
五、約定回報金額及支付方式：1、第一期開發293畝，人民幣14650萬元；2、付款期為，在雙方合作協議簽訂后15日內支付人民幣1000萬元，拿到建設工程施工許可證后15日支付人民幣2000萬元，其余部分三年付清等等；
六、合作期限：自本協議簽訂之日起至原告支付被告所有款項后，至該項目開發銷售完畢止等；
八、違約責任：1、被告給原告第二期供地應在原告完成第一期工程三分之二時等；2、被告應把從政府拿到的余下的二、三期開發用地538.4畝土地保證全部供給原告開發使用，不得轉讓給其他任何人（備注如因政府政策改變原因或不可抗力因素、天災、戰爭等造成的被告違約，被告不承擔經濟、法律責任）；3、原告應按協議向甲方支付承包款，如超期，按逾期金額數按每月3%向被告支付逾期款，任何一筆款項逾期超過三個月，被告有權收回原告的經營權，并不向原告供地（備注如因政府政策改變原因或不可抗力因素、天災、戰爭等造成的原告違約，原告不承擔經濟、法律責任，被告無權收回經營權并繼續向原告供地）；4、如因原告不能遵守國家相關規定不能按時完成開發，導致政府不供地或沒收土地，應視為原告違約，承擔違約責任；5、本項目開發結束后，該項目的所有資產（包括已售物業和未售物業）均為原告資產，并由原告進行管理支配。原告法定代表人江克仁及浙商公司十名股東均在協議上簽名并加蓋公司印鑒。
同日，被告浙商公司及該公司十名股東出具《授權書》，內容為：授權江克仁為德宏州浙商房地產開發有限責任公司總經理，全權負責暫定名為隴川景頗古鎮項目的所有事宜。
2014年1月6日原告將1000萬元人民幣匯入被告指定帳戶，陳小強、陳正秋等十名浙商公司股東出具《收條》內容為：今收到云南巴端經貿有限公司隴川縣章鳳城南土地項目合作保證金1000萬元。
2014年12月10日，云南巴端經貿有限公司經工商行政管理機關將名稱變更為云南太陽城投資集團有限公司。
合作開發過程中，原告與被告于2015年4月23日簽訂《補充協議書》約定：一、鑒于雙方的合作模式及債權債務承擔方式，原告在以被告名義對外簽署各種合同時，應明確告知第三方有關本項目的合作模式，在合同中載明并將《房地產項目合作開發協議》作為原告和第三方所簽合同的附件，并在附件上加蓋雙方公章；在甲方股東按本協議約定將所持有的被告公司所有股權轉讓給原告或原告指定的自然人之前，被告公司委派專人至原告經營場地現場辦公，原告需對外以被告名義簽署與本項目有關的合同協議時，被告應確保12小時內為原告加蓋被告公司印章；二、原協議約定應提供831.4畝進行合作開發，現經雙方協商，被告僅提供第一期土地296.66畝進行合作，第二期、第三期開發土地由原告根據2011年1月19日被告以瑞麗卓達公司與隴川縣人民政府簽訂的協議及補充協議向隴川縣人民政府購買，所需土地出讓金由原告承擔，相關手續由原告辦理，但被告應應協助原告去隴川縣人民政府辦理上述協議所涉及的權利義務轉讓的相關手續等；三、被告將第一期296.66畝土地證辦理完畢后的八個半月內，原告向被告支付約定報酬2000萬元（此款作為第二筆付款），其他款項分三年付清等；四、在原告支付第一期約定報酬的最后一筆款項后，被告股東應將其持有的浙商公司所有股權轉讓給原告或其指定的自然人等；五、項目報批及開發建設所需各種手續由原告負責辦理；六、原告必須按隴川縣政府規定的項目用途及開發進度進行開發建設。原告法定代表人江克仁、被告股東均在協議上簽名捺印并加蓋公司印鑒。
2016年10月21日，隴川縣人民政府（甲方）與瑞麗市卓達投資有限公司清算組（乙方）、德宏州浙商房地產開發有限責任公司（丙方）簽訂《合同解除協議》，解除了原瑞麗市卓達公司與隴川縣人民政府簽訂的《章鳳城南土地綜合開發項目協議》及相關補充協議、文件；甲方分期分批退還乙方、丙方預交的土地出讓金、回購乙方丙方投資建成的章鳳城南片區土地綜合的城市道路等款項，乙方、丙方在收到甲方支付第一筆資金起，必須保證在1個月內將土地使用權交加甲方，同時將甲方支付的第一筆資金用于解決章鳳城南土地綜合開發項目中產生的所有合法債務，否則，甲方有權不予以支付剩余資金等內容。
（一）云南省德宏傣族景頗族自治州中級人民法院裁判要點
本院認為，本案系合資、合作開發房地產合同糾紛案。
關于本案所涉合同及補充協議是否合法有效的問題。原告提出雙方簽訂名為合作開發房地產的協議，實為違法土地轉讓，該開發協議及補充協議應確認為無效的主張，經審查，從雙方簽訂的《房地產項目合作開發協議》及《補充協議書》內容來看，一方依法取得土地使用權，將該土地使用權投入合作開發，一方投入開發資金，雙方進行合作開發，并未違反法律禁止性規定，雙方簽訂協議后，也已實際履行了部分，因此，本案所涉合作開發協議及其補充協議系有效協議。本院在審理過程中，發現原告該項訴訟請求所主張的法律關系的性質及民事行為的效力與查明事實不符，依法向原告進行了法律釋明，已告知原告是否變更訴訟請求，即將確認協議、補充協議無效變更為解除或終止該合作開發協議及補充協議，原告書面回復對訴訟請求不作任何變更。故本院對原告請求確認該合作開發協議及補充協議無效的主張,不予支持。
關于本案被告應否承擔共同連帶返還原告2074萬元及自2014年1月6日起至清償之日止的銀行同期貸款利息的責任問題。因本案所涉協議系有效協議，現雙方當事人均未提出解除或終止的主張，亦未提交任何該協議及補充協議已解除或終止的相關材料，故，該合作開發協議、補充協議仍在存續期間，且雙方在履行合同過程中及訴訟過程中，均未對合作項目進行過清算，原告也未提交其進行開發經營活動的經濟往來、費用開支、盈虧、損失等相關原始財會資料及憑證，故原告要求被告返還相關款項并支付利息的主張，證據不足，本院不予支持，予以駁回。原告可另行起訴解除或終止合同，對合作開發項目進行清算后提出相關訴訟請求。
綜上所述，原告的訴訟請求，理由不充分，證據不足，本院不予支持，依法予以駁回。
（二）云南省高級人民法院二審裁判要點
本案二審的爭議焦點為：上訴人的上訴請求是否有事實和法律依據。
有關涉案合同法律關系性質及效力的問題。本院認為，依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條和第十四條之規定，土地使用權轉讓合同和合資、合作開發房地產合同分別指的是“本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協議”、“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議”，其特征分別為享有土地使用權的主體有償轉讓該權利、為開發房地產項目一方出資另一方出地的合作模式。
在本案中，浙商公司與太陽城公司分別于2013年12月19日和2015年4月23日簽署了《房地產項目合作開發協議》及《補充協議書》。本院經審查認為，上述《房地產項目合作開發協議》及《補充協議書》從內容看約定了由浙商公司以其資質和名義向相關政府部門通過法定招拍掛的手續競拍涉案土地的國有土地使用權并向太陽城公司融資、由太陽城公司出資共同取得涉案土地國有土地使用權用于今后項目開發的合作模式。
在此合作模式下，雙方并無關于土地使用權的買賣行為，也無一方出資另一方出地開發房地產項目的意思表示，而是雙方共同合作獲得土地使用權及項目開發權利并共同獲取利益的意思表示。故該合同內容并非太陽城公司主張的浙商公司將其享有權利的涉案土地出賣給太陽城公司的土地使用權轉讓合同法律關系，亦非浙商公司主張的合資、合作開發房地產合同的法律關系。
鑒于本案中雙方當事人約定的上述合作方式在《中華人民共和國合同法》及有關司法解釋中并未以有名合同進行規定，故本院認為，涉案合同系無名合同，本院將本案案由依法調整為合同糾紛。
本院認為，涉案合同系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律規定，屬有效合同。原審法院對合同效力的認定正確，本院依法予以維持。另，原審法院已經根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條之規定將其認定的合同效力告知了太陽城公司并詢問其是否調整本案訴訟請求，該公司于2018年6月15日書面函致原審法院，明確表示其不變更訴訟請求。鑒于以上情況，因涉案合同已進入實際履行狀態，在太陽城公司未主張合同解除且雙方當事人就涉案合作項目并未進行清算的情況下，原審法院認為其要求浙商公司返還相關款項并支付利息依據不足的認定并無不當，對此本院依法予以維持。
綜上所述，上訴人太陽城公司的上訴請求無事實和法律依據，本院依法不予支持。
《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條：“本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協議。”
第十四條：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”
第二十四條：”合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”
第二十五條：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。”
第二十六條：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
在此律師提示，在就房地產開發項目進行合作時，應根據項目具體情況、各方權利義務的實質，設計恰當的合同，清楚約定各方當事人的權利義務，并使得合同具備實際履行的各項條件，保障項目的順利實施，避免發生訴訟爭議，從而實現各方的最終利益。
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