西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
從今年年中開始，底層資產涉及住宅項目的地產基金產品被陸陸續續暫停了備案，至于何時放開備案目前尚不得而知，而早在今年年初歷經地產金融監管政策的不斷加碼后，地產私募機構的日子就變得很不好過。今年下半年以來，隨著眾多地產企業的不斷“爆雷”，大多數地產私募機構更是“雪上加霜”、焦頭爛額。
地產私募機構的生存現狀如何？未來地產私募還能做嗎？究竟怎么來做？對此，我們將近期與私募同行交流的情況進行梳理，以供同業人士探討。
一、地產私募機構的爆雷總結
簡單回顧下地產私募的發展歷程，2016年—2018年可謂是地產私募的“高光時刻”，也是地產私募的“混沌時期”。當時申請私募管理人資格似乎也比現在稍微容易一些。股+債的地產基金產品、明股實債的產品也十分盛行，募資環境相對寬松，選個托管機構也相對容易。
隨著2018年“阜興事件”的出現，地產私募出現了“爆雷潮”。以深圳為例，這些盤踞在深圳，特別是以深圳城市更新投資為主要戰場的大多數私募機構紛紛爆雷，深圳私募市場隨后出現了一場徹底的洗牌，該被抓的基本都被抓了進去、該吐出來的錢也基本都吐了出來……時至今日，深圳仍舊有大量私募機構還在持續清退投資者（少則幾億金額未清退，多則十幾二三十億未清退）。2018年開始，地產私募行業實際上就已逐漸面臨“募資難”、“托管難”、“備案難”的問題。
盡管如此，因私募機構手上積累的投資人的資金總歸要找到投資的出路，因此在2018年，很多地產私募機構同時把目光瞄準了“金交所”、“金交中心”，畢竟在這些平臺發行“產品”基本上沒有什么門檻，而且起投金額在20、30萬能夠吸納更多的資金，也不存在產品備案的種種“煩惱”。相比之下，地產私募從2018年開始似乎就處于“落落落……”的狀態。
2020年疊加疫情的影響，更多的地產私募機構撐不住了。2021年很多地產公司的財富平臺爆雷，由此牽扯出大量做“通道”或以地產投資為主營的私募機構爆雷。需注意的是，地產公司的財富平臺爆雷的金額，已不是2018年后幾個億或者多一些的十幾、二三十億體量的爆雷，而是動輒上百億的爆雷金額。有同行開玩笑道，以前爆雷的私募機構跟現在開發商旗下爆雷的財富機構相比，這簡直是“小巫見大巫”。
作為時代的塵埃，有幸經歷行業的高光時刻，因此也要有勇氣面對行業的低谷，這樣才能更加理解一個行業的周期，磨礪心態。
二、地產私募機構的業務現狀及生存困境
當下地產私募機構有的在積極保“殼”；有的踩雷后在焦頭爛額地處置風險；有的在尋求轉型，但是轉來轉去發現自身暫時沒有這個能力；有的則處于持續“迷茫”的狀態。
（一）保“殼”進行中
最近一些私募同行表示，一些地方監管部門（如江西、云南、廣州）開始關注并著手清理所謂私募“僵尸機構”。廣州的一些暫無在管產品的地產私募機構表示近期有收到廣州證監局要求其限期發行基金產品的通知，否則將予以注銷基金管理人處理。雖然，目前地產私募行情很不理想。但是，對于好不容易拿下的私募基金管理人資格，還是要盡一切可能維護住，畢竟萬一有一天地產私募還有機會做呢？所以，近期一些私募機構也在想方設法備案非房的基金產品。
（二）已“踩雷”或正在“踩雷”
前文提到2018年私募機構開始頻繁“爆雷”，時至今日有些奄奄一息的“爆雷”私募機構還在努力償付投資人中。在上一波私募爆雷中，地產私募機構清退投資人的方式大致是：1.有資產抵償的，則以資產抵償（住宅、公寓、商業等）；2.無資產抵償的，則與投資人溝通 “三年”或“X年”分期償付方案；3.最終無力償付的，則只能以訴訟或仲裁方式解決。目前，“爆雷”的地產企業旗下的財富板塊清退投資人的方式也與2018年后爆雷的地產私募機構的處置方式如出一轍。但是，不同的是這波“爆雷”涉及的面更廣，投資人更多，并且其中也不乏大量已經經歷了2018年后爆雷的投資人。而對于正在經歷爆雷的私募機構而言，當下端正態度，做好長期應對與煎熬的心理建設，盡一切可能解決問題才是“上策”。
（三）尋求轉型
年初開始亦有大量的地產私募機構開始謀劃“轉型”。有的在物色“專精特新”領域的投資機會；有的計劃轉向不良資產領域投資；有的計劃再另行申請一個私募證券管理人，與原來地產基金投資人一起參與證券市場的投資，趁著北交所的紅利以及資本市場向好的勢頭收割一波紅利……
但是，當面對現實時，不少地產私募機構又感嘆，“隔行確實如隔山”，團隊不但沒有高科技領域的投資經驗與能力，風控上也看不到像地產投資項目一樣有實實在在的建筑物平地而起，投資收益更沒有地產私募可觀，并且投資期限相對都很長。最后，繞來繞去還是覺得地產投資更“香”。
（四）持續迷茫
““迷茫”是當前大多數地產私募機構的狀態，地產私募還有沒有希望？什么時候能放開地產私募備案？未來哪些開發商的業務還能做？具體能做哪類業務？怎么來做？這些問題目前都很難去準確判斷，因為房地產行業的未來走向還不是非常明朗。
三、地產私募機構今后如何開展業務
對于地產私募機構來說，未來的業務想要更好地開展，首先要做的就是從當下吸取經驗與教訓。簡單來說，培養好團隊，夯實基本功，篩選好交易對手與項目，切切實實履行投后管理職責方為長久之道。
（一）反思與總結
客觀來說，這一次危機的出現也給廣大的地產私募機構、從業者以及投資人有了更多的反思機會。
一方面，讓廣大私募從業者真正領悟了《基金合同》上反復強調的“政策風險”的內涵，讓私募管理人充分理解了“受人之托、代人理財”的含義，這也有助于私募機構建立并完善自身項目篩選制度、風險處置與應對制度。私募機構及其工作人員在處理風險事件過程中將心態磨礪地更加成熟，對風險的應對也能積累更多的經驗。
另一方面，對于投資人而言，這也是用金錢買來了對“投資有風險”這句話刻骨銘心的理解，日后的投資對所謂的動輒年化9%、10%、11%乃至更高的收益有了更多的“審慎”與“戒備”之心。
再者，就私募機構的部分財富人員而言，這一輪危機中也更加深刻理解了“塵歸塵、土歸土”以及“出來混總是要還的”的含義，前些年通過高薪和高額提成所賺取的財富，很多都已被經偵部門追回。從財富行業本身的存在價值來看，財富人員自身過硬的能力、嫻熟的專業技能才是走得更長遠的基礎，投資人的信任確實需要在個人的成長中耐心等待。
（二）夯實基本功，切實落實投后管理
在地產行情好的時候，閉著眼投資似乎都能有收益，但在市場下行的時候，風險則是防不勝防。回頭望去，又有多少地產私募團隊是真正有項目篩選能力？多少團隊踏踏實實做了項目的投后管理？合同上、投資協議上約定的章證照共管管了嗎？又管到了嗎？抵押辦了嗎？股權真的轉讓了嗎？高管、財務人員委派了嗎？資金使用真的是在監管下扎扎實實用到項目上了嗎？
項目分析與篩選、投后管理都是一項對專業和資源要求甚高的技術活。未來是問“管理”要紅利的時代了，夯實好自身的基本功，切切實實地履行投后管理職責，如此才能真正做到“受人之托、代人理財”。
（三）交易對手的選擇、項目的篩選、投資方式的變化
地產行業似乎已經進入了ICU，未來值得投資的交易對手已為數不多。我們認為，在吸取這次的教訓后，未來國央企、有實業板塊支撐的地產企業、深耕地方的本土龍頭企業才能活得更好，因此這些也是我們未來業務需要重點考慮的合作對象。
除了交易對手的選擇外，地產私募機構的業務策略調整也變得越來越重要。比如對于項目的選擇，不能光看投資測算報告上的利潤等表面數字，以后更要實地踩盤，了解市場、融資環境、銷售環境、競品情況等等，扎扎實實地做好投后管理。再比如在投資人的選擇上，物色具有抗風險能力的機構型投資人，通過搭建股權或優先股投資架構等進行項目投資或許是以后更加常規的投資方式。
地產私募的寒冬不知還有多久，但在當下“撐下去”才有生存的機會。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 地產私募機構何去何從
