第三章 底層資產及底層資產的重組（上篇）

Q3.1 基礎設施類REITS和房地產類REITS底層資產有何不同？

基礎設施類REITs的底層資產為基礎設施類不動產。基礎設施的類不動產通常具有公益性，一般情況下基礎設施類不動產的所有權歸屬于政府方，項目公司持有基礎設施類不動產的使用權、收益權、經營權。但在一些REITs案例中，也有基礎設施類不動產所有權歸屬于項目公司。 房地產類REITs的底層資產為房地產類不動產。房地產類不動產通常為私有制，其所有權歸屬于房地產企業。

流動性差異：在流動性上，因基礎設施類不動產所有權的特殊性以及相關經營權收益權的特殊性，基礎設施類不動產的處置難度更大，因此基礎設施類REITs的流動性相比房地產類REITs來說較差。房地產類REITs的底層資產通常屬于項目公司持有，其處置難度較低，因此房地產類REITs的流動性更好。

Q3.2 基礎設施類REITS底層資產常見的問題或是風險有哪些？

基礎設施類REITs底層資產常見的風險有以下幾種：

1、底層資產運營收入波動風險。基礎設施類REITs通常屬于特許經營。而底層資產的收費權、收益權對應的客流量、車流量產生波動或其他因素導致底層資產無法獲得正常的運營收入。

2、底層資產對外處置難度的風險。由于特許經營權協議的約定以及《收費公路權益轉讓辦法》等相關規定，基礎資產類REITs的對外處置收到一定的限制，甚至會出現無法轉讓的情形。

3、底層資產竣工驗收風險。基礎設施類REITs的底層資產因為具有公益性，需要通過穩定的試運營后才能進入竣工驗收階段。一旦竣工驗收未達標，可能導致特許經營權被收回的風險，或對專項計劃的收益造成不利影響。

4、劃撥土地上合規性風險。基礎設施類REITs的底層資產通常屬于劃撥土地，對于劃撥土地，需要注意是否存在土地閑置的情況。在劃撥土地經營經營性項目也存在著和規定的風險。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令[1990]第55號) 第45條第1款規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。”以及《中華人民共和國城市房地產管理法》第56條規定：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。”在劃撥土地上出租房屋的，必須由主管部門批準，還須繳交土地出讓金以及租金中的土地收益。此外，對于劃撥土地的合規性，還需要關注土地使用面積是否超過劃撥面積。

Q3.3 REITs如何進行估值？

對于REITs的估值，可以從不動產持有人和證券投資人兩個角度進行。

1、從不動產持有人角度，采用REITs模式相當于出售了持有的不動產，通常進行估值有以下三種方法：

（1）收益法。即按某一確定的折現率估計不動產未來產生的現金流現值總和確定不動產的估值。

（2）市場法。即通過比較近期出售的類似不動產的市場價格以及不動產之間的差異，進行適當的市場價格調整后確定的不動產估值。

（3）賬面價值法。即通過不動產的入賬價值考慮累計折舊和減值準備后的賬面價值作為不動產估值。

2、從證券投資人角度，投資REITs項目相當于購買流通的證券，因此投資人通常會選擇具有高度流動性的權益類證券的估值方法，主要有以下兩類：

（1）絕對估值法。通常采用運營現金流貼現法和凈資產法。運營現金流貼現法就是計算運營現金流現值總和的一種估值方法。凈資產估值等于特定REITs所有資產的價值減去債務的凈值。在REITs模式中常用的“運營現金流貼現法”、“凈資產法”即屬于此類方法。

（2）相對估值法。通常采用P/FFO乘數法。所謂運營現金流倍數法(P/FFO)是指通過比較REITs證券價格(P)與每股運營現金流(FFO)的倍數，相對地評判REITs證券當前的價格是否合理。

Q3.4 對于基礎設施底層資產進行盡職調查，有哪些需要特別注意的事項？

對于基礎設施底層資產進行盡職調查，需要特別注意：

（1）固定資產審批程序完備：項目底層資產需要有完美的固定資產審批程序，包括項目立項審批、環境影響評估審批、可行性研究報告審批、初步設計審批、施工圖設計審批等。

（2）如項目底層資產屬于PPP項目資產，那么還需要針對PPP項目的審批環節進行盡職調查。除了固定資產的相關審批外，還包括PPP兩評一案的審批、初步協和項目合同的審批等。

（3）底層資產產權齊備：底層資產需要滿足法律要求的基礎證照，包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、竣工驗收文件等；

（4）不存在權利負擔：底層資產重組時，涉及到資產產權或項目公司股權等變更，上述權屬變更時，需要解除權屬上的權利負擔。常見的解除權利負擔的方式有借用過橋資金或與抵押權人協商更換抵押物等；

（5）底層資產現有合同條款的考量：由于基礎設施底層資產的公益性，其所有權通常屬于政府方，因此基礎設施底層資產一般會設置特許經營權。此外底層資產還會存在服務管理協議、租賃協議等多種權利義務安排，因此在盡職調查中需要特別注意。

Q3.5 在什麼條件下需要為底層資產搭建項目公司？在什麼條件下只需要搭建單一項目公司？在何種條件下需要搭建多個項目公司？

為達到資產和風險隔離的目的，為底層資產搭建項目公司，以將底層資產與其他非入池資產隔離。在REITs項目實踐中，如底層資產持有公司持有的項目入池資產單一，則只需要搭建單一項目公司；如項目入池資產有多個且被不同的公司持有，則需要搭建多個項目公司。

Q3.6類REITs企業重組涉及的所得稅稅收原理有哪些？

類REITs企業重組涉及的所得稅稅收原理有：1、經濟實質理論以及派生規則；2、納稅必要資金原則以及適格對價；3、計稅基礎確定規則；4、分步交易規則。

Q3.7稅法上企業重組的意義為何？

根據《59號文》第1條第1款的規定：“本通知所稱企業重組，是指企業在日常經營活動以外發生的法律結構或經濟結構重大改變的交易，包括企業法律形式改變、債務重組、股權收購、資產收購、合并、分立等。”由此可知，REITs模式中的不動產轉讓、實物出資、公司分立、反向吸并、股權轉讓，在性質上屬于條文中所稱的股權收購、資產收購、合并與分立等類型。而根據《59號文》第3條的規定：“企業重組的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。”由此可知，符合條件的企業重組可以試用特殊稅務處理規定，也就是可以免稅或是遞延納稅，

Q3.8企業重組所得稅經濟實質理論以及派生規則意義為何？

“經濟實質理論”是企業重組所得稅的核心原則，其內涵為企業重組所產生的唯一后果就是使目標公司的原股東對目標公司的營業或資產的股東利益得以繼續；或者說企業重組的本質在于，使目標公司的股東對于目標公司營業或資產的投資利益在變化后的公司形態下可以繼續存續；因此重組前后，股東在新舊公司享有的全部或是絕大部分利益只是股東所有權形式上的變化，而不涉及投資利益的重大變化，重組后的原股東將繼續其投資和營業，并且重組后的利益與重組前的利益不存在實質性的區別 。

而在“經濟實質理論”之下還可以派生出其他規則。根據《59號文》第5條的規定：“五、企業重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理規定：（一）具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。（二）被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。（三）企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。（四）重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。（五）企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。”由此可知，企業重組如果要適用特殊稅務處理，必須符合：第一、股東權益連續性規則，第二、經營連續性規則，第三、合理商業目的規則。所謂股東權益連續性規則是指，這個重組交易必須滿足標的公司的原股東，直接在標的資產上，或是通過獲得收購公司的股權在目標資產上，保持一個持續的利益；該規則包含了“質量持續要求”、“數量持續要求”、“時間持續要求”以及“遠端利益持續要求” 四方面的具體內容 ，而數量持續要求以及時間持續要求對應的就是《59號文》第5條第2、4、5項的規定。而經營持續性規則是指標的公司的營業或是資產在新的公司實體下得以延續，而不得將該營業或資產在交易之后予以出售或處置 ，該原則對應的是《59號文》第5條第2、3項的規定。而合理商業目的規則是指不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

Q3.9企業重組所得稅納稅必要資金原則以及適格對價含義為何？

根據《59號文》第6條第6項前段的規定：“（六）重組交易各方按本條（一）至（五）項規定對交易中股權支付暫不確認有關資產的轉讓所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎…”由此可知，交易中股權支付的部分，如果符合一定的條件，當期實現的收益或損失不予確認，適用遞延納稅的待遇，而交易中非股權支付的部分，應當期確認收益或損失，需要當期應稅。因此如果企業沒有實際收到可繳納稅負之現金或其他財產之前，應當給予緩征或者給予稅收遞延之待遇，此即“納稅必要資金原則”。

此外，根據《59號文》第2條規定：“二、本通知所稱股權支付，是指企業重組中購買、換取資產的一方支付的對價中，以本企業或其控股企業的股權、股份作為支付的形式；所稱非股權支付，是指以本企業的現金、銀行存款、應收款項、本企業或其控股企業股權和股份以外的有價證券、存貨、固定資產、其他資產以及承擔債務等作為支付的形式。”由此可知，股權支付包含了收購企業自身的股權或股份，或是收購企業持有的控股企業的股權或股份。所以“適格對價”是指能夠保持目標公司原股東在新公司形態下利益持續的對價，一般而言對于適格對價采取，稅法上采取“不確認原則”，而對于額外對價，稅法上認為屬于資產出售交易行為，在這樣的交易行為中，收益或對價已經真實實現，因此采取“確認原則”。

Q3.10 企業重組的計稅基礎確定規則意義為何？

《59號文》對于免稅重組交易的資產計稅基礎的確定采取了兩個規則,即“計稅基礎轉移”規則和“計稅基礎替代”規則。所謂“計稅基礎轉移”規則是指資產受讓方(收購公司)在資產轉移中獲得資產的計稅基礎，應當等于該資產在資產轉讓方手中時的計稅基礎，加上資產轉讓方在交易中確認的收益；由于在免稅重組中，稅法規定資產轉讓方不需要確認任何的收益或損失，因此實際上就像該等資產在資產轉讓方的原計稅基礎轉移到收購方一樣。而所謂“計稅基礎替代”規則是指用自有會出資產的計稅基礎替代換入資產的原計稅基礎 。

Q3.11企業重組所得稅分布交易規則意義為何？

根據《59號文》第10條的規定：“十、企業在重組發生前后連續12個月內分步對其資產、股權進行交易，應根據實質重于形式原則將上述交易作為一項企業重組交易進行處理。”由此可知，企業重組前后連續12個月內發生的不同交易，且是為了完成重組目標必不可少的步驟，則應該將這些交易視為一項重組業務中的不同交易環節 ，稱之為分步交易規則。

Q3.12底層資產重組的的路徑以及各路徑涉及的稅收種類有哪些？

底層資產重組的路徑通常有三種方式：不動產轉讓、公司分立、實物出資。涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅等。