居住權濫觴于羅馬法，后被許多大陸法系國家納入民法典。但深受大陸法系影響的亞洲國家（地區）并未將居住權制度移植到本國（地區），其主要原因在于文化和制度的差異。居住權制度是否要寫入我國法律，早在《物權法》制定時就引發了學界的激烈討論，但最后居住權并未在正式頒布實施的《物權法》中得到體現。隨著中國特色社會主義進入了新時代，在《民法典》中規定居住權制度成為人民的需要。本文介紹了在居住權“入典”前，人民法院對于涉居住權案件的幾種主要裁判思路，以及最高人民法院對居住權“入典”后的理解與適用。

一、居住權制度的源起

在古羅馬，隨著無夫權婚姻和奴隸重獲自由的社會現象日益增多，那些沒有權利繼承遺產，同時又喪失勞動能力者的生活將成為很大的難題。為此，丈夫或者奴隸主就事先把一部分家產的使用、收益、居住的權利，通過遺贈的方式給予妻子或被解放的奴隸。這樣的權利被查士丁尼一世整理入羅馬法，居住權制度正濫觴于此。

居住權制度對大陸法系影響頗深，相繼被德國、法國、意大利、瑞士等國家寫入民法典。但同屬大陸法系的日本和我國臺灣地區卻未對居住權加以規定，原因主要是亞洲人并無夫權或奴隸制度等人役傳統。居住權是否應寫入我國的法律制度，早在《物權法》制定時就引發了學界激烈的討論。2005年《物權法（草案）第三次征求意見稿》中對居住權做出了規定，是出于對弱勢群體的保護。但在兩年后正式頒布生效的《物權法》卻沒有保留居住權制度，原因在于立法者認為居住權調整社會關系的范圍較窄，并且很多糾紛可以通過其他部門法來解決，如基于家庭關系的居住問題可以用家事法來調整，基于租賃關系的居住問題可以用《合同法》來調整等。并且，居住權糾紛往往發生在親友之間，宜用其他救濟渠道來解決。

近年來，隨著我國社會的主要矛盾發生變化，傳統的住房供應體系越來越難以滿足中國特色社會主義新時代的要求，為有效兼顧商品房購買的穩定性和房屋租賃的靈活性，加快住房領域供給側結構性改革，為實現“人民群眾住有所居”的目的，將居住權寫入《中華人民共和國民法典》，體現了鮮明的時代特征。

二、居住權制度的主要內容

《民法典》第三百六十六條規定，“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”就本條規定而言，居住權制度的主要內容包括以下幾個方面：

（一）居住權屬于用益物權

用益物權作為一種物權，直接設定于物上，權利的實現需要他人消極的不作為即可，屬于絕對權、對世權。相比于債權只約束當事人的相對性，物權更能夠為保障當事人的安全以及社會秩序。將居住權制度引入《民法典》，是運用物權法定原則確立居住權的物權屬性，在最大程度上保護居住權人的合法權利。

（二）居住權可通過合同約定來設立

本條明確規定了居住權可以通過合同約定來設立，但這種合同是否需要基于身份關系，還有些爭論。從歷史解釋來看，基于前文對羅馬法的考察，居住權設立所依據的合同需要包括婚姻、收養、監護等身份關系而建立；從文義解釋來看，居住權設立所依據的合同還應當包括一般意義的平等民事主體之間；從目的解釋來看，如前文所討論的居住權入典系新時代發展的需要，允許基于非身份關系的合同設立居住權，才能夠在新時代發揮民生保障及融資等需要。

（三）居住權的客體是住宅

本條規定居住權的客體是住宅，這一表述不同于立法中慣用的“房屋”“商品房”等。住宅的用途只能是生活起居，如經濟適用房、限競房、兩限房、共有產權房、宅基地上所建房屋等。對于商鋪、商場、工業用房、辦公樓等，原則上不能設立居住權。

（四）居住權的權能限制

若法律不在權利之間的關系做出明確地界定，就會引起的它們之間的不和諧狀態、矛盾狀態。這就需要《民法典》對居住權的權能進行進一步的限制。

《民法典》對所有權、用益物權和居住權的權能逐級減弱，對比詳見下表：

除此之外，《民法典》第366條還限制了居住權的目的，即“以滿足生活居住的需要”。

三、居住權與房屋租賃之異同

（一）權力性質不同

居住權系規定在《民法典》物權編中，是基于物權法定原則所創設的物權。

（二）權力期限不同

居住權的期限并沒有法律限制，除當事人在合同中對居住權期限加以限制外，居住權人可以一直住到死亡為止。

房屋租賃需要承租人支付一定的對價，具有有償性。《民法典》第703條定義了租賃合同是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人需按照市場價格支付一定的租金。

居住權通常無償設立。《民法典》第368條規定，“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。”同時，根據《民法典》第371條的規定，居住權也可以通過遺囑的方式設立。

房屋租賃所產生的權利為債權，不能對抗善意第三人。

居住權屬于物權，是一種對世權，相比債權具有優先效力。

四、居住權“入典”前的法院裁判觀點

2004年5月5日，朱姐姐與朱妹妹（姐妹關系）約定，因朱姐姐在杭州工作沒有房屋可供居住，朱妹妹將其所有的房屋的居住權，以43400元的補償額讓與給無房居住的朱姐姐。嗣后朱姐姐多次要求朱妹妹辦理房屋轉移登記手續未果，請求法院確認其對房屋的權利。

2.浙江省高級人民法院認為

關于對該居住權權能的限制，由于朱妹妹系基于朱姐姐為其姐姐的特定身份的讓與，故朱硯靈享有的居住權不得再轉讓、繼承。

（二）將當事人對居住權的約定認定為所有權

兄弟二人約定共同出資出資建房，其中房屋的第二層由父母居住，待父母過世后為兄弟二人共同財產。嗣后因案涉房屋所有權產生糾紛，對房屋第二層居住權之約的性質成為爭議焦點之一。

根據物權法定原則，物權法沒有規定居住權，協議約定的房屋的第二層的居住權應為所有權。

（三）在訴訟中支持當事人的居住權請求

1.案情簡介

劉某某訴薛某某離婚訴訟中，薛某某答辯稱“若判決離婚，請求法庭考慮被告的實際情況，給予經濟補償、提供房屋居住。因被告無個人積蓄，雙方沒有共同財產分割，離婚必將導致被告無法維持本地基本生活水平，無力租房。并且，原告有能力提供房屋幫助，原告若堅持離婚，請求判決給予被告房屋居住。”

根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第二十七條的規定，認為薛某某的情況“生活困難”的情形。并根據本條，“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”判決薛某某可在劉某某的房屋居住至其再婚時止。

五、最高院對居住權“入典”后的理解與適用

最高人民法院認為：“一方面，《民法典》明確規定居住權制度為今后相關案件的審理提供了法律依據，避免裁判者話費大量時間經歷用文書說理；另一方面，也大大限縮了裁判者自由裁量的范圍。因此，我們有必要檢視梳理多年來審判實踐中形成的審判理念，對于不違反法律規定，有利于矛盾糾紛化解，有利于充分發揮居住權制度功能的，應當不斷完善發展；對于不符合法律規定的，應當及時予以修正。在具體案件的審理中，還有必要通過法律解釋和漏洞填補等方法，實現法律推理邏輯自洽和個案公平正義的平衡。”