三批次12宗供地基本情況

來源：樂居北京

1. 朝陽有好貨
   

2. 此次供應的地塊，朝陽仍為供應大戶，在12塊土地中有—塊來自朝陽。早前網傳的太陽宮地塊未出現在此次供地名單中。有消息稱，主要原因是地鐵一體化方案審批出現問題。而豐臺三環大井，紀家廟、小瓦窯等地塊也未出現在供地名單中。
   

目前，東壩的房價正處在溢出階段，近10年左右的二手房報價普遍在每平米8萬元以上。比如，恒大華府約9萬，保利首開天譽10.3萬-12萬，首開龍湖天璞單價11.5萬，首城龍璽10.8萬，首開常青藤8萬+，而新房德賢御府銷售指導價8萬。

紅郎十分看好這個區域，相信未來房價肯定還有想象空間。而對于區域內最后一個限競房華樾國際領尚，限價每平7.1萬元，紅郎勸大家“且買且珍惜”。 

更何況，東壩還有一個重大利好因素：規劃中的地鐵12號線從東壩地塊穿過，并設站北崗子站。

施工中的12號線地鐵站

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另外，還有一點值得提一下，東壩3宗地塊一級開發為JT地鐵上蓋項目，也是JT最擅長的事情。紅郎預計該地塊大概率由京投與其他房企聯合拿下。

管莊地塊起始價由二次時的57億降至48.3億。

拍地方式為競地價、競現房面積、高標準、純商品房地塊。控制高度45米，基本是15層小高層設計，綠化率30%。數據上來看比較常規，沒有什么特別的期待。

地塊位于廣渠路南側，緊鄰郭家場橋公交站及雙橋醫院。地塊處于飛機航道之下，噪音比較大且飛機比較頻繁，對于聲音比較敏感的朋友一定要注意。

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2021年，土地供應作為集中供地的元年，北京一共集中供應住宅用地59宗，總建筑規模約622萬㎡。

據地產十一言分析，三批次供地數量和全國樓市供地趨勢一致，在面積不斷縮水的同時，面粉價格也在降價。比如，管莊地塊從二批次57億元的起始價降至48.3億元，降幅高達15%。

北京三次供地一覽

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對比三次集中供地的規則，紅郎發現每次的供地規則都在不斷優化。

每一個細節的推動，都可以看到設計者的心血。

從供地區域來看，朝陽成為今年供地大戶。其中，首批次成交10宗，二批次成交1宗，三批次成交6宗，共計17宗，近三批供地的1/3。

來源：觀點指數

從項目入市情況看，第一批次供地完成時間已超7個月，正陸續入市。據地產十一言統計，已成交的30宗地中，僅門頭溝永定鎮馮村1宗地塊暫未查詢到項目開發進度消息。

詳情請看紅郎費了10億腦細胞做出來的圖表。

 來源：地產十一言整理

第二批次供地43宗，在已成交的17宗地中，有門頭溝永定鎮MC00-0605-0004地塊R2二類居住用地、MC00-0605-0008地塊F3其他類多功能用地，11月19日定名為龍湖北辰攬境，正在建設中，其他地塊紅郎均未打探到消息。

在二批嚴格的拍地條件下，國企、央企等“國家隊”仍是絕對主力，民企只有懋源、興創、龍湖三家摘得地塊，其他民企因為資金緊張或利潤空間狹小等因素，均未參與到此次土拍中。

基于三批次供地結果，紅郎大概預測下2022年北京的新房市場。

（1）從區域來看，2022年朝陽仍是新供應大戶，比如太陽宮地塊、崔各莊地塊、孫河地塊；零供應的順義也會有宅地供應。此外，隨著南城計劃啟動，大興、豐臺、房山新增或會較多。比如此次網傳的豐臺紀家廟等地塊。有冬奧利好加持，石景山首鋼園或會新地上架。

（2）從拿地主體來看，國企、央企仍為主力，或大部分會以聯合體形式出現。

（3）從項目入市進度來看，二批次供地或會2022年上半年內入市，區域以海淀4宗、豐臺2宗、昌平2宗、房山2宗、石景山1宗、通州1宗、朝陽1宗分布。開發房企以國企、央企為主，比如中海、中鐵等。

（4）從價格來看，將會延續目前態勢：四環10萬+，五環8萬+，六環6萬+，遠郊4萬+。同時，紅郎認為，有著政策規劃利好的板塊，比如亦莊、朝陽王四營板塊等往往還會有較大的升值空間。