新島匯 作者：零一資產
來源：新島匯（ID：xindaohui2019）
前幾天
上海出臺了“房產新政”
法院網絡拍賣的住宅資產全部中止
近日網絡上住宅拍賣的開始恢復
不過顯著標記了“法拍限購”
從此，上海的法拍和北京一樣
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最近朋友在問
法拍限購對房抵貸不良資產投資的影響？
今天進行了梳理，一并分享我們房抵貸不良資產的總結
1.近五年房抵貸放款增長超過70%
根據銀保監會“銀行貸款投向數據”統計，2016年，銀行針對房屋抵押貸款總放款規模為19.14萬億，而截止2020年三季度，銀行房屋抵押貸款總規模為32.36萬億，增長率超過70%，遠超過其他放款投向的增長率。同時，鑒于銀保監會為扶持中小微企業，對各類銀行針對中小微企業經營性貸款有硬性指標，所以很多銀行投放的“中小微企業經營性貸款”實際都是“房抵貸”，因為銀行一方面要符合監管要求，另一方面又要控制風險，過去幾年銀行給企業的信用貸款，擔保貸款（3戶，5戶聯保）出現了很多風險，所以銀行能看懂，高估值，好處置的就是房子。特別是2019年開始，銀行對房抵貸的風險容忍度極高，只要三個真的就可以放款:人是真的，房子是真的，抵押是真的。至于企業流水，征信，還款來源等，都不是銀行重點考慮的，甚至于前幾年保險公司出的“房抵貸合同履約險”無疑是金融機構都認為，中國的房子是不會有問題的，而實際上，一些保險公司因此把自己都做成了“不良資產”。
2.房抵貸不良資產市場規模
根據銀保監會數據統計，中國的銀行不良資產規模為2.84萬億，而房屋抵押貸款，包括住房按揭貸款和經營性房屋抵押貸款的不良率應該在1%左右，按照32萬億的房屋抵押貸款存量規模，不良資產約為3200億。而除了銀行之外，還有信托，小貸公司，典當行，民間借貸等，主要做的也都是房抵貸。房抵貸不良總的市場規模應該會超過1萬億，這類資產主要還是集中在1－2線城市。
3.近幾年房抵貸不良資產投資異常“火熱”
因為房抵貸不良資產巨大的市場規模，加之底層資產的“高流動性”（相比較傳統不良資產抵押物為辦公，酒店，工業，商業綜合體，專業市場等為主，房抵貸的資產流動性好多了），近幾年，房抵貸不良資產投資異常火熱。我們從事不良資產的投資已有10年，以前主要是投資傳統對公類的不良資產包，從2018年就開始投資房抵貸不良資產包，當時是一個投機性的資產包，我們是本金的6折收購的銀行房抵貸不良資產，在投資的時候投資決策委員會會還比較猶豫，因為不是我們熟悉的類型，并且里面有兩套商鋪抵押（三線城市），我們的估值是2000元/平米單價，就是擔心拍賣時買不出去，最后實際成交是翻了一倍還不止。而這一批房抵貸大量出現不良資產就是在2018年，很多信托，小貸，助貸機構主動找我們，希望轉讓房抵貸不良資產，不過那時候的價格投資“本金轉讓”，我們的盈利空間就是利息，罰息，那時候都還支持24%/年的利息罰息。而到了2019年，房抵貸不良資產價格有所下降，也是銀行房抵貸行業出現了很多風險。而就在2020年，因為“上海法拍房不限購，很多房子拍賣成交價都超過二手房市場價”這樣的話傳遍市場，各種類型的機構都進入這個領域進行投資，房抵貸成為了市場上的“爆款”。這次上海法拍房限購，無疑是給上海的房抵貸不良資產投資“破了一盆冷水”。
4.房抵貸不良資產投資存在大量風險
很多人覺得房抵貸不良資產投資非常簡單，不就是推拍嘛，房子又不愁賣，還可以轉單，和解賣房，有很多處置途徑，穩賺不賠。我們在房抵貸領域差不多投資了10個資產包，分布在上海，北京，青島，濰坊，濟南，蘇州等地方，也是從不同的機構類型中購買過包，包括銀行，信托，小貸，融資租賃等。因為投資區域還算廣，交易對手比較多樣，我們對這種業務類型有比較深的體會的，房抵貸不良資產盡管底層資產流動性好，不過這個業務類型并不是我們看上去那么簡單，處處隱藏著風險，并且有的風險是“致命的”，可能會讓你的投資全部虧損。比較大的風險包括“搶手房，套路貸，以房養老，交易對手涉刑，法院不支持債權及抵押權，保險公司代償后取得的代為“代位求償權”導致原債權和抵押權滅失，保險公司獲得的債權被法院認定為變相放款而不具備放款資質導致債權無效，職業放款人，法院不給拍賣，法院不給清戶，老人房，小孩兒房，軍產房，房改房，小區一樓倉儲性質住宅用途的房子導致稅費非常高，房子一直欠物業費水電費等等等等。
因為房抵貸不良資產的收購價格都比較高，最終能獲得的收益本來就是有限的，相當于高風險卻獲得了一個低收益，并且處置費用占比也比傳統對公類的不良資產要高很多（因為單戶標的小，律師代理費比例相對更高），導致很多機構盲目樂觀進入這個領域，最終都付出了慘痛的代價。所以房抵貸不良資產投資同樣需要具備專業知識，豐富的項目投資處置經驗，把項目盡調，估值，投資，處置都盡量標準化，才有可能在這個領域尋找到價值投資機會。
5.法拍限購對房抵貸不良資產投資的影響
最近的上海法拍限購刷屏了朋友圈，對上海法拍房的投資熱潮畫上了一個句號。其實北京法拍房早就限購了，我們在這兩個區域都有投資，這次上海的法拍限購有什么影響呢，個人覺得包括如下幾個方面:
（1）法拍價格降低，交易量下降
根據司法拍賣數據統計，2020年，全國住宅拍賣429462套（包含二拍），涉及金額為12504億元，成交量為114328套，成交金額1956億元，競拍人數545892人次。（數據來源于為睿學院）。法拍限購，需要具備購房資格的主體才能購買法拍房，很明顯，投資群里變少了，門檻高了，很多有錢不具備購房資格，想在上海買房安家或者投資的人群不能再通過法拍房實現了，這必然投資法拍房的價格會下降，交易量也會下降。
（2）法拍貸款、法拍保險、法拍服務的業務量都會減少
隨著2016年《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》的出臺，網絡司法拍賣已經成為主要拍賣方式，由此衍生出大量圍繞司法拍賣服務的司輔機構，他們派駐工作人員在法院，幫助法院做資產盡調、信息錄入、接待咨詢等。同時，還有很多機構專門為參加網絡拍賣的買家提供”代拍服務”、“過戶服務”“貸款服務”等。除此之外，很多銀行已經開展了“法拍貸”業務，一方面提高資產拍賣成交率（買家可以用杠桿），另一方面也是金融機構放款的新的渠道，這也衍生出了法拍保險業務（正常的放款時先辦理抵押再放款，而司法拍賣貸款需要銀行先放款，后才能過戶并辦理抵押，由此保險公司設計了新的產品，就是保證能順利辦理抵押的“合同履約險”。）法拍限購會直接影響以上幾類機構的業務量。
（3）房抵貸資產包的競爭會減少，價格會降低
由于上海法拍不限購，很多想在上海買房但又沒有買房資格的人通過司法拍賣的方式買房，這就導致部分房屋的價格明顯有瑕疵的情況下（比如有人居住）最終成交價卻高于二手房價格。2020年，上海住宅掛拍3045套，涉及金額356億元，參拍人數16394人次，成交量為1820套，成交金額138億元，成交折扣率1.01（數據來源于為睿學院《2020年房地產網絡司法拍賣行業白皮書》）。上海法拍限購必然會降低轉讓方和投資方的期望值，投資房抵貸資產包的機構會減少，價格會降低。過去很多機構正是因為上海法拍房不限購，所以對法拍的成交價格預估就很高，對資產包價格也就能提高報價；轉讓方同樣認為如此，所以上海的房抵貸資產包應該是全國“最火”的投資。我們自己在北京和上海投資資產包實踐來看，的確上海的資產包價格會更高，北京相對折扣率會大一點，而從拍賣成交的角度看，的確上海的法拍房明顯比北京的競爭激烈，價格更高。
（4）部分已投資的資產包可能會虧損
由于近兩年投資機構的樂觀估值，在2020年，上海房抵貸資產包價格大多超過本金85折，很多資產包是本金95折或者本金轉讓的。我們遇到過很多資產包投資的競爭對手，對資產包估值非常高，包括對未來年化24%利息罰息支持的樂觀預估（8.20最高院出臺的關于民間借貸司法利率保護上限對利息做了調整），投資時未考慮處置清戶的費用（按照最高院司法解釋，對于唯一住房拍賣，需要給債務人預留6-8年租金），處置周期的樂觀評估（很多機構在投資時都盲目樂觀，認為資產包可以在半年或最多一年就可以處置完畢，而實踐來看，投資房抵貸資產包，特別是上一定規模的進行投資，處置周期在1.5-2年是比較正常的），還包括投資房抵貸不良資產包利用高杠桿、資金成本較高、優先級的前置收費、優先級的鎖
定期等，多種因素疊加，可能會導致前期投資房抵貸不良資產包的機構會出現虧損。
（5）可能小幅度影響二手房市場價格
我身邊的一位朋友知道我做不良資產投資，曾多次讓我幫他在不良資產里找一套房子，雖然他是有上海購房資格的，我給他推薦了好幾套，具備他的要求的，不管從價格、戶型、位置、配套、學區等，不過最終的結果都是參加拍賣并沒有買到，好幾套房子的價格都高于二手房市場價了，最終他還是通過二手房中介買了房子。這個身邊的例子就證明，法拍房限購會讓很多不具備購買資格的人退出競爭，很多具備購房資產的人選擇性更大，可以看二手房，也可以購買法拍房，當其他人退出法拍房競爭以后，可能他們會轉向通過法拍買房（大部分法拍房相比二手房還是有折扣的），并且法拍房的競買流程、貸款流程等都已經非常成熟。這也有可能導致二手房的價格有所下降（當然也包括近期金融機構對房抵貸放款暫緩的趨勢帶來的影響）。當然，法拍房占二手房的比例還是很小的。畢竟上海一年二手房成交30萬套，法拍房才不到2000套，占比不到1%，影響應該很小的。
雖然2020年并不是二手房成交量最高的一年，但也絕對不低。2017-2019上海二手房的成交套數分別是16.5萬套、16.6萬套、23.7萬套，2020年為30萬套。
（6）可能導致其他地區房抵貸投資熱度增加
房抵貸放款和不良資產投資最熱的地區一直是北京、上海、廣州、杭州、深圳等一線城市，而上海又是這些城市中最熱的，當上海法拍限購以后，可能會導致部分投資機構由上海轉向其他地區進行投資，比如成都、青島、重慶等新一線城市。根據為睿學院數據統計，全國成交率城市排名中，最高的是重慶，2020年成交7624套房。通過成交量和成交率城市排名也能看出一些新的機會。
6. 房抵貸不良處置涉及司法需要完善的地方
房抵貸不良資產在處置過程中涉及的司法問題比較多，而各個地區的法院實踐又各不相同，需要進一步完善：
（1）清戶問題
很多法院負責清戶，有的法院在拍賣前清戶，。有的法院在拍賣后清戶；很多法院不負責清戶，在拍賣前后都不負責；甚至有的法院讓申請人去清戶，（有的法院要求讓申請人去負責把抵押物恢復原狀等）實際申請人并沒有權利，并沒有可能性，而申請人為了實現權益，很可能采取其他過激行為，可能由此引起其他社會問題。
（2）爭議解決方式統一性問題
目前房抵貸放款的爭議解決方式包括強制公證、網絡仲裁、民事訴訟等，而實踐中并沒有統一的標準，上海有的法院認可強制公證，有的法院不認可，若法院不認可，就需要公證處出具不予強執公證文書，而公證處也不出具，導致來回打太極，申請人疲于應付；很多法院認網絡仲裁，很多法院又不認，也導致金融機構放款時約定的爭議解決方式陷入兩難境地。
（3）保險公司賠付獲得的債權的問題
目前市場上有很多保險公司因為合同履約險代償后取得的債權，部分保險公司通過《債權轉讓協議》獲得的債權，這兩種方式取得的債權以及抵押權在各個地區法院審判也不統一，前段時間看到一份《民事判決書》，大致內容是法院認為：保險公司因為在金融機構放款時，出具合同履約險，借款人到期不能償還，保險公司獲得債權，是保險公司“變向放貸”，而保險公司本身不具備放款資質，最終導致債權無效。
寫在最后:
我們一直生活在一個不確定性的世界，投資不良資產也一樣，典型的特點就是“不確定性”，政策的不確定性、司法環境的不確定性、市場的不確定性等等，而正是因為這些“不確定性”讓不良資產的投資帶來風險，而不良資產的投資機會也來源于很多的“不確定性”，所以，我們需要做的就是，在這個不確定性的市場中國，尋找確定性的機會，將不確定性的風險進行量化定價，以實現業務的可持續性。
因為上海法拍限購政策的出臺，調整本次文章主題。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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