作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher)

隨著央行改變了對于房地產的調控政策，提出“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”；此后，多地針對房地產的限制政策與金融政策都有一定程度的放松。

這一系列的政策變化，無疑對多地正在蓄勢待發的城市更新項目是個極大的利好；之前影響城市更新的諸多因素，也由此迎刃而解：

適當釋放需求，改善人居環境

由于之前房地產金融化造成的問題與風險較多，導致過去一段時間執行了史上最為嚴格的房地產調控政策。這雖然幫助調控了重點地區的房地產價格，卻也使得部分城市的住房需求出現了階段性的壓抑，使得部分人民“住有所居”或者“改善居住環境”的訴求未能得到實現。

在當下房地產金融化得到有效遏制，總體風險可控的情況下，“穩樓市”、“適當釋放需求”就成了當務之急；并且，許多作為新型城鎮化重點地區的城市，還有進一步提升城鎮化質量、進一步吸納區域人口的需求。因此，這將助推有較高居住需求地區、新型城鎮化重點區域城市，通過城市更新模式來改善區域內的人居環境，以及適當的拆舊建新來釋放區域內的住房需求。

在去年住建部發布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中，雖然限制了城市更新的拆建比與要求嚴格控制大規模搬遷；但隨著宏觀政策的微調，對于目前庫存較高的地區，城市更新中的拆遷部分同樣可以進行貨幣化安置。這就使得城市更新項目既可以起到幫助消化庫存、加速土地出讓復蘇的作用，又能維持地方房地產市場的平穩健康發展，可謂一舉多得。

改造既有建筑，推動租賃住房

“十四五”期間，加快發展租賃住房是重點任務之一，也是“住有所居”中的重要組成部分。但是，由于城市建設用地與規劃的諸多限制，雖然政策上要求提高租賃住房用地在新增土地供應中的占比，對許多城市來說仍然比較有限，并不能滿足潛在人群的需求，且新建租賃性住房的供應成本也處于較高水平，并無法降低實際居住成本。

而在城市更新中，保留利用既有建筑是占比最大的工作；住建部也提出，“在確保安全的前提下，城市更新項目允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房”。這就意味著，推動城市更新項目，利用城市更新片區中的既有建筑進行改造、轉變為保障性租賃住房，是當前總體供應成本最低、也是最符合城市居民需求的做法。推動城市更新項目落地，就是推動租賃性住房建設。

并且，以既有建筑改造為租賃住房，也是達成城市更新由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式的最佳方式；租賃性住房產生的長期穩定、可持續性收入，也可作為平衡前期改造投入的重要渠道，實現城市更新項目的“收益自平衡”。

平衡基建地產，發力有效投資

在“穩增長”的旋律下，政府發力有效投資是一大重點，使得基建投資再次成為了熱門話題。但需要注意的是，如今的基建投資不僅強調“有效投資”，還要求市場化運作、項目收益自平衡，不再是以政府信用、增加政府債務作為資金來源。因此，我們可以看到，雖然在宏觀政策的要求下今年的地方專項債券仍然處于高位，但城投融資仍然偏緊，地方穩投資需要城市更新等市場化運作的、不增加地方債務的新模式進行發力。

在當前的具體需求中，城市更新模式是最有效的平衡了地方基建與地產需求的市場化模式，還可以同步解決城市中的公共服務、環保等項目的投資需求，也是地方城投轉型的最佳依托。這就意味著，地方政府必須加快城市更新的項目進度，以城市更新來推動新一輪有效投資的落地，才能實現今年較為困難的穩增長目標。可以說，2022年是城市更新項目的最佳窗口期。

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原標題： “穩樓市”，助推新一輪城市更新