西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
一、信托業(yè)務(wù)分類新規(guī)出臺(tái)，融資類信托業(yè)務(wù)監(jiān)管走向未明
近日監(jiān)管部門向各信托公司下發(fā)《關(guān)于調(diào)整信托業(yè)務(wù)分類有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》），將信托業(yè)務(wù)劃分為資產(chǎn)管理信托、資產(chǎn)服務(wù)信托、公益/慈善信托三大類。資產(chǎn)管理信托項(xiàng)下分為固定收益類資產(chǎn)管理信托（相應(yīng)的投資于存款、債券等債權(quán)類資產(chǎn)的比例不低于80％）、權(quán)益類資產(chǎn)管理信托（投資于股票、未上市企業(yè)股權(quán)等權(quán)益類資產(chǎn)的比例不低于80％）、商品及金融衍生品類資產(chǎn)管理信托（投資于商品及金融衍生品的比例不低于80％）、混合類資產(chǎn)管理信托（債權(quán)類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)、商品及金融衍生品類資產(chǎn)且任一資產(chǎn)的投資比例未達(dá)到前三類產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）4類；資產(chǎn)服務(wù)信托項(xiàng)下分為行政管理受托服務(wù)信托、資產(chǎn)證券化受托服務(wù)信托、風(fēng)險(xiǎn)處置受托服務(wù)信托、財(cái)富管理受托服務(wù)信托4類，且4項(xiàng)分類下仍有細(xì)分領(lǐng)域。按照要求，信托公司應(yīng)對(duì)各項(xiàng)存續(xù)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面梳理，制定存量業(yè)務(wù)整改計(jì)劃。對(duì)于基于信托關(guān)系開(kāi)展的私募基金管理等業(yè)務(wù)，按照嚴(yán)禁新增、存量自然到期方式有序清零。對(duì)于其他不符合分類要求的信托業(yè)務(wù)，在資產(chǎn)管理信托項(xiàng)下單設(shè)待整改信托業(yè)務(wù)一類，將相關(guān)業(yè)務(wù)歸入此類別，按照業(yè)務(wù)特點(diǎn)有序?qū)嵤┱摹?/p>
對(duì)此，有券商研報(bào)表示，總體上，該文件要求“歸本源、不交叉、財(cái)產(chǎn)獨(dú)立優(yōu)勢(shì)、統(tǒng)一于資管新規(guī)”。融資類（信托貸款）類影子銀行業(yè)務(wù)如何歸類未有明確說(shuō)法。融資類（信托貸款）業(yè)務(wù)乃限制范圍，屬于存量梳理中需要?dú)w入特殊的一類且需限期整改……業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)限額及限制在自營(yíng)范圍是趨勢(shì)……該類業(yè)務(wù)，未來(lái)應(yīng)該向兩個(gè)方向同時(shí)轉(zhuǎn)型：一方面依托中信登向標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)融資工具轉(zhuǎn)型、業(yè)務(wù)徹底投行化；另一方面建立新的資本和流動(dòng)性約束機(jī)制，限額規(guī)范發(fā)展。將融資類信托標(biāo)準(zhǔn)化為一類債權(quán)融資工具，是徹底改造融資類業(yè)務(wù)將其進(jìn)行投行化的根本出路。再次，非標(biāo)與標(biāo)的問(wèn)題亦未提及，號(hào)稱“調(diào)整信托業(yè)務(wù)分類”，那就應(yīng)該包括所有信托業(yè)務(wù)，對(duì)于非標(biāo)業(yè)務(wù)是不是信托業(yè)務(wù)、是否另案處理均不明確……依據(jù)目前未有提及的業(yè)務(wù)類型，預(yù)計(jì)行業(yè)會(huì)受較大影響，如融資類、事務(wù)管理類、投資類等傳統(tǒng)分類涉及到的同業(yè)通道、類永續(xù)債、融資類業(yè)務(wù)等均會(huì)受到影響……
二、各地加大樓市政策放松力度，著力刺激樓市購(gòu)買端需求，深圳、東莞樓市回暖跡象明顯
根據(jù)各地方政府網(wǎng)站，近期福州、衢州、秦皇島多地放松房地產(chǎn)政策，包括取消和放松限購(gòu)、限貸等、加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、推進(jìn)貨幣化安置，提升預(yù)售資金使用效率，降低土拍付款要求、降低預(yù)售條件等。這些政策中部分內(nèi)容較此前鄭州政策對(duì)需求端的刺激力度更大，一些內(nèi)容也仿照此前哈爾濱直接廢止2018年政策的做法。監(jiān)管層也逐漸意識(shí)到，僅僅依靠供給側(cè)資金流動(dòng)，無(wú)法解決行業(yè)的信用、交付、投資、拿地等諸多問(wèn)題，刺激需求是必然之選。
根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，上周深圳新房成交912套，環(huán)比大漲496.1%；像不被市場(chǎng)看好的觀瀾新盤、萬(wàn)科啟城家園也賣出了268套，去化超過(guò)五成，二手市場(chǎng)終于也開(kāi)始筑底反彈，關(guān)于深圳二手房的咨詢、帶看明顯增多。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳二手住宅成交量總算回升，為1117套；東莞新房成交1429套，環(huán)比更是暴增1187%，二手成交203套，環(huán)比增長(zhǎng)150%。另外東莞政府主動(dòng)為開(kāi)發(fā)商“輸血”，預(yù)售款轉(zhuǎn)進(jìn)開(kāi)發(fā)商荷包、銀行房貸速度進(jìn)一步加快——東莞城區(qū)、臨深區(qū)域的二手市場(chǎng)也率先回暖。
三、中國(guó)人民銀行就《中華人民共和國(guó)金融穩(wěn)定法（草案征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)
為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、健全金融法治的決策部署，建立維護(hù)金融穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門深入研究、反復(fù)論證，起草了《中華人民共和國(guó)金融穩(wěn)定法（草案征求意見(jiàn)稿）》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
《金融穩(wěn)定法》草案征求意見(jiàn)稿共六章四十八條，分為總則、金融風(fēng)險(xiǎn)防范、金融風(fēng)險(xiǎn)化解、金融風(fēng)險(xiǎn)處置、法律責(zé)任、附則。草案旨在建立健全高效權(quán)威、協(xié)調(diào)有力的金融穩(wěn)定工作機(jī)制，進(jìn)一步壓實(shí)金融機(jī)構(gòu)及其主要股東、實(shí)際控制人的主體責(zé)任，地方政府的屬地責(zé)任和金融監(jiān)管部門的監(jiān)管責(zé)任；加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范和早期糾正，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早干預(yù)；建立市場(chǎng)化、法治化處置機(jī)制，明確處置資金來(lái)源和使用安排，完善處置措施工具，保護(hù)市場(chǎng)主體合法權(quán)益；強(qiáng)化對(duì)違法違規(guī)行為的責(zé)任追究，以進(jìn)一步筑牢金融安全網(wǎng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。
四、土拍政策改善，政府讓利明顯，房企拿地積極性明顯上升
從3月底至今，有四個(gè)城市發(fā)布了2022年首輪集中供地公告：（1）3月31日，廣州公告首輪集中供地推出18宗地塊，總計(jì)容建面276萬(wàn)㎡；（2）3月31日，深圳首輪集中供地掛牌8幅住宅用地，總建面約107.06萬(wàn)㎡，4月29日15時(shí)出讓；（3）3月31日，濟(jì)南公布首輪集中供地出讓32宗地塊，總出讓面積97.28萬(wàn)㎡；（4）3月28日，蘇州公布首輪集中供地掛牌15宗商品住宅地塊，總出讓面積82.68萬(wàn)㎡，5月9日開(kāi)始競(jìng)拍。
總的來(lái)看，各地土拍規(guī)則顯著改善，地塊質(zhì)量明顯提高，優(yōu)質(zhì)房企迎來(lái)拿地窗口期。區(qū)位上看，廣州地塊主要集中于中心六區(qū)，蘇州掛牌了姑蘇平江新城、工業(yè)園區(qū)湖東和高新區(qū)獅山板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊；利潤(rùn)空間看，廣州和深圳均放寬了限價(jià)要求；參拍門檻上看，濟(jì)南與蘇州下調(diào)了保證金比例。
4月2日，成都首輪集中供地落幕，50宗地塊中，44宗土地成功出讓，成交溢價(jià)率約4.62%；3月31日，武漢結(jié)束首輪集中供地，11宗土地中成功出讓10宗，其中3宗溢價(jià)成交，1宗觸頂熔斷。競(jìng)拍規(guī)則優(yōu)化下兩地土拍結(jié)果均呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的趨勢(shì)。成都放松了新房限價(jià)及配建要求，武漢無(wú)競(jìng)配建、競(jìng)自持。拿地成本的降低增強(qiáng)了企業(yè)參拍積極性，這反映出項(xiàng)目利潤(rùn)是目前房企衡量是否拿地的關(guān)鍵。
五、恒大案件或取消集中管轄
媒體報(bào)道稱，至少三家在浙江和山東的債權(quán)性金融機(jī)構(gòu)近期被告知，可向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)立案，其中一些案件已獲受理。此舉將有助于提升法院的資產(chǎn)處置效率。自去年8月恒大案件被要求由廣州中院集中管轄，有律師表示，這是出于防止訴訟瓜分資產(chǎn)，保全資產(chǎn)的考慮。但是至今，債權(quán)人已向該院提起了數(shù)百宗訴訟，案件積壓導(dǎo)致債權(quán)人在凍結(jié)恒大資產(chǎn)和挽回?fù)p失方面進(jìn)展緩慢。但恒大也因此獲得了一些喘息的空間，房地產(chǎn)項(xiàng)目得以繼續(xù)進(jìn)行。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財(cái)富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
