作者：面包財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

正榮地產(chǎn)此前發(fā)布2020年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，公司營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)同比分別增長(zhǎng)10.96%和5.79%。對(duì)比歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)2020年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度進(jìn)一步放緩。

報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備2.5百萬(wàn)平方米，其中約有77%位于一、二線(xiàn)城市。公司土儲(chǔ)在一、二線(xiàn)城市的比例進(jìn)一步提高，于2020年年末達(dá)到82%。

迅速擴(kuò)張之后，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?nbsp;

年報(bào)顯示，正榮地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入361.26億元，同比增長(zhǎng)約10.96%；歸母凈利潤(rùn)26.51億元，同比增長(zhǎng)約5.79%。公司的業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)到近五年來(lái)最低水平。

回顧歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，正榮地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鏊僬鹉攴啪彙?016年至2019年，公司營(yíng)業(yè)收入由146.04億元增長(zhǎng)至325.58億元，歸母凈利潤(rùn)由11.83億元增長(zhǎng)至25.06億元。公司2017年至2019年的營(yíng)業(yè)收入增速分別為36.92%、32.30%、23.08%，歸母凈利潤(rùn)增速分別為19.07%、50.53%、18.19%。

從運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)上來(lái)看，正榮地產(chǎn)2020年合約銷(xiāo)售金額約1419.01億元，同比增長(zhǎng)約8.6%；合約銷(xiāo)售建筑面積約8.9百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約5.4%。公司的銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積增速迅速降至個(gè)位數(shù)。

回顧歷史數(shù)據(jù)，2017年至2019年，公司合約銷(xiāo)售金額分別為701.53億元、1080.17億元、1307.08億元，同比分別增長(zhǎng)78.5%、54.0%、21.0%；合約銷(xiāo)售建筑面積分別為3.8百萬(wàn)平方米、6.4百萬(wàn)平方米、8.4百萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)102.3%、69.8%、31.0%。正榮地產(chǎn)的規(guī)模在過(guò)去幾年進(jìn)行了迅速擴(kuò)張。

對(duì)于2021年，正榮地產(chǎn)提出目標(biāo)：合約銷(xiāo)售金額1500億元。相較于2020年合約銷(xiāo)售金額1419.01億元，今年目標(biāo)銷(xiāo)售額的同比增幅約5.71%，可以看出公司對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)的要求較低。

4月7日，正榮地產(chǎn)公布2021年三月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。公告顯示，正榮地產(chǎn)2021年3月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額153.93億元，同比增長(zhǎng)99.91%，環(huán)比增長(zhǎng)14.81%；合約銷(xiāo)售建筑面積約 93.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85.94%，環(huán)比增長(zhǎng)16.73%；合約平均售價(jià)為16400元/平方米，同比增長(zhǎng)7.19%，環(huán)比下降1.80%。

2021年1~3月，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷(xiāo)售額399.97億元，同比增長(zhǎng)123.47%；累計(jì)合約銷(xiāo)售建筑面積238.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)105.56%。截至2021年3月底，正榮地產(chǎn)已完成了2021年銷(xiāo)售目標(biāo)的26.64%。

毛利率下行，地貨比逐步提升 

報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)的毛利率約19.11%，相較2019年毛利率下降了0.85個(gè)百分點(diǎn)。公司表示，主要是由于2020年平均售價(jià)較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。

值得注意的是，正榮地產(chǎn)的毛利率在近幾年有持續(xù)下滑趨勢(shì)。2016年至2019年，公司的毛利率分別為21.7%、21.09%、22.76%、19.96%。和行業(yè)對(duì)比來(lái)看，正榮地產(chǎn)的毛利率處于較低水平。

就物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)而言，其毛利率決定于項(xiàng)目成本和售價(jià)：項(xiàng)目成本主要為地價(jià)和建安成本，其中房企間差異更大的為土地成本；項(xiàng)目售價(jià)則受到地方限價(jià)情況和房企產(chǎn)品定位的影響。

查閱相關(guān)數(shù)據(jù)，近幾年來(lái)，正榮地產(chǎn)的拿地均價(jià)逐步走高，但銷(xiāo)售均價(jià)相對(duì)降低，致使地貨比（權(quán)益拿地均價(jià)/銷(xiāo)售均價(jià)，下同）持續(xù)提升。2017年至2020年，公司拿地均價(jià)分別為4557元/平方米、4829元/平方米、5968元/平方米、6616元/平方米；銷(xiāo)售均價(jià)分別為18484元/平方米、16765元/平方米、15488元/平方米、15949元/平方米；地貨比分別為24.65%、28.80%、38.53%、41.48%。

公司地貨比在2020年達(dá)到較高位，也就是意味著當(dāng)期拿地項(xiàng)目毛利率較低。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)算的流程，從拿地環(huán)節(jié)到結(jié)算環(huán)節(jié)兌現(xiàn)期大約在2-3年。公司未來(lái)幾年的毛利率或許會(huì)受到一定影響。

拿地強(qiáng)度有所回升，一二線(xiàn)城市地儲(chǔ)比例進(jìn)一步提高 

報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備2.5百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約25%；拿地總價(jià)472.21億元，同比增長(zhǎng)41.38%。拿地強(qiáng)度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強(qiáng)度為33.28%，同比上升7.73個(gè)百分點(diǎn)。

從地域分布來(lái)看，新增土地儲(chǔ)備中，分別有43%及31%位于長(zhǎng)三角及海峽西岸兩大區(qū)域，其余則位于中西部區(qū)域、珠三角區(qū)域以及環(huán)渤海區(qū)域；以城市等級(jí)來(lái)看，77%的新增土儲(chǔ)位于基本面良好的一、二線(xiàn)城市，包括長(zhǎng)三角的上海、南京、蘇州、合肥、徐州及無(wú)錫；海峽西岸的廈門(mén)、福州和南昌；中西部的鄭州、武漢、長(zhǎng)沙及成都；珠三角的佛山；以及環(huán)渤海的天津。

截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)擁有建筑面積28.5百萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中82%位于一、二線(xiàn)城市，相較2019年提升約8個(gè)百分點(diǎn)。大量一、二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地儲(chǔ)能夠?yàn)楣疚磥?lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供支撐，但過(guò)高的比例也會(huì)讓公司對(duì)其形成一種“依賴(lài)”。

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