深圳市政府和社會資本合作事務(wù)中心主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

帶著鮮明的要素市場化改革目標(biāo)推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，其制度創(chuàng)新意義和實踐探索價值，會在不遠(yuǎn)的將來看得更加清晰。一是化解產(chǎn)權(quán)不清晰難題。以精心設(shè)計的金融創(chuàng)新，通過有限確權(quán)、加強(qiáng)監(jiān)管等手段，較好化解由于產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致的基礎(chǔ)設(shè)施金融深化不足問題。二是鮮明的效益導(dǎo)向。引導(dǎo)各相關(guān)主體優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，提升建設(shè)和運營質(zhì)效。三是做大有效投資蛋糕。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力大的宏觀背景下，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，有利于平衡好風(fēng)險和收益關(guān)系，打通基礎(chǔ)設(shè)施大額資金供給和需求障礙，擴(kuò)大有效投資。

深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司 首席投資官

兩部委聯(lián)合發(fā)文拉開公募REITs試點序幕，對重點區(qū)域符合政策導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目開放試點，無疑將對重點區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革帶來提振作用。展望未來，公募REITs市場前景之廣闊讓人翹首以盼，以粵港澳大灣區(qū)為例，根據(jù)我們的研究推算，灣區(qū)可通過REITs盤活的各類基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)規(guī)模預(yù)估約33.9萬億元，假設(shè)將其中5%-10%的不動產(chǎn)進(jìn)行REITs運作，總市值就將排名全球第二，僅次于美國市場。

證監(jiān)會《征求意見稿》對于首批試點項目從多個維度提出了較高的要求，體現(xiàn)出穩(wěn)妥推進(jìn)資本市場改革的審慎精神。縱觀海外REITs市場建設(shè)的法規(guī)演變，也呈現(xiàn)出從可投資范圍、杠桿比率、投資比例限制、法規(guī)兼容程度等多方面不斷調(diào)整和放寬的過程。后續(xù)推進(jìn)過程中，期待可納入公募REITs試點的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)范圍適度擴(kuò)大，同時也期待各地稅務(wù)、土地管理、國資等主管部門的理解和支持。

此次資本市場改革在公募基金的原有架構(gòu)基礎(chǔ)上引入詢價機(jī)制，將真正釋放公募REITs的股性特征和估值錨定作用，樹立我國多年來所缺乏的沉淀不動產(chǎn)資產(chǎn)的理性價值標(biāo)桿，相信也將助推不動產(chǎn)投資行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

北京京投投資控股有限公司執(zhí)行董事，總經(jīng)理

整個五一假期都被證監(jiān)會和國家發(fā)改委的兩份通知打亂了，周末深夜發(fā)文和重大節(jié)日前發(fā)文似乎成了這幾年我國金融領(lǐng)域深化改革的某種慣常做法，作為一個基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的一線從業(yè)者，不得不被動或主動學(xué)習(xí)，穿過紛繁復(fù)雜的各種解讀、各種叫好、各種擔(dān)憂，我覺得雖然還有幾個底層問題需要深入思考，但無論如何，REITs在中國總算邁出了一步，我還是用一種且行且珍惜且行且完善的深受鼓舞的心態(tài)來面對它。

第一個問題是我們的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)有多少能滿足要求。經(jīng)過改革開放幾十年的發(fā)展，我國地方政府一方面積累了龐大的資產(chǎn)，一方面積累的驚人的債務(wù)，但大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)屬于準(zhǔn)公益性資產(chǎn)，資產(chǎn)本身經(jīng)營性有限，用使用者付費收入減去簡單運營成本和貸款利息后很難有能力覆蓋更新改造支出，更不用說投資者分紅了。底層資產(chǎn)收益率太低甚至為負(fù)是大量存在的事實，很難滿足REITs投資者對投資收益的要求。

第二個問題是我們的投資者有多少明白什么是REITs。雖說REITs在我國經(jīng)歷了十年論戰(zhàn)，但廣大投資者只是在資管新規(guī)出臺后才慢慢知道了什么是打破剛性兌付、理財不是存款、信托也不能保收益，知道了直接融資和間接融資的區(qū)別，剛剛膽子大一點，卻又碰到了中行原油寶事件。對公募基金的REITs參與度如何尚值得商榷。

第三個問題是初心和結(jié)果是否會背離，是否會產(chǎn)生新的風(fēng)險。很高興看到國家層面試點先行，行穩(wěn)致遠(yuǎn)的操作思路，但也擔(dān)心從試點到推廣的那一刻帶來新的問題，異化為地方政府基礎(chǔ)設(shè)施高杠桿甩鍋的工具。個人希望能逐步在資本供給側(cè)和需求側(cè)深化改革，比如需要建立基礎(chǔ)設(shè)施項目資金綜合平衡模式，通過技術(shù)創(chuàng)新和體制創(chuàng)新實現(xiàn)降本增效，提高項目經(jīng)營性，實現(xiàn)項目縱向平衡；再用REITs作為跨周期跨代際跨項目的蓄水池作用建立特定區(qū)域的橫向平衡。可以從稅收制度、收費改革、資源捆綁、投資者保護(hù)等角度入手，把REITs這艘航空母艦打造成戰(zhàn)斗艦隊，為基礎(chǔ)設(shè)施融資建立起巨大的資本市場。

山雨已來，拭目以待！

天風(fēng)證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理

標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs將成為中國金融體系的一次重大創(chuàng)新，引導(dǎo)不動產(chǎn)行業(yè)從債務(wù)型杠桿融資向權(quán)益型投資管理模式轉(zhuǎn)型。近日證監(jiān)會和發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國公募REITs試點正式啟航。數(shù)據(jù)中心和倉儲物流等將作為“新基建”的代表性資產(chǎn)成為本次試點的新亮點。“基金管理人+ABS管理人+保薦機(jī)構(gòu)”的創(chuàng)新組合模式，為REITs試點的平穩(wěn)推進(jìn)保駕護(hù)航。

公募REITs的兩個核心要素為“現(xiàn)金流”和“運營能力”，有助于推動不動產(chǎn)金融從“融資驅(qū)動+私募模式”向“投資驅(qū)動+公募模式”進(jìn)行轉(zhuǎn)型，具體表現(xiàn)為三個維度：第一個維度是從債權(quán)模式向股債結(jié)合模式（以權(quán)益為主）轉(zhuǎn)型，第二個維度是從強(qiáng)化主體信用向強(qiáng)化運營和管理能力轉(zhuǎn)型，第三個維度是從注重資產(chǎn)信用向注重資產(chǎn)價值方向轉(zhuǎn)型。

REITs與金融科技可以進(jìn)行有效和巧妙的結(jié)合。合理借助于金融科技，可以更好地對實體資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)字化、份額化、流動化與資本化，下一步有助于推動REITs產(chǎn)品盡調(diào)、定價與交易的標(biāo)準(zhǔn)化、高效化。

四川省川投航信股權(quán)投資基金管理有限公司總經(jīng)理

《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》的發(fā)布在中國公募REITs發(fā)展歷程中必將起到承上啟下的作用：《通知》中“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)是中國REITs人在近六年的類REITs產(chǎn)品發(fā)行中經(jīng)驗積累的結(jié)果；堅持權(quán)益導(dǎo)向、市場化原則及重點領(lǐng)域以個案先行先試的基本原則，也能為后續(xù)中國公募REITs的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

《通知》對REITs試點搭建了整體框架體系，但具體細(xì)節(jié)還需各參與方在后續(xù)實操過程中進(jìn)一步細(xì)化落實。例如，對REITs底層資產(chǎn)的選取是每一個實操者需認(rèn)真思考的問題。基礎(chǔ)設(shè)施公共物品的屬性決定了大部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的投資收益無法滿足市場化投資人訴求；同時，在REITs底層資產(chǎn)剝離與重組過程中也會面臨國有資產(chǎn)交易流程復(fù)雜和交易環(huán)節(jié)稅費成本高等問題。

中國公募REITs標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化發(fā)展是一個任重而道遠(yuǎn)的過程，離不開中央、各部委、地方政府和行業(yè)主管部門各層面的通力協(xié)作。中國REITs人也會不斷實踐、總結(jié)經(jīng)驗，努力促進(jìn)中國公募REITs蓬勃發(fā)展。

首創(chuàng)集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施部總經(jīng)理，北京綠基公司董事長

最近我在準(zhǔn)備做一個項目的資產(chǎn)證券化。我想先解釋一下資產(chǎn)證券化(ABS)和REITs區(qū)別，是基于其國際概念在國內(nèi)的變形，與國際標(biāo)準(zhǔn)可能有差異，具體見下：

1.性質(zhì)不同。ABS是債權(quán)融資，投資人通過投資利息獲得收益；近期國家發(fā)改委擬推出的基礎(chǔ)設(shè)施類REITs是偏向股權(quán)融資，投資人通過股利分配和轉(zhuǎn)讓REITs份額時的增值方式獲得收益；

2.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的不同。國內(nèi)目前的ABS產(chǎn)品界定為一個資產(chǎn)支持計劃，不存在實質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，僅是資產(chǎn)收益權(quán)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓；若是公募REITs，在發(fā)行產(chǎn)品時會將資產(chǎn)轉(zhuǎn)入SPV公司，涉及實質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;

3.是否能實現(xiàn)真實出表。由于基礎(chǔ)設(shè)施項目屬于強(qiáng)運營項目，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施類ABS運營主體都依然由原始權(quán)益人擔(dān)任，因此較難實現(xiàn)真實出表；而公募REITs存在實質(zhì)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，實現(xiàn)真實出表;

4.發(fā)行程序和監(jiān)管機(jī)構(gòu)不同。在本次發(fā)改委推出公募類REITs前，國內(nèi)的REITs是私募類的發(fā)行產(chǎn)品，包括證監(jiān)會監(jiān)管的ABS（在交易所發(fā)行）、中國人民銀行監(jiān)管的ABS和交易商協(xié)會監(jiān)管的ABN（在銀行間債券市場發(fā)行），沒有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于抵押債券類REITs。

對于下階段推進(jìn)REITs幾點建議：

1.準(zhǔn)確定位，試點先行，也無法規(guī)模化；

2.分門別類做，高速公路、水務(wù)環(huán)境、樞紐場站、物流及軌道交通等有經(jīng)營性收益的項目均可予以考慮，但考慮到高速公路的兩個性質(zhì)以及權(quán)益轉(zhuǎn)讓的各種既定辦法、軌道交通的經(jīng)營性收益覆蓋率等等問題，現(xiàn)階段水務(wù)環(huán)境及倉儲物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是更適宜的突破口；

3. REITs與ABS面臨的收益問題是相類似的，經(jīng)營性收益或者市場預(yù)期要能夠覆蓋回報要求及發(fā)行成本，否則從長期來看不具備可持續(xù)性，同時體現(xiàn)項目的市場化原則進(jìn)行主動管理，這也是本次試點政策未將含有政府補(bǔ)貼收入的項目納入的原因；

4.鑒于本次屬于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，基礎(chǔ)設(shè)施天然的公益屬性較強(qiáng)，對投資人一定的長期穩(wěn)定回報的誘導(dǎo)性，股權(quán)、管理權(quán)及運營權(quán)的法律問題要厘清，要有細(xì)化措施，政府、基金及投資人的責(zé)權(quán)利要明晰，要有防控細(xì)則；

5.周邊政策要給予支撐，特別是REITs涉及股權(quán)交易，清晰明確的稅務(wù)處理規(guī)定是降低交易成本、獲取合理回報、逐步擴(kuò)大適用性的關(guān)鍵；   

6.理順審批機(jī)制，目前看政府還沒有做好充足準(zhǔn)備，此事涉及多個政府部門，一定要明確審批職責(zé)，建議行業(yè)牽頭，審批精簡（控制在4-5個），行業(yè)、發(fā)改、財政及國資等部門。

環(huán)球律師事務(wù)所合伙人

業(yè)界普遍認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS這一金融創(chuàng)新將為我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)注入新活力。與國際主流REITS制度相比，本次試點將采用“公募基金+ABS”的獨創(chuàng)模式。這一 安排被視為以最小制度成本開啟我國公募REITS市場的巧妙之舉。考慮到我國公募基金法律制度和現(xiàn)行資產(chǎn)證券化（ABS）監(jiān)管規(guī)則的復(fù)雜性，中國證監(jiān)會公布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）似乎還有不少有待進(jìn)一步明確或改進(jìn)的空間。比如，該征求意見稿規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募基金80%的資金應(yīng)當(dāng)投資購買“單一基礎(chǔ)設(shè)施”資產(chǎn)支持證券的全部份額。這顯然屬于典型的私募證券發(fā)行，此時資產(chǎn)支持證券發(fā)行還有必要取得證券交易所的無異議函嗎？如果無此必要，該征求意見稿第41條規(guī)定的“證券交易所應(yīng)當(dāng)比照公開發(fā)行證券要求建立基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券發(fā)行審查制度”究竟是何用意？難道要求相關(guān)參與機(jī)構(gòu)按照公開發(fā)行證券的相關(guān)規(guī)則承擔(dān)法律責(zé)任嗎？再比如，現(xiàn)行ABS監(jiān)管規(guī)則已經(jīng)對資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間的信息披露做出了比較嚴(yán)格的規(guī)定。在“公募基金+ABS”模式下，還有必要強(qiáng)制ABS部分承擔(dān)披露義務(wù)嗎？能否以明文方式豁免此等義務(wù)？為了提高市場機(jī)構(gòu)的參與積極性，希望正式頒行的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》能夠以更為睿智的方式體現(xiàn)一下效率原則。

中國公路工程咨詢集團(tuán)有限公司投資事業(yè)部副總經(jīng)理

4月30日國家發(fā)改委和證監(jiān)會啟動的基礎(chǔ)設(shè)施公募REIS試點，無疑是在疫情防控期間，給投資者和社會資本等開啟5月初夏季節(jié)的一個美好禮物，恰逢其時。一直以來，社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資業(yè)務(wù)，沉淀了大量資金，無法盤活，資金的循環(huán)使用效率不高，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理；而金融投資者除了股票和債券外，可選擇的投資品種也非常有限。通過REIS，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)可以與資本市場對接，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)將可以IPO，這將不僅會進(jìn)一步提升社會資本參與重點區(qū)域和領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施投資的熱度，不斷提升投資運營的質(zhì)量和效率，加速基礎(chǔ)設(shè)施資金循環(huán)使用的效率，緩解投資權(quán)益資金不足，以補(bǔ)足基礎(chǔ)設(shè)施短板，而且會對進(jìn)一步釋放經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)和深化供給側(cè)改革產(chǎn)生重要意義。希望通過試點，能夠盡快探索出一條適合中國國情的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)融資的創(chuàng)新模式和機(jī)制。

中國光大銀行股份有限公司北京分行機(jī)構(gòu)客戶部

公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點指引的推出，對于金融界和產(chǎn)業(yè)界來說，可謂期盼已久。從推出的背景上看，原因有二：一是在過去的十年中，中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得產(chǎn)業(yè)資本和金融資本得以壯大、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗豐富，針對當(dāng)前的“新基建”以及基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板，不論是新增項目空間還是存量資產(chǎn)盤活，市場新動能的釋放亟需多元化的投融資渠道；二是隨著金融體制改革和利率市場化的深入推進(jìn)，資本市場在金融產(chǎn)品創(chuàng)新和金融風(fēng)險防范方面穩(wěn)步向前，債權(quán)融資市場已經(jīng)形成完整的“表內(nèi)+表外”和“商行+投行”體系，但是在股權(quán)融資方面，真股權(quán)投資一直局限在大消費、TMT、高新技術(shù)等領(lǐng)域，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域幾近空白。基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出現(xiàn)，可謂契合了產(chǎn)業(yè)和金融共同的心聲。從運作的形式上看，以公募的形式，在重點行業(yè)、重點領(lǐng)域試點運作，加強(qiáng)對基金管理人的資質(zhì)審查、項目遴選標(biāo)準(zhǔn)、合規(guī)性審查、信息公開和運營監(jiān)管等一系列措施，則體現(xiàn)了我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域提質(zhì)增效、穩(wěn)重求進(jìn)的發(fā)展思路，審慎前行方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。從發(fā)展的意義上看，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出現(xiàn)，為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域二級市場的交易打開了通道，讓基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場成為一個可流動的、連貫的開放型市場，尤其是對于中國近些年廣泛推廣的PPP模式而言，為今后萬億級的PPP二級市場注入了活水。當(dāng)然，推進(jìn)的過程中或有諸多未知需相關(guān)配套政策進(jìn)一步完善，但柳暗花明的生機(jī)已現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域百花齊放的局面還是很值得我們共同期待。

上海浦發(fā)銀行PPP中心副主任

中國REITs起源于2007年，本人有幸于2008年牽頭了國內(nèi)首個廉租房REITs項目的創(chuàng)新方案設(shè)計，充分認(rèn)識到REITs的巨大潛力和實施難點。2017年，國家發(fā)改委邀請證監(jiān)會專家開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的授課講解，我心情澎湃，盼望著盡快制度出臺。今年4月末，國家發(fā)改委和證監(jiān)會基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點通知和指引（征求意見稿）終于發(fā)布，我認(rèn)為REITs是一項制度創(chuàng)新，也是金融創(chuàng)新，有重大意義：

一是有利于盤活存量，推動投資。當(dāng)前，中國有規(guī)模龐大的存量基礎(chǔ)設(shè)施，而城鎮(zhèn)化大發(fā)展和當(dāng)前補(bǔ)短板的大背景下，仍有大量新老基建投資需求。資金哪里來？專線債、PPP以外，通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs打通二級市場，盤活存量，將拓展新的投資來源。

二是有利于解決基礎(chǔ)設(shè)施投資方降杠桿和轉(zhuǎn)型發(fā)展的問題。如各地政府平臺、園區(qū)開發(fā)公司持有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過REITs可以降低負(fù)債水平，輕裝上陣；如PPP社會投資方，央企往往被凈資產(chǎn)規(guī)模所限，民營企業(yè)往往被融資所限，通過REITs可實現(xiàn)風(fēng)險隔離，資產(chǎn)出表。又如專業(yè)運營公司在REITs中成為受托運營方，可獲得新的發(fā)展空間。

三是有利于金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)發(fā)展模式。商業(yè)銀行通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs，從間接融資方演變?yōu)橹苯油顿Y方和基金托管方，可擺脫存貸比、風(fēng)險資本占用等限制；券商、保險機(jī)構(gòu)可以從REITs的發(fā)行承銷、基金管理和投資中獲得更多業(yè)務(wù)空間。

四是有利于豐富金融市場產(chǎn)品體系。基礎(chǔ)設(shè)施收入一般比較穩(wěn)定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了一種介于股和債的投資產(chǎn)品。資管新規(guī)禁止金融機(jī)構(gòu)對理財產(chǎn)品兜底，基礎(chǔ)設(shè)施REITs無疑為投資者提供了一種新的選擇。

五是公募REITs信息公開，將倒逼合法合規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運營。

本次REITs頂層設(shè)計借鑒國際通行做法，針對實施中難點問題，有重大突破，一是采用權(quán)益型，可以公開上市。較資產(chǎn)證券化和之前類REITs偏債型，有重大優(yōu)勢；二是采用“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券“的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；三是至少80%投資于基礎(chǔ)設(shè)施；四是收益分配不低于可供分配利潤的90%；五是強(qiáng)調(diào)基金管理人的資質(zhì)和要求；

六是允許運營基金可以直接和間接融資，但不超過資產(chǎn)20%。

我相信，2020年作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的元年，將有一批優(yōu)質(zhì)項目落地。同時，也期盼后續(xù)能在稅收中立安排、抵押型（混合型）REITs有新的突破。