作者：桿姐

來源：杠桿地產（ID:Property-Market)

回溯一下：

而今，2022年1月20日，又到LPR（貸款市場報價利率）發(fā)布時間。

1年期LPR為3.7%，上月為3.8%；5年期以上LPR為4.6%，上月為4.65%。

特別是5年期LPR，時隔21個月后，再次下調5個基點。上一次降是2020年4月，當時從4.75%下降10個基點，至4.65%，然后維持了21個月。

任何降準、降息或者加息，都是信號，杠桿地產一直說，無一例外。全面降準、降息更是。

降息、降準周期，一定利好樓市，只是看程度。

當下我國房地產壓力太大了，從最決策層到部委、金融機構，到地方，逐步都在釋放“友好”。

其實回頭看會發(fā)現，地產近年基本都有搞小陽春，然后收緊。2021年不過是小陽春特別短暫，甚至有些地方還沒形成就被扼殺。

2021年末開啟的非對稱降息，只調整1年期LPR，不調整5年期，對于房貸當時不會造成影響。因為房貸一般都是5年期以上的。

而2022年1月這一次全面降息，1年期LPR下調10個基點，5年期也降了5個基點。1月20日后的新房貸，立馬受益。

這對樓市銷售肯定有促進作用。包括此前一些地方按揭貸款利率實際已經降了一點。上下齊降，你說呢？

順便杠桿地產多說一句，LPR改革以來，雖說降息周期一般從非對稱1年期開始，但是恰好2021年12月降1年的，不調5年的，既有房貸2022全年利率不會變。你說受益最大的是誰？

顯然，央行有保障商業(yè)銀行收益的考慮。用心良苦，房奴買單。

無論如何，假設2022年12月的LPR利率，不比現在高，老房貸起碼2023年還是受益了。

然后說回股市，沒有誰不喜歡便宜的錢。

從2021年12月1年期LPR調降開始，到前幾天央行進行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進行1000億元7天期逆回購操作，中標利率2.1%，由原來的2.2%下調10個基點——這就注定了，股市將迎來成本更低的資金。

有了成本更低的資金，膽子更大、更敢上杠桿的人或機構就會增多。

至于樓市和股市的蹺蹺板效應，這一次可能沒以前明顯。

02唯一的懸念，降息周期維持多久？這關系樓市恢復穩(wěn)定的周期持續(xù)多長

我朋友杠桿游戲總結過，降息、加息從來不會只有一次，我國降息周期既然開啟那就還有故事。

自2019年8月LPR機制改革以來，當月我們降息。

此后至2020年4月，我國央行又降息4次，上一輪降息周期累計降息5次。如下圖杠桿地產的標注。

這輪降息周期從2021年12月開始，目前累計降息2次，一次非對稱、一次全面。

雖然，美國2022年要加息，會對我們形成壓力，但杠桿地產認為，也不是馬上。大概率上說，我們降息不會就此結束。

在《美國態(tài)度變了！股市樓市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我朋友杠桿游戲總結過，2022年美國加息前，是我們寬松貨幣的窗口期。

越是如此，越能理解為什么接連降息，因為窗口期緊迫。

大家還記得上一輪美聯儲加息，也就是這一波房價大漲前，美國開啟了加息，然后縮表，同時我們最開始做的是樓市去庫存、棚改、降準降息。

東吳證券整理了最近一波美聯儲加息周期、降息周期，我們央行的操作很有意思。

簡單說，2015年12月美聯儲加息后，我國央行不再降息；然后，我國央行直到2019年7月美聯儲降息后，才跟著降息。

如上文杠桿地產所述，剛好2019年8月我們開啟上一輪降息周期的第一次操作。當時真是跟美國跟得很緊。

這是一個非常重要的歷史經驗。

假設這個規(guī)律成立，我們寬松的時間可能不會很長。

加上物價和房價掣肘，貨幣政策其實左右為難。我們的寬松大概率只能這幾個月，然后維持一個動態(tài)平衡，否則新的問題會出現。

當然了，“以我為主”，啥都有可能，杠桿地產必須承認我們不一樣。

不過，可以肯定的是，2022年美國加息后，我們肯定也不會立馬就跟著美國加息。

所以我們的“以我為主”，這次大概率是美聯儲加息、縮表前，我們可以放水、降息；美國人加息、縮表開始后，我們穩(wěn)為主，就算物價壓力不小，也不會盲目跟著加，靠其他策略。

因為如果輕易加息，意味著企業(yè)壓力、房地產壓力也會很大。

其實可以設想，利用好這幾個月寬松窗口期，首先必然會放出去不少水；其次，市場實際利率已經比現在低了，基本穩(wěn)住經濟，應該是可以的。

假設美國人真的加息很猛，我們提前降了息，拖幾個月實在沒辦法，實在需要時，象征性小幅加一點，也可以。

03從試探性非對稱降息，到全面降息背后：經濟壓力太大

我們看上圖，會發(fā)現上一輪我國的降息，也是從1年期開始。

2019年8月，1年期LPR從4.31%降至4.25%，幅度不大。這一輪也是一樣。

如上圖，接下來2019年9月，1年期LPR再次下調，從4.25%，降至4.20%——幅度依舊很小。

這還沒有完，2019年11月，1年期LPR再次下調，從4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR開啟了上一輪降息周期的首次下調，從4.85%，降至4.80%。

直到2020年2月，1年期LPR才從4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR從4.80%，降至4.75%——1年期LPR的調降幅度高于5年期。

到了2020年4月，1年期LPR下調幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，為LPR機制改革以來5年期最大下調幅度。

我們可以看出簡單規(guī)律，降息往往從1年期LPR小幅下調開始，然后逐步考慮5年期LPR的下調。

為什么這樣？杠桿地產認為主要是1年期基本是中小企業(yè)和各類工商業(yè)貸款，要穩(wěn)經濟，滿足企業(yè)需求，需要率先降息。

同時，要避免市場過大影響，除非萬不得已，都是小幅開始。

而如果經濟壓力較大，就得考慮5年期LPR同步下調了——比如房貸，基本都是5年以上的，而這一降，幾乎沒有例外，都會刺激一下樓市。

如今的形勢就是這樣。2021年12月20日1年期LPR從3.85%降至3.8%，前幾天1年期MLF、7天期逆回購，各自又下調10個基點，因為經濟壓力實在太大。

根據日前發(fā)布的2021年部分經濟數據，可以顯見：

這個局面，雖說不一定比2008年時險，起碼也是近年最夸張的一回了。

不救市是不可能的。

我老說，宏觀經濟調控也好，樓市調控也罷，都是個游戲。

所以，經濟有壓力，息是要降的，房地產也是要穩(wěn)的，最終的目的就是穩(wěn)經濟、保就業(yè)。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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