作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

本文從購買者的角度分享前期收購以及后期處置中的一些流程化內容，至于出售者如何組包、掛牌等等以后有時間可以和大家交流討論。沒有辦法把每一步都寫的非常詳細，后續會陸陸續續把每一步都細節化。

01 獲取資產包材料清單

不良資產出包方最多的還是銀行和國有四大AMC，一般他們會根據不同情況組成資產包，邀約各類投資者（當然還是要區分一級市場和二級市場，前面文章有說可以去翻看一下）。簽署保密協議，如果出現違約是要承擔相應法律責任和賠償責任。之后獲取資產包相應的材料清單，各機構也可以根據自己需求索要相應的材料。

02 初步判斷

其實每個投資機構或者個人不可能對所有的資產包都有處置方法，實踐中一般拿到清單之后會初步判斷，此資產包是否適合自己，一般是從鉚釘價格、處置資源和利潤率等方面去判斷。當不是合適自己的時候，可以放棄也可以為了其他目的參加前期的摸底，根據自身情況自行決斷就好。

03 盡職調查

盡職調查從形式上分為兩種，一種是出包方會帶領所有的投資者，逐戶走訪資產包內的“物和人”（實踐中多數以抵押物為主）。這類走訪好處是可以準確找到位置，見到相應的當事人。劣勢是一般時間都比較短，沒有充分的時間去了解周邊及詳細的情況。所以另一種盡職調查就是基于準確了解基礎信息后，自行前往現場、委托律師或者會計師產調（很多地區房產產調存在一些實踐問題）。

03 閱卷估值

所謂的閱卷是在獲取資料之后就開始進行，主要的目的是了解資產包中各債權的基礎信息、法律瑕疵、擔保關系、司法進度等等吧，還是挺多內容的以后再分別和大家分享。那同步完成的就是估值了，估值也是分為兩個階段，第一階段是獲取資料后的初步估值，一般是通過卷宗信息和網絡查詢的信息進行。第二階段就是盡職調查后進行調值，盡最大可能恢復其真實的市場價值。也有通過第三方評估機構評估的時候。

04 制定方案

經過前面的一系列工作，當然要比我寫的細致很多。反正大家可以理解為已經對整個資產包進行了“畫像”。接下來就是制定方案。方案分為兩部分，第一部分是收購方案，一般包括價格、其他成本和費用、預計收益。第二部分為處置預案，一般包括項目分類、回現周期、各項目處置預案等。

05 投資及推介報告

一般上會或者推介給投資人，需要撰寫投資報告、推介報告。投資報告主要是針對項目信息的介紹、處置預案的介紹以及測算數據（如年化收益率、IRR、NPV、MOC等），為了投資委員會或投資人作出是否參與投資決策。推介報告分為投資推介和處置推介，投資推介主要目的是為了根據不同的投資模式尋找合適的投資合作伙伴。處置推介一般是為了營銷資產，找到合適的物權使用者。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 不良資產的處置流程（上）