西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
今年9月初，中央審計署各地辦事處派出審計組進(jìn)駐20多家地方AMC，開啟首輪針對地方AMC業(yè)務(wù)合規(guī)、主業(yè)經(jīng)營及公司治理等審計工作，其中跟地產(chǎn)融資息息相關(guān)的非金不良類融資產(chǎn)品今后將被嚴(yán)控，目前中央巡視組還在對四大不良資產(chǎn)管理公司等進(jìn)行重點巡視。回歸本源作為監(jiān)管的宗旨，AMC的業(yè)務(wù)也逐漸回歸不良資產(chǎn)的本業(yè)。以往AMC通過非金不良模式給開發(fā)商輸血時，通常通過收購非關(guān)聯(lián)方（如合作或?qū)嶋H控制的施工單位）的逾期應(yīng)收應(yīng)付，并以開發(fā)商其他凈地作為抵押擔(dān)保，這一模式后續(xù)或?qū)o法操作。目前一些資產(chǎn)管理機構(gòu)也反饋，如果要用前述方式操作非金不良業(yè)務(wù)，則需要當(dāng)?shù)豘F部門或街道辦出具項目存在不良的相關(guān)證明等等。
在回歸本源的監(jiān)管大原則下，后續(xù)AMC可以操作的業(yè)務(wù)主要是金融債權(quán)的收購業(yè)務(wù)；目前一些AMC也在涉獵并購類的配資以及城市更新項目立項后的融資。此外，考慮到目前大多數(shù)區(qū)域?qū)Ψ浅峙平鹑跈C構(gòu)作為抵押權(quán)人辦理土地或不動產(chǎn)抵押存在的障礙，一些AMC亦可作為合作方配合辦理土地或不動產(chǎn)的抵押。
一、AMC遠(yuǎn)期債權(quán)收購融資
對于開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)的非房主體存量經(jīng)營性物業(yè)貸款、流貸等即將到期的，因銀行的額度收縮、準(zhǔn)入條件趨嚴(yán)等原因，目前很多開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸都面臨很多的阻力。為順利解決該問題，目前市面上涌現(xiàn)出大量的資產(chǎn)管理公司通過與銀行或信托機構(gòu)簽訂《遠(yuǎn)期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以協(xié)助開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸的案例。比如銀行在開發(fā)商歸還到期的貸款后繼續(xù)給予授信和放款，資產(chǎn)管理公司向銀行承諾遠(yuǎn)期回購銀行對開發(fā)商的債權(quán)，由此間接起到擔(dān)保、增信等作用，同時資產(chǎn)管理公司在上述開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸過程中收取相應(yīng)的服務(wù)費用。其基本操作模式如下：
在具體操作方面，對于融資方（債務(wù)人）即將到期的債權(quán)，債務(wù)人與債權(quán)人（銀行）、資產(chǎn)管理機構(gòu)簽署《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定融資方在歸還銀行到期債務(wù)后，由銀行繼續(xù)給予授信和放款，并由資產(chǎn)管理機構(gòu)與銀行簽署《遠(yuǎn)期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)助開發(fā)商完成轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸事宜，在債務(wù)人到期未還本或連續(xù)兩期利息逾期時，由資產(chǎn)管理機構(gòu)收購該債權(quán)。具體融資要素如下所示：
二、AMC收購到期債權(quán)后給予債務(wù)人展期
資產(chǎn)管理公司打折收購銀行、信托等機構(gòu)對開發(fā)商的到期債權(quán)是不良處置業(yè)務(wù)的常見模式，資產(chǎn)管理公司收購債權(quán)后的處置方案中，債務(wù)期限調(diào)整、訴訟清收以及公開轉(zhuǎn)讓是最常見的三種方式。其中，資產(chǎn)管理公司收購到期債權(quán)后給予債務(wù)人展期是最常規(guī)的債務(wù)處置思路，在該操作過程中，由資產(chǎn)管理機構(gòu)打折（6折-8.5折，具體一事一議）收購銀行或信托等金融機構(gòu)對開發(fā)商的到期債權(quán)，對于債務(wù)人有強烈的期限調(diào)整意向，并愿意按照一定年利率向債權(quán)收購方支付利息的，資產(chǎn)管理公司一般都會準(zhǔn)予債務(wù)人在兩年內(nèi)或約定時間內(nèi)清償全部債務(wù)。此外，考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越以及抵押率較為理想的情況下，在資產(chǎn)管理機構(gòu)（債權(quán)收購方）認(rèn)為抵押物具備變現(xiàn)能力的情況下，一般都可給予該債務(wù)一定的寬限期。具體融資要素示例如下：
三、AMC參與并購重組項目融資
AMC參與并購重組項目融資主要是通過收購項目原權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方/非關(guān)聯(lián)方對項目公司的債權(quán)，實現(xiàn)開發(fā)商（收購方）對項目并購款的支付，進(jìn)而完成項目收并購資金的撬動。相關(guān)交易架構(gòu)及交易流程如下：
1. AMC機構(gòu)收購項目原權(quán)益人對項目公司的股東借款或其上游供應(yīng)商對項目公司的應(yīng)收未收工程款等債權(quán)，AMC支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，開發(fā)商（收購方）就項目公司的債務(wù)償還向AMC提供集團(tuán)層面的保證擔(dān)保。
2. AMC向項目原權(quán)益人支付的債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價款作為項目原權(quán)益人和開發(fā)商之間的實際股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價，項目公司完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記后后置質(zhì)押至AMC名下。
3. 債權(quán)存續(xù)期間，項目公司向AMC機構(gòu)按季度付息，債權(quán)期間屆滿后一次性歸還本金。
四、AMC參與城市更新業(yè)務(wù)
目前市場上一些AMC機構(gòu)為資金運作出現(xiàn)一定困難的城市更新項目注資以重新盤活項目。在操作方面，以深圳城市更新項目為例，對于相對優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商以及項目可以在立項之后介入，成本在10%-15%不等，融資期限可設(shè)置為3年，風(fēng)控通過抵押物（如有）和集團(tuán)、實控人提供連帶責(zé)任擔(dān)保來實現(xiàn)。對于目前已爆出風(fēng)險事件的開發(fā)商的城市更新項目，若項目已經(jīng)立項，亦可以和開發(fā)商一起介入收購相應(yīng)股權(quán)，并對項目后續(xù)推進(jìn)新增融資。基本架構(gòu)如下：
五、通過AMC放款辦理抵押
對于部分地區(qū)不接受非持牌金融機構(gòu)作為抵押權(quán)人的情形，目前可以通過一些AMC進(jìn)行聯(lián)合放款以實現(xiàn)抵押的辦理。其基本架構(gòu)如下：
1. 通過AMC放款實質(zhì)為資金方不直接放貸給融資方，而是通過AMC購買融資方作為債務(wù)人的債權(quán)，債權(quán)中附帶抵押權(quán)，即可以將AMC理解為類似銀行委貸角色；
2. 資金機構(gòu)與AMC系真實資產(chǎn)交易，并支付對價，從而受讓底層資產(chǎn)，享有對融資方的債權(quán)；
3. 若開發(fā)商項目公司無法提供實際存續(xù)與關(guān)聯(lián)方或股東或可控制非關(guān)聯(lián)方已有形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，可以由雙方先簽訂買賣協(xié)議，后補充發(fā)貨收貨單等，但在實操層面上，為滿足合規(guī)要求需實際發(fā)生資金流等；
4. 該模式下資金來源不能為募集資金；
5. 為便于操作，關(guān)聯(lián)方或可控制非關(guān)聯(lián)方（即債權(quán)轉(zhuǎn)讓方）等建議以非國企為主，債權(quán)轉(zhuǎn)讓方將對開發(fā)商項目公司的應(yīng)收轉(zhuǎn)讓給AMC后，再由單一投資人收購該筆債權(quán)。
6. 以上架構(gòu)可通過AMC辦理代持抵押，但部分地區(qū)如西安暫時不接受AMC作為抵押權(quán)人；
7. 該模式AMC不承擔(dān)實質(zhì)責(zé)任，若需要AMC提供擔(dān)保的，則需另行支付費用。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： AMC還能給地產(chǎn)輸血嗎？
