作者：西政財富

一、國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局等部門對房地產(chǎn)行業(yè)都進行表態(tài)；房地產(chǎn)稅擴容推遲

2022年3月16日，劉鶴主持國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議。關(guān)于宏觀經(jīng)濟運行，一定要落實黨中央決策部署，切實振作一季度經(jīng)濟，貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。關(guān)于中概股，目前中美雙方監(jiān)管機構(gòu)保持了良好溝通，已取得積極進展，正在致力于形成具體合作方案。中國政府繼續(xù)支持各類企業(yè)到境外上市。關(guān)于平臺經(jīng)濟治理，有關(guān)部門要按照市場化、法治化、國際化的方針完善既定方案，堅持穩(wěn)中求進，通過規(guī)范、透明、可預(yù)期的監(jiān)管，穩(wěn)妥推進并盡快完成大型平臺公司整改工作，紅燈、綠燈都要設(shè)置好，促進平臺經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，提高國際競爭力。關(guān)于香港金融市場穩(wěn)定問題，內(nèi)地與香港兩地監(jiān)管機構(gòu)要加強溝通協(xié)作……會議強調(diào)，有關(guān)部門要切實承擔起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。對市場關(guān)注的熱點問題要及時回應(yīng)。凡是對資本市場產(chǎn)生重大影響的政策，應(yīng)事先與金融管理部門協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定和一致性。國務(wù)院金融委將根據(jù)黨中央、國務(wù)院的要求，加大協(xié)調(diào)和溝通力度，必要時進行問責(zé)。

3月16日，中國人民銀行傳達學(xué)習(xí)了國務(wù)院金融委專題會議精神，會議做出了如下的要求：

3月16日，銀保監(jiān)會召開專題會議傳達學(xué)習(xí)貫徹國務(wù)院金融委會議精神，會議強調(diào)：

3月16日，證監(jiān)會迅速召開擴大會議傳達學(xué)習(xí)會議精神，就抓好貫徹落實進行研究部署：

3月16日，國家外匯管理局召開專題會議，傳達學(xué)習(xí)國務(wù)院金融委專題會議精神，研究部署貫徹落實工作。會議要求：

此外，財政部有關(guān)負責(zé)人就房地產(chǎn)稅改革試點問題答記者問表示，房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

中信證券分析表示，國務(wù)院金融委召開專題會議，說明房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險不是個別問題，化解風(fēng)險刻不容緩。項目并購是化解預(yù)售監(jiān)管問題和交付顧慮的重要手段?？墒?，促成項目并購的前提是市場銷售回款穩(wěn)定，而推動銷售穩(wěn)定的前提是鼓勵合理置業(yè)需求釋放。并預(yù)計，政策有望繼續(xù)發(fā)力，推動銷售走出低谷。在需求側(cè)手段中，對“新市民”的置業(yè)需求資金支持可能值得重視。當然，解決行業(yè)長期發(fā)展問題，則可能有政策推動企業(yè)走向新模式，即可能涉及空間持有、運營、更新、出租和服務(wù)業(yè)務(wù)。

華泰證券分析表示，國務(wù)院金穩(wěn)委會議可以說是一個“及時雨”，在金穩(wěn)委的權(quán)責(zé)范圍內(nèi)，盡量直指目前的很多痛點，這肯定是在一定程度上化解了市場短期的一些焦慮——后續(xù)看執(zhí)行?；久鎸用?，提出堅持發(fā)展，以經(jīng)濟建設(shè)為中心，尤其是對地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型面臨的壓力有了更加現(xiàn)實的認識。在事件性因素層面，對疫情管控可能會更加科學(xué)。而且逆周期的承諾，有助于化解一部分市場對于全球流動性收緊波及中國的擔憂。最后，在行業(yè)監(jiān)管動作層面，應(yīng)該說是表述最為豐富的，一定程度上化解了大家對政策合理性和協(xié)調(diào)性的疑慮。多個層面的問題得到了直接的回應(yīng)，而且全面涵蓋國內(nèi)外多個市場和行業(yè)的上市企業(yè)。同時，對加強政策協(xié)調(diào)性、以及加強問責(zé)的表述，可謂給市場吃了一顆“定心丸”。

二、2022年1-2月，全國商品房銷售金額、面積同比繼續(xù)下降，其中銷售額降幅接近20%；市場恢復(fù)仍有賴于更多支持政策，穩(wěn)定供需兩端預(yù)期

3月15日，國家統(tǒng)計局公布了我國今年1-2月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)。2022年1-2月，商品房銷售面積為1.6 億平方米，同比下降9.6%。其中，1-2月住宅銷售面積為1.3億平方米，同比下降13.8%，辦公樓銷售面積同比增長35.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長12.9%。2022年1-2月，商品房銷售額為1.5 萬億元，同比下降19.3%。其中，1-2月住宅銷售額為1.4萬億元，同比下降22.1%，辦公樓銷售額同比增長18.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長0.6%。

根據(jù)中指院的研究分析，2022年1-2月，全國商品房銷售金額、面積同比繼續(xù)下降，其中銷售額降幅接近20%。特別是住宅銷售規(guī)模降幅較大，住宅銷售額同比降幅超兩成，銷售面積降幅在10%以上。短期來看，各地調(diào)控政策仍有望密集出臺穩(wěn)定購房者預(yù)期，政策效果或逐步顯現(xiàn)，預(yù)計3月市場規(guī)模環(huán)比回升，但市場觀望情緒短期難有明顯改觀，部分地區(qū)疫情反復(fù)對市場恢復(fù)節(jié)奏形成一定拖累，疊加2021年上半年高基數(shù)影響，市場銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。供應(yīng)端，各地“保交付”壓力下，房地產(chǎn)在施規(guī)模保持小幅增長態(tài)勢，在建工程投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍形成一定支撐，2022年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比小幅增長，增速較2021年全年繼續(xù)收窄。企業(yè)資金壓力仍較大疊加市場調(diào)整態(tài)勢延續(xù)，房企新開工積極性不足，今年1-2月全國新開工面積同比繼續(xù)下降。短期來看，隨著房地產(chǎn)信貸環(huán)境的持續(xù)改善，企業(yè)資金面有望逐漸改善，但在償債高峰下，企業(yè)整體資金壓力仍較大，繼續(xù)拖累新開工規(guī)模和拿地規(guī)模，預(yù)計短期新開工規(guī)模同比繼續(xù)下降，投資增速或繼續(xù)收窄。市場恢復(fù)仍有賴于更多支持政策，穩(wěn)定供需兩端預(yù)期。

三、本周A股、港股、中概股“過山車”，美國將開啟“加息”周期

2022年3月14日，港股出現(xiàn)較大幅度下跌。恒生指數(shù)、恒生中國企業(yè)指數(shù)、恒生科技分別收跌4.97%、7.15%、11.03%。A股也隨及跌跌不休，3月15日中概股迎來黑色風(fēng)暴，大量資金從中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)向外流出。對此有分析表示，市場對中國資產(chǎn)目前是管理風(fēng)險，而非尋求經(jīng)濟回報，因此股價下跌不考慮基本面，不計成本，全球投資者的風(fēng)險敞口和風(fēng)險偏好都在進行調(diào)整。此外，另有分析表示追根溯源在于如下幾點內(nèi)因：（1）經(jīng)濟下滑壓力加大。（2）政策對經(jīng)濟的支持力度不夠。雖然有所放松，但相較于市場的期待，經(jīng)濟的弱勢，政策的反應(yīng)力度和強度，遠遠不夠。（3）預(yù)期弱上加弱。疫情的反復(fù)，動態(tài)清零的策略，從居民到企業(yè)的高度緊張。而其他諸如美聯(lián)儲加息，俄烏戰(zhàn)爭，這些對風(fēng)險偏好有影響，是外因。方正證券亦分析表示，導(dǎo)致港股大跌的原因包括：（1）中美關(guān)系走向影響股市的風(fēng)險偏好，投資者可能擔心在美國中期選舉年的背景下，美國政客可能會加大對華施壓力度。（2）港股和美股中概股具有聯(lián)動效應(yīng)，美國《外國公司問責(zé)法案》及相關(guān)事件是美股中概股走低的導(dǎo)火索，但跨境金融監(jiān)管問題不是本質(zhì)，展望未來，本質(zhì)仍是中美關(guān)系的變化。（3）全國新冠確診人數(shù)顯著增多，滬深等地防疫壓力增大，不利于消費等領(lǐng)域的復(fù)蘇，不利于經(jīng)濟增長。（4）內(nèi)地近日公布的金融數(shù)據(jù)低于預(yù)期，市場情緒悲觀。（5）從全球角度來看，俄烏沖突仍然沒有結(jié)束，投資者可能認為地緣政治局勢或?qū)?dǎo)致通脹在高位停留時間更長，將損害全球經(jīng)濟增長，投資者可能擔心歐美經(jīng)濟體陷入“滯漲”狀態(tài)。

2022年3月16日，美聯(lián)儲宣布加息25bp，并預(yù)計5月開始縮表，符合市場預(yù)期。全球主要發(fā)達經(jīng)濟體貨幣政策常態(tài)化態(tài)勢確定，資產(chǎn)負債表預(yù)期即將收縮。而從3月16日午后開始，先前經(jīng)歷連續(xù)暴跌的A股、港股以及中概股迎來了大幅反彈，其中地產(chǎn)股的表現(xiàn)尤為搶眼。平安證券分析表示，加息路徑超預(yù)期，顯示美聯(lián)儲抗通脹決心。經(jīng)濟預(yù)測上調(diào)通脹增速，下調(diào)經(jīng)濟增長。整體上，俄烏沖突的發(fā)生還是有利于美元指數(shù)的走強，美元短期更可能是高位盤整。對于人民幣匯率，在大幅貿(mào)易順差和企業(yè)結(jié)匯需求未完全扭轉(zhuǎn)的情況下，人民幣匯率也不會出現(xiàn)趨勢性的貶值。

四、各地開啟首批集中供地，土拍政策放松，合肥土拍市場強勢恢復(fù)，國企托市現(xiàn)象仍舊明顯

2022年3月17日，合肥今年首次集中土地拍賣開啟，17宗住宅用地全部成交，合計金額148.16億元。合肥濱湖區(qū)一宗地塊超20家爭搶，在17宗住宅用地中，15宗在達到最高限價后，進入競品質(zhì)的環(huán)節(jié)。

2022年3月16日上午，福州舉行了2022年首輪集中供地現(xiàn)場拍賣，本次土拍原計劃集中出讓17幅宗地，其中有15幅宗地含住宅用途，另有2幅為商服、公園綠地用地。土拍現(xiàn)場，上述宗地有三幅地塊，因出讓方案優(yōu)化取消出讓，出讓宗地由17幅調(diào)整至14幅。最終以出讓12宗地塊、攬金66.3億落下帷幕。本次競拍中，廈門建發(fā)成為當天土拍的“贏家”、保利以溢價率14.91%創(chuàng)下本次土拍最高溢價。

2022年3月16日，徐州正式開啟2022年第一批集中供地，涉及13宗涉宅用地出讓，總出讓面積30.5萬方，起拍總價49.8億。最終，13宗地塊全部完成出讓，共攬金50.53億元，13宗地塊中有12宗以底價成交，唯一一宗溢價成交的地塊是由江蘇徐鋼競得，溢價率12.45%。從拿地企業(yè)來看，基本以本地國企為主。除此之外，僅新盛、金為、水利三家各自摘得一地。除此之外，根據(jù)各地公開的集中供地的信息，均不同程度放款拍地要求，如取消之前的競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求，也放款土地款支付時間。具體如下：

2022年3月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于修改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的決定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)一、二、三、四4個資質(zhì)等級修改為一、二兩個資質(zhì)等級。其中申請一級資質(zhì)需滿足：

申請二級資質(zhì)需滿足：

2021年12月31日，中國人民銀行下發(fā)的《地方金融監(jiān)督管理條例（草案征求意見稿）》中明確了（7+4類地方金融組織）“小額貸款公司、融資擔保公司、區(qū)域性股權(quán)市場、典當行、融資租賃公司、商業(yè)保理公司、地方資產(chǎn)管理公司以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院授權(quán)省級人民政府監(jiān)督管理的從事地方金融業(yè)務(wù)的其他機構(gòu)”的設(shè)立審批、經(jīng)營等要求，明確設(shè)立區(qū)域性股權(quán)市場應(yīng)當經(jīng)省級人民政府公示，并報國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)備案。設(shè)立其他地方金融組織，應(yīng)當經(jīng)省級地方金融監(jiān)督管理部門批準并頒發(fā)經(jīng)營許可證，地方金融組織應(yīng)當持經(jīng)營許可證辦理營業(yè)執(zhí)照。此外，明確“地方各類交易場所、開展信用互助的農(nóng)民專業(yè)合作社、投資公司、社會眾籌機構(gòu)四類機構(gòu)的風(fēng)險防范、處置和處罰，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。

2022年1月30日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面實行行政許可事項清單管理的通知》（國辦發(fā)﹝2022﹞2號），附件共列明了996項行政許可，其中第684項和685項分別對典當和融資擔保作出了“設(shè)立典當行及分支機構(gòu)審批”和“融資擔保公司設(shè)立、合并、分立、減少注冊資本及跨省設(shè)立分支機構(gòu)審批”，由“省級地方金融監(jiān)督管理部門”作為實施機關(guān)。換言之，原來在規(guī)定由地方金融監(jiān)管組織監(jiān)管的“7+4”類機構(gòu)，現(xiàn)在的審批只有“典當”和“融資擔保”需要審批。對此，是否意味著其他“5+4”類機構(gòu)只要在工商注冊就可以了，等同于一般工商企業(yè)，但監(jiān)管的職責(zé)應(yīng)該還需要由地方金融監(jiān)管組織來實施。

六、繼東方資產(chǎn)全國銀行間債券市場公開發(fā)行金融債券后，長城資產(chǎn)獲批公開發(fā)行人民幣100億元金融債券，紓困化險，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

近日，中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行人民幣100億元金融債券。本次債券的發(fā)行有利于公司加大服務(wù)實體經(jīng)濟力度，為實體企業(yè)紓困化險、促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展提供長期限、低成本的資金。

2022年3月8日，根據(jù)《2022年第一期中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司金融債券（債券通）募集說明書》顯示，中國東方近日在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批。中國東方相關(guān)負責(zé)人表示，本次債券的發(fā)行將為中國東方在專注不良資產(chǎn)處置主業(yè)，發(fā)揮特殊功能優(yōu)勢，增強服務(wù)實體經(jīng)濟能力，助力化解金融風(fēng)險等方面提供低成本、長久期的資金來源。

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：中央出手救市；土拍政策放松；房地產(chǎn)稅改革推遲；AMC紓困房企債券發(fā)行加速；樓市繼續(xù)下行，市場急盼更多政策支持