作者：不良掘金蛙

來源：不良掘金蛙（ID:buliangjuejinwa002）

法定情形

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條之規(guī)定：對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。這里面的關(guān)鍵詞就是“超過”、“必須”、“保障”、“最低”。有法可依不良資產(chǎn)處置的前提，但有法也不是有就一定可以達(dá)到預(yù)期效果，所以在去化過程中一定要適度放寬。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條，金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；比如你是老人，那么名下雖然有一套房子，但是你兒子的房子多，他足以保障你的生存。但實(shí)踐中如果真是老弱病殘，清場(chǎng)難度非常大，所以建議在前期盡調(diào)過程中，就把這戶債權(quán)排除或者調(diào)低單戶收購(gòu)價(jià)格。如果是必須處置的時(shí)候，建議預(yù)留出清場(chǎng)費(fèi)用，提前租好庫(kù)房，盡可能聯(lián)系法院、社區(qū)、120、搬家公司、派出所到現(xiàn)場(chǎng)（協(xié)調(diào)法官出面會(huì)容易一些）。

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；本來有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn)，但是執(zhí)行依據(jù)生效之后，為了逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)，造成了只有一套房產(chǎn)，這不屬于保護(hù)的對(duì)象，因?yàn)槟愕哪康氖菫榱颂颖軅鶆?wù)的履行。這個(gè)主要要提前固定證據(jù)，做好訴訟保全、盡職調(diào)查以及由代理律師前往不動(dòng)產(chǎn)查檔工作，特別注意銀行貸前審查資料或者權(quán)證材料里面是不是有其他房產(chǎn)的信息。

（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)一般上海大約30萬/戶、北京差不多在20-30萬/戶，其余的根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平大概預(yù)估不會(huì)有太大差距。但這里特別注意的是在不能影響債務(wù)人正常工作生活的前提下，比如100公里以外有個(gè)便宜的房子，給人換那去住，這個(gè)是不可以的。再有對(duì)“戶”的理解地方區(qū)別很大，一定要和法官做充分的溝通，比如某一線城市，對(duì)于三世同堂的家庭，假如都在一個(gè)戶口本上，但是有年邁的老人，有中年人，有18周歲以上的孩子，計(jì)算唯一住房時(shí)按照3戶計(jì)算。

（四）執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期。如果執(zhí)行依據(jù)本身就是交付居住的房屋，那么法院必須按照?qǐng)?zhí)行依據(jù)所確定的內(nèi)容執(zhí)行，搬家、租房子也是需要時(shí)間的，理應(yīng)給予一定的寬限期。我們要注意這類去化周期要增加至少3個(gè)月。

不能被認(rèn)定為“一處住房”的

首先一般情況下，被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，不宜對(duì)其唯一居住房屋采取處分性執(zhí)行措施。其次“一處住房”的執(zhí)行僅限于城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村房屋涉及農(nóng)村集體土地、小產(chǎn)權(quán)房涉及國(guó)家政策，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不屬本解答范疇。

（一）一審訴訟、仲裁案件立案受理后，被執(zhí)行人因轉(zhuǎn)讓其他住房而形成一處住房的；

（二）被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)雖只有一處住房，但在當(dāng)?shù)兀h級(jí)的市、縣、區(qū)）農(nóng)村有宅基地并自建住房的；

（三）被執(zhí)行人的一處住房用于出租、出借的；

（四）被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬連續(xù)一年以上未居住的；

（五）一處住房系執(zhí)行案件債務(wù)所指向的標(biāo)的物的；

（六）其他不宜認(rèn)定為“一處住房”的情形。

在我們前期盡調(diào)、測(cè)算過程中特別是房抵貸，一定要把唯一住房的問題考慮進(jìn)去，我個(gè)人一般才看完全部材料，仍有部分房產(chǎn)不能確定是否唯一住房的時(shí)候，多數(shù)會(huì)選擇按一半對(duì)一半來計(jì)算（有的包根據(jù)不同情況也會(huì)選擇加權(quán)平均來計(jì)算），第一這部分支出有的地方是墊付，后期執(zhí)行款扣除，然而唯一住房這筆預(yù)算不可能同時(shí)支出，所以實(shí)際操作中我們要準(zhǔn)備的錢并不需要那么多，只需要一半甚至三分之一就可以周轉(zhuǎn)的過來；第二就是概率問題，如果看完材料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)還不能判斷，那就只有兩種結(jié)果，要么是要么不是；第三就是之前說過的問題，方案中這類肯定不可以做支撐項(xiàng)目，其實(shí)投資成本影響有限。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“不良掘金蛙”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 不良資產(chǎn)之如何執(zhí)行唯一住房（上）