根據(jù)我們目前的項目操作經(jīng)驗，前融機構(gòu)/個人與開發(fā)商共同成立合伙企業(yè)或公司的方式進行保證金資金池業(yè)務(wù)合作的模式最為常見。對于募集類機構(gòu)，常見的有通過發(fā)行金交所產(chǎn)品或通過成熟的項目包裝后募資并向開發(fā)商提供資金。

（一）搭建合伙企業(yè)或公司方式進行融資合作

以我們操作的保證金資金池業(yè)務(wù)為例，我們與開發(fā)商在搭建優(yōu)先劣后的合伙投資架構(gòu)后再與開發(fā)商成立拍地平臺公司，或者由我們成立的合伙企業(yè)單獨與開發(fā)商成立拍地平臺公司，并且一般按照65:35進行配資。投資范圍方面，因投后管理需要目前主要限定在百強開發(fā)商大灣區(qū)范圍內(nèi)的集中供地的項目，資金最短使用期限不低于2個月，但可以接受按照年化成本計息。

此外，對于之前主要從事短拆過橋業(yè)務(wù)的資金機構(gòu)而言，集中供地無疑也給其新增了業(yè)務(wù)機會。在合作方式上也普遍轉(zhuǎn)變?yōu)榕c開發(fā)商合作成立投資平臺公司的模式（資金機構(gòu)持有拍地平臺公司90%以上的股權(quán)），并且有的機構(gòu)/個人可以接受開發(fā)商至少1天（一般需要至少使用5-7天）的資金使用訴求。由于保證金資金池業(yè)務(wù)主要是信用類融資合作需求，因此，交易對手僅能接受百強開發(fā)商或自身相對熟悉的開發(fā)商，并且會重點核查該開發(fā)商在拍得土地后的后端土地款的支付能力以及還款來源等細節(jié)。在具體操作上，大部分機構(gòu)都會優(yōu)先選擇與開發(fā)商5：5配資，并且允許開發(fā)商同時參與22個核心城2個以上的項目的拍地保證金的支付，但是，一旦其中某一個項目成功中標，出于風控考量，則原則上不再允許使用該資金進行競拍。

由于該類資金主要看中開發(fā)商的主體信用，有的資金機構(gòu)亦可接受在開發(fā)商已經(jīng)與其他合作方搭建了保證金資金池合作架構(gòu)的情況下繼續(xù)配合開發(fā)商出資（即給開發(fā)商自有資金出資部分提供夾層融資）。但是，該等操作則需要重點衡量如果開發(fā)商未來成功競拍土地，但是因為過高的土地溢價而選擇退出拿地導(dǎo)致的與其他資金機構(gòu)的糾紛以及因為主要是配合開發(fā)商作為自有資金出資部分，資金如何進行監(jiān)控以進行投后管理。

受《關(guān)于加強小額貸款公司監(jiān)督管理的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2020〕86號）的限制，結(jié)合小貸公司自身凈資產(chǎn)的情況，目前小貸公司對單個融資主體的授信金額一般控制在5000-6000萬左右，并且需要融資主體系小貸公司所屬省份注冊的公司，資金使用期限上可以接受1-3個月。出于風控的需要，一般會要求開發(fā)商提供其他有貨值的項目公司作為擔保（無需上征信），共管拍地主體的章證照，嚴格監(jiān)管與控制資金的流向，并且在拍中土地后需進一步要求融資方追加擔保。

目前少部分保理公司亦在探索將保理業(yè)務(wù)與保證金資金池業(yè)務(wù)聯(lián)動的合作模式，比如通過對開發(fā)商控制的上游供應(yīng)商或施工單位提供保理融資，再由開發(fā)商將資金曲線用于保證金的支付。由于受到政策對單一主體融資集中度的限制，保理公司對單個主體的融資金額一般亦無法操作太大。另外，由于以保理方式放款實際上將資金用于保證金的支付，因此資金機構(gòu)需要同時按照保理業(yè)務(wù)以及保證金信用融資業(yè)務(wù)進行風控，對保理公司的投后管理亦提出了新的挑戰(zhàn)。

目前亦有少部分募集類機構(gòu)通過包裝成金交所的產(chǎn)品或由開發(fā)商提供相對成熟（如已經(jīng)取得四證）的項目進行募資包裝和放款的情況。由于資金系募集所得，因此其資金成本往往相對較高（通常在年化16%-18%以上），并且設(shè)置了砍頭息以及低消（即最低用款期限）的安排。但是，該類資金使用相對靈活，且募集方在認可開發(fā)商資質(zhì)的情況下，一般都會允許開發(fā)商將資金用于非核心城市的拍地以及收并購等項目。