任博宏觀倫道 作者：毛小柒
來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)
【正文】
本文的分析主要基于兩個事件，即2021年12月25日住建部部長王蒙徽接受新華社的采訪和2022年1月20日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，會議提出2022年的八個任務（加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉(xiāng)村建設行動、落實雙碳目標任務、推動建筑業(yè)轉型升級、推動改革創(chuàng)新和法治建設、加強黨的建設等等）。
一、穩(wěn)增長與擴內(nèi)需：房地產(chǎn)的地位被提的很高
（一）明確提出住房和城鄉(xiāng)建設是最大的國內(nèi)消費市場
自2021年12月11日發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆重新將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)以來，住建部王蒙徽部長在新華社的采訪中特別提及“住房和城鄉(xiāng)建設是最大的國內(nèi)消費市場，是穩(wěn)增長擴內(nèi)需、建設強大國內(nèi)市場的重要領域”。因此這應該算是一個很重要的信號，即房地產(chǎn)是最大的內(nèi)需，擴大內(nèi)需少了房地產(chǎn)肯定不行，同時也意味著2022年在住房銷售和城鄉(xiāng)建設層面會有比較大的政策傾斜，以提振住房消費。畢竟相較于汽車家電，住房消費的作用是不可替代的。
（二）明確提出要充分釋放居民住房需求
全國住建工作會議在談及穩(wěn)增長時特別提出“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力”，同時先前王蒙徽部長還特別提及“更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這意味著政策層面在相繼明確房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)、住房和城鄉(xiāng)建設是最大的消費市場之后，開始著力推動住房消費，已經(jīng)從口號落到實處，也即地產(chǎn)行業(yè)銷售端的放松是非常確定的，否則循環(huán)無從談起。
就住房剛需而言，目前我國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口達1100萬以上，針對新市民和青年人群的剛需是客觀存在的，只要預期不發(fā)生變化。因此，當前及后續(xù)一段時期在因城施策的導向下，放松二三四線城市的限購限售等政策并在公積金、購房補貼、稅收優(yōu)惠、個人住房按揭貸款節(jié)奏等方面給予傾斜應是必然的。
2022年1月20日，5年期以上LPR下調(diào)5BP，一定程度上亦有望推動房貸利率普遍下調(diào)，并提升購房意愿，是上述政策的具體實踐。不過考慮到個人購房意愿還沒有被完全激活，我們預計5年以上LPR后續(xù)仍有望繼續(xù)下調(diào)。
（三）重審房住不炒，“因城施策”促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展
此次會議重申了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具體和手段”的提法，不過先前王蒙徽部長在接受新華社采訪時特別提及了“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展……加強金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強部省市縣調(diào)控聯(lián)動，加強對城市調(diào)控工作‘一對一’的指導監(jiān)督”。
這意味著住建和城鄉(xiāng)建設領域將更注重加強預期引導、因城施策。這里的背景是，受地產(chǎn)企業(yè)風險暴露影響、市場預期發(fā)生了變化，同時部分地區(qū)受到地產(chǎn)行業(yè)波及影響較大（如部分城市為穩(wěn)定樓市而出臺“限跌令”、部分城市為項目完工而憂慮、部分城市則遭遇了土地出讓收入大幅下滑和土拍市場遇冷），需要通過諸多連環(huán)政策來穩(wěn)定地產(chǎn)市場、穩(wěn)定購房者和部分地產(chǎn)企業(yè)的預期，否則銷售端與并購端的潛力很難從根本上得到釋放，畢竟現(xiàn)在觀望情緒還是比較濃厚。
因此，后續(xù)地產(chǎn)政策的彈性空間實際上在擴大，放松傾向應更為明顯，部分地區(qū)將開啟救市之路（過程應該是曖昧的），即有些城市在地產(chǎn)行業(yè)政策層面是可以定向放松的，亦符合政策導向，如前段時期黑龍江、吉林等東北有些地區(qū)出臺放松政策引起關注便是一例。當然這一現(xiàn)象實際上也表明各地所承受的壓力和面臨的地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀實際上差異比較大，區(qū)域分化會比較明顯。
例如，2021年12月20日，黑龍江省政府發(fā)布《省住建廳召開調(diào)度會議部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長工作》（21日這一新聞便官網(wǎng)被撤下），稱黑龍江省住建廳召開全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行調(diào)度會議，要求要想辦法促銷售，落實購房補貼政策，提振市場信心。
二、把防范化解風險看得更重：堅決有力處置頭部企業(yè)地產(chǎn)項目逾期交付風險
（一）全國住房與城鄉(xiāng)建設會議提出要將防風險擺在更加突出的位置，防范化解住房和城鄉(xiāng)建設領域風險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。具體看，政策層面應更靈活與精準，對于出險的地產(chǎn)企業(yè)和項目需要進行精準拆彈，對于優(yōu)質項目與符合調(diào)控政策導向的企業(yè)，則要精心呵護。
（二）特別是，會議還提出要堅決有力處置個別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險。之前住建部王部長亦提及要堅決有力處置個別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失，這就需要強化出險地產(chǎn)企業(yè)的主體責任，出險地產(chǎn)企業(yè)在未完工項目的完工和完工項目的交付方面可能需要面臨來自政府的監(jiān)督，需要承擔更大的責任。
例如，廣東省政府入駐恒大地產(chǎn)便可能會成為一個風向標，其它地區(qū)政府應也會效仿，督促出險地產(chǎn)企業(yè)盡職盡責。
（三）在“三穩(wěn)”與“三?！钡恼邔蛳?，地方政府需要承擔更大的責任，特別是在“三?！狈矫?，近期亦有一些其它支持政策值得關注。
1、2022年1月14日，最高院印發(fā)《關于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導意見》（法發(fā)（2022）2號），明確提出以下要求：
（1）對商品房預售資金監(jiān)管賬戶、農(nóng)民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶內(nèi)資金依法審慎采取保全、執(zhí)行措施，支持保障相關部門防范應對房地產(chǎn)項目逾期交付風險，維護購房者合法權益，確保農(nóng)民工工資支付到位。
（2）凍結商品房預售資金監(jiān)管賬戶的，應當及時通知當?shù)刈〗ㄖ鞴懿块T；除當事人申請執(zhí)行因建設該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用。
（3）除法律另有專門規(guī)定外，不得以支付為本項目提供勞動的農(nóng)民工工資之外的原因凍結或者劃撥農(nóng)民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶資金；為辦理案件需要，人民法院可以對前述兩類賬戶采取預凍結措施。
2、2022年1月14日，最高院、住建部與央行聯(lián)合發(fā)布的《關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》提出如下幾個要求：
（1）人民法院凍結預售資金監(jiān)管賬戶的，應當及時通知當?shù)刈〗ㄖ鞴懿块T。
（2）堅持比例原則，切實避免因人民法院保全、執(zhí)行預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項導致施工單位工程進度款無法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目竣工交付，損害廣大購房人合法權益。
在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于預售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，人民法院不得采取扣劃措施。
（3）經(jīng)項目所在地住建主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應當及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。
（4）盡監(jiān)督審查義務違規(guī)批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執(zhí)行申請人權利的，依法承擔相應責任。
（5）開設監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結預售資金監(jiān)管賬戶指令時，應當立即辦理凍結手續(xù)。商業(yè)銀行違反法律規(guī)定或合同約定支付、轉賬的，依法承擔相應責任。
三、推進住房供給側改革：以人口凈流入的大城市為重點
住房供給側改革主要包括加大保障性租賃住房、長租房、共有產(chǎn)權住房等供給。會議提出要推進住房供給側結構性改革，大力增加保障性租賃住房供給，同時還要加快發(fā)展長租房市場（即盤活存量住房資源）、公積金政策方面給予支持，并推動出臺城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例，具體看是以人口凈流入的大城市為重點，全年要建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
（一）實際上，2022年1月10日發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”公共服務規(guī)劃》亦針對人口凈流入的大城市亦提出以下幾個值得關注的要求：
1、要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
2、要發(fā)展面向常住人口的共有產(chǎn)權住房，以中小戶型為主，初期面向戶籍人口，隨后逐步擴展至常住人口。
（二）如果以七普數(shù)據(jù)來看，2010-2020年期間，有38個城市常住人口增量超過100萬、17個城市常住人口增量超過200萬，這些城市應是保障性租賃住房建設的重點城市。
（三）在保障性租賃住房這塊，會議還提出要健全住房公積金繳存、使用、管理和運行機制，這里可以結合《“十四五”公共服務規(guī)劃》來理解，即擴大住房公積金制度覆蓋范圍，多措并舉促進單位依法繳存，鼓勵靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，優(yōu)化公積金使用政策，租購并舉保障繳存人基本住房需求。
四、全面實施城市更新行動，充分釋放新型城市基礎設施建設投資需求潛力
中央經(jīng)濟工作會議沒有提及城市更新，但住建部將“全面實施城市更新行動”作為2022年的第三大任務，這是新形勢下的特別提法，意味著2022年城市更新行動的力度可能要比預期的大，畢竟城市更新實際上和住房改善性需求的提法是相對應的。同時城市更新還包括基于數(shù)字化、網(wǎng)絡化、智能化的新型城市基礎設施建設（如對城市管道老化、底數(shù)不清等問題進行更新改造），即充分釋放新型城市基礎設施建設投資需求潛力。
實際上，“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力”是此次住建和城鄉(xiāng)會議提出的兩大需求，亦是穩(wěn)增長、擴內(nèi)需的重點。
五、加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機制
會議雖然沒有提及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，但之前住建部王部長則提及要加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機制，如針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的住房改善需求，要創(chuàng)新金融支持方式，落實閑置土地利用、存量房屋用途調(diào)整等政策，加快形成推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機制。這里的舊改對象應會聚焦于2000年之前建成的小區(qū)，實際上這個提法在住建部的官網(wǎng)中已經(jīng)多次被提及。
《“十四五”公共服務規(guī)劃》亦提出要全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎設施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務水平，同時明確十四五期間要完成21.90萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，這個量級還是很可觀。
六、關注住建部部長提出的兩個“不可持續(xù)”
這兩個“不可持續(xù)”分別對應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式和城鄉(xiāng)建設模式。即過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)，“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設方式不可持續(xù)。前面一種模式也是部分地產(chǎn)企業(yè)出險的本源，從大部分地產(chǎn)企業(yè)的債務指標便可以看出來，多數(shù)出險地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80%以上，已經(jīng)和金融行業(yè)差不多。
后一種提法則可以參見2021年8月30日住建部發(fā)布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，該通知通過拆除比例（不超過20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金漲幅不超過5%等四大指標嚴格控制大規(guī)模拆遷和增建，意味著傳統(tǒng)急風暴雨搬的大拆大建模式已經(jīng)不行了。同時王部長也特別提及“運動式”、只顧“顯績”的工作方式，往往會帶來“破壞性建設”，將堅決杜絕“破壞性建設”行為。
以上提法也意味未來地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合應該會成為主要方向，雖然樓市在加強預期引導的政策呵護下會逐步趨于回暖，但部分出險地產(chǎn)企業(yè)和還沒有出險的高杠桿企業(yè)可能會面臨退出市場的命運，地產(chǎn)企業(yè)的全國范圍布局可能會受到一定程度的限制（如禁止跨區(qū)域經(jīng)營），同時一些出險地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)要么被重整、要么淪為代建企業(yè)，而“三穩(wěn)”與“三?！币喑蔀楹罄m(xù)一系列政策層面的著力點。
當然，本次會議還提出其它幾個工作任務，具體包括全面實施鄉(xiāng)村建設行動（推動農(nóng)房和村莊建設現(xiàn)代化）、制定實施城鄉(xiāng)建設碳達峰碳中和工作方案、推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展、加快形成與高質量發(fā)展相適應的城鄉(xiāng)建設體制機制和政策體系以及推進全面從嚴治黨。這里不再贅述。
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