PPP資產(chǎn)交易和管理平臺副主任、天津金融資產(chǎn)交易所總裁

基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)是國家經(jīng)濟社會發(fā)展積累的巨大財富，但從金融角度來看，這些巨量資產(chǎn)也正在形成一個“堰塞湖”，亟待通過流動性的釋放來緩釋風(fēng)險，同時積聚成新的投資勢能。

理論上來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs既能有效盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提升直接融資比重，降低企業(yè)杠桿率，又能拓展新的投資領(lǐng)域，使得廣大公眾投資者配置基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)成為可能，為居民提升財產(chǎn)性收入提供高質(zhì)量的大類資產(chǎn)。

從實踐來看，交易是最好的后評價機制。發(fā)得出、賣得掉等都是對資產(chǎn)質(zhì)量最為有力的認可，特別是對于基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)來講，具有較強的流通能力和變現(xiàn)能力，才有望形成穩(wěn)定的投資群體，才有望形成專業(yè)的投資市場，讓交易發(fā)揮出更大的價值創(chuàng)造效用。

國家發(fā)改委和證監(jiān)會推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點讓金融市場的振奮之處在于，直接融資以及多元化的資本市場更為可期，“交易創(chuàng)造價值”將在基建領(lǐng)域獲得破局時機。試點之后，就可能逐步形成一個基礎(chǔ)設(shè)施REITs的專屬交易市場，這樣可使基礎(chǔ)設(shè)施項目的變現(xiàn)能力加強，建設(shè)資金可以形成良性循環(huán)，進而更有利于在“六保”的背景下讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更好地發(fā)揮對經(jīng)濟的拉動作用。

律師 上海市建緯律師事務(wù)所

《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》的印發(fā)，開啟了中國公募REITs的元年，其重要性不言而喻，既是對現(xiàn)有制度的深入創(chuàng)新，也是對未來實踐的有力探索。文件的印發(fā)給了各地政府以及PPP項目的社會資本方看到了除了通過資產(chǎn)證券化這一債權(quán)融資外的另一條道路——偏重股權(quán)投資的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。不可否認的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點的展開，確實將極大地拓寬社會資本的投資渠道，但對于其是否真正能夠化解地方債務(wù)、提高各方參與基礎(chǔ)設(shè)施投資的積極性以及投資效率，仍應(yīng)當持謹慎的樂觀態(tài)度，基礎(chǔ)設(shè)施本身的強公益性導(dǎo)致很多項目的使用者付費基數(shù)較小，如何為底層資產(chǎn)本身注入強大的收益能力，也許未來將是困擾公募REITs推行一個不小難點。但畢竟“千里之行，始于足下”，有理由相信隨著公募REITs制度化文件的出臺勢必將會給中國基礎(chǔ)設(shè)施投資注入新的活力，我們也期待隨著試點地區(qū)內(nèi)相關(guān)項目的開展，感受到基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域的一陣新風(fēng)。

某大型商業(yè)銀行資管部

基礎(chǔ)設(shè)施REITs新規(guī)的出臺標志著國內(nèi)項目股權(quán)融資資本市場建設(shè)啟動，其深遠影響等同于30年前中國企業(yè)股權(quán)融資的上交所開市，同時為國內(nèi)資產(chǎn)管理行業(yè)提供了除信貸非標、貨幣、債券、股票之外在另類不動產(chǎn)領(lǐng)域的重要資產(chǎn)配置標的。

本人作為長期關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資從業(yè)人員，欣喜地看到今年監(jiān)管部門通過公募基金+ABS于基礎(chǔ)設(shè)施，北金所住房租賃股權(quán)交易于商業(yè)不動產(chǎn)的文件出臺。長期以來，我國政府投資和地產(chǎn)以增量為主，資金從居民手中以存款或資管的方式，通過金融機構(gòu)信用、地方政府信用、央企國企信用、地產(chǎn)公司信用，先于表內(nèi)，后于表外層層傳遞給實體經(jīng)濟，實現(xiàn)了經(jīng)濟的高速發(fā)展，但也帶來了高融資成本、高杠桿、高債務(wù)、高房價等問題。現(xiàn)階段”六穩(wěn)“到“六保”，增量到存量盤活，從高速換擋到高質(zhì)量發(fā)展，“質(zhì)量”體現(xiàn)在居民的投資，穿透到底層資產(chǎn)，應(yīng)該是可持續(xù)盈利、可覆蓋債務(wù)成本的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而不是層層信用收益推高融資成本、債務(wù)規(guī)模和資產(chǎn)價格。金融機構(gòu)應(yīng)從僅關(guān)注信用評價，開始關(guān)注實體項目資產(chǎn)盈利能力。

此次新規(guī)出臺鎖定經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的意義在于以點突破，引導(dǎo)公募基金資管機構(gòu)通過與資產(chǎn)運營、律師、咨詢、會計師、承銷商等機構(gòu)的合作，將高質(zhì)量資產(chǎn)的收益借助資本市場力量，提供給居民投資者，實現(xiàn)資金的高效循環(huán)，意義重大。對于培養(yǎng)該領(lǐng)域的專業(yè)投資力量，有幾點建議如下：

1、REITs從啟動到推廣的路是漫長地、曲折地、艱難地，政策面應(yīng)看大方向，只要是從信用向資產(chǎn)本身方向的任何積極嘗試都值得鼓勵，給予正向激勵，只有穩(wěn)定，耐心，持久的政策，才會與金融機構(gòu)產(chǎn)生良好的化學(xué)反應(yīng)。

2、金融機構(gòu)內(nèi)部要著手建立具備實體資產(chǎn)運營能力的專業(yè)團隊，或者建立與外部專業(yè)團隊的長期合作機制。

3、隨著政府融資、債務(wù)、政務(wù)、項目數(shù)據(jù)逐步公開透明，基于數(shù)字化的科技力量會在信息披露、資產(chǎn)估值、運營監(jiān)督等方面起到加速基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的發(fā)展作用，資管機構(gòu)要重視在該領(lǐng)域數(shù)字信息化方面的投入。

公募REITs的開啟同時將帶動基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)領(lǐng)域私募股權(quán)基金的健康發(fā)展，未來更多的資管機構(gòu)如理財子公司、信托、保險等將參與其中，多層次助力中國項目股權(quán)融資資本市場的發(fā)展。

財達證券總經(jīng)理助理兼固定收益融資總部總經(jīng)理

公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，引爆了金融從業(yè)者的朋友圈，各方專家及業(yè)務(wù)參與機構(gòu)均對未來該項業(yè)務(wù)的發(fā)展充滿了期待。兩部委發(fā)布的試點工作通知明確了試點意義，制定了基本原則，對試點項目提出了明確要求。從當前國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資存量及相應(yīng)不動產(chǎn)質(zhì)量來看，未來公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場大有可為。

與此同時，從實操作角度看，當前的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品也面臨著諸多亟需解決的問題。

1、試點明確了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易機構(gòu)為“公募基金+ABS+保薦”模式。公募基金作為REITs核心管理人，即承擔(dān)投行的“賣方”角色，需要對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行盡職調(diào)查及資產(chǎn)管理；同時又擔(dān)任“買方”，即要求公募REITs的管理人將80%以上基金資產(chǎn)投資于與其存在實際控制關(guān)系或受同一控制人控制的ABS管理人設(shè)立發(fā)行的單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額，同時這也決定了一個公募REITs只對應(yīng)一個ABS項目。公募基金同時擔(dān)任“買方”與“賣方”角色，是否能夠“承其重”，有待驗證。當然，筆者認為，未來《證券法》的修訂，有望把公募基金從“賣方”角色中解脫出來。

2、公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)估值難等問題。從當前公募基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量來看，大量資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人為國有企業(yè)，而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的操作涉及資產(chǎn)評估及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。若資產(chǎn)估值過低，則可能涉及國有資產(chǎn)流失問題，若資產(chǎn)估值過高，則涉及最終產(chǎn)品收益率偏低問題。同時，在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易流程中，目前仍未出臺明確的免稅政策，因此所得稅依然是不可避免的產(chǎn)品隱性成本。當然，后續(xù)各地稅務(wù)、土地管理、國資等主管部門的協(xié)商與支持，有望解決以上問題。

最后，從券商開展業(yè)務(wù)的角度來說，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出無疑為券商參與各地平臺公司轉(zhuǎn)型及為上市公司收并購等服務(wù)提供了強有效的工具。期待中國公募REITs為中國金融業(yè)帶來的新機遇，同時也期待中國公募REITs市場的蓬勃發(fā)展。

中鐵（上海）投資集團有限公司副總經(jīng)濟師  投資發(fā)展中心總經(jīng)理  

4月30日，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，證監(jiān)會同時對《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》征求意見，公募REITs即將橫空出世，將對我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資產(chǎn)生重大而深遠的影響。

對公眾來說，公募REITs的推出，使老百姓增加了新的投資品種和領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施投資回報具有收益穩(wěn)定、安全性高的特點，對穩(wěn)健型投資者提供了更多的選擇。

對地方政府來說，地方政府擁有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來可通過REITs實現(xiàn)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤活。通過將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)真實出售給社會基金，實現(xiàn)前期投資資金回流，這在當前嚴控地方政府債務(wù)的背景下意義重大。尤其是，在抗擊疫情后的經(jīng)濟恢復(fù)過程中，REITs將會為傳統(tǒng)基建和新基建的有效投資提供助力。

對社會資本來說，一是使真實、出表的資本金融資成為可能。資本金融資是社會資本方的痛點，前幾年社會資本通過PPP模式投資了大量的基礎(chǔ)設(shè)施項目，一方面手握PPP項目資產(chǎn)難以退出，另一方面真正的資本金融資極其困難，導(dǎo)致社會資本投資能力下降。基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，有利于社會資本盤活存量，增強投資的可持續(xù)能力。二是要求社會資本更加注重基礎(chǔ)設(shè)施投資項目的質(zhì)量。項目合法合規(guī)只是底線，要想獲得公眾的青睞，項目的質(zhì)地要更加優(yōu)良。

建銀咨詢公司

本人曾經(jīng)做過商用物業(yè)貸款和準REITs理財產(chǎn)品，翻譯了《REITs分析與投資指南》，個人感覺國內(nèi)金融市場在資金端和資產(chǎn)端產(chǎn)品單調(diào)、簡單，缺乏多樣化、市場化和標準化的金融產(chǎn)品來滿足居民財富保值增值的需要，基建領(lǐng)域尚未培育起真正的基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，國內(nèi)金融創(chuàng)新迫切需要來自基礎(chǔ)設(shè)施投融資需求的活水，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出適逢其時。

推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要商業(yè)銀行積極參與。首先公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金的募集需要銀行代銷端做好宣傳，在利率下行期基金募集的難度小一些，但對于REITs這種復(fù)雜的產(chǎn)品，銀行要協(xié)助做好投資者培育，精準營銷那些接受基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資風(fēng)險偏好和長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的客戶。其次商業(yè)銀行作為公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的基金托管人，要代表基金持有人的利益，保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理人日常投資運作。再次，權(quán)益型REITs要取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，要求基礎(chǔ)設(shè)施項目的股權(quán)、收益權(quán)及其他任何權(quán)益不能設(shè)置抵押、質(zhì)押，而一些項目的收費權(quán)質(zhì)押在貸款銀行，這也需要原始權(quán)益人與貸款銀行做好溝通，做好相關(guān)償債安排、解除抵質(zhì)押。第四，商業(yè)銀行投行部門要積極研究權(quán)益型REITs，總結(jié)在銀行間債券市場發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金類REITs產(chǎn)品的經(jīng)驗，為承銷公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品創(chuàng)造條件。第五，探索象給上市公司貸款一樣對REITs給予資金支持。

上海交通大學(xué)PPP研究中心咨詢部主任

基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一種創(chuàng)新型投融資模式推廣和應(yīng)用，能有效盤活國內(nèi)現(xiàn)有的海量存量資產(chǎn)，改善企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，符合我國在新冠疫情后快速恢復(fù)經(jīng)濟發(fā)展的實際

其一，它倒逼傳統(tǒng)企業(yè)由重資產(chǎn)投資模式向重運營模式轉(zhuǎn)變，加快新舊動能轉(zhuǎn)換；同時也為居民從現(xiàn)在單一的商品房投資轉(zhuǎn)向范圍更廣的基建領(lǐng)域投資提供了機會，拓展了民間資本的投資渠道。

其二，在公共服務(wù)領(lǐng)域，PPP項目的再融資一直是困擾社會資本方的痛點問題，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出現(xiàn)也為PPP項目的再融資提供了一個新的渠道，雖然兩者之間要完全匹配還要一段路要走，但二者的融合發(fā)展，未來可期！

中國國際經(jīng)濟咨詢有限公司政府業(yè)務(wù)首席專家

新中國成立70年來，我們經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。黨的十八大以來，城市建設(shè)和發(fā)展步入了新的階段，城鎮(zhèn)化水平進一步提高，城市發(fā)展質(zhì)量明顯改善，同時也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，比如政府性債務(wù)高企、城市基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)屬不清、重建設(shè)輕運營資產(chǎn)管運效率低下等。

此時基礎(chǔ)設(shè)施公募Reits的推出對于這些舊的發(fā)展階段形成的歷史問題解決有一定的促進作用，通過權(quán)益性架構(gòu)設(shè)計降低業(yè)主方的資產(chǎn)負債率，通過優(yōu)選項目和確權(quán)過程明晰基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬，通過對于管理人施加管理上的信義義務(wù)加快培育我國專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施投資運營管理服務(wù)機構(gòu)，并通過資本市場的有效反應(yīng)反作用于基礎(chǔ)設(shè)施的科學(xué)決策過程，因此對于我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)進入高質(zhì)量發(fā)展新階段具有重要意義，當然“局中人”要面臨的轉(zhuǎn)變和調(diào)適也會是深刻而痛苦的。

目前試點項目的挑選遵循了比較嚴格的標準，在配套制度文件和架構(gòu)設(shè)計上還存在著不少需要努力的地方，這正符合了新事物的正常發(fā)展規(guī)律。發(fā)展要以發(fā)育為前提，不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同機構(gòu)、不同用戶的發(fā)育程度不同，必然會呈現(xiàn)不同的發(fā)展樣態(tài)，但是向前向上的態(tài)勢是一致的，我們應(yīng)直面挑戰(zhàn)、躬身入局，去迎接一個新的時代。