杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
在央企背景的房企中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)似乎總是有些特別。本該順風(fēng)順?biāo)桑孟褚恢庇行┢閸纭?/p>
時(shí)而杠桿地產(chǎn)都有關(guān)注這家公司，今天，杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財(cái)報(bào)拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目，繼續(xù)看看。
桿友有特別想看的房企年報(bào)，特別歡迎留言告訴我。
01 銷售額及面積、營收增長；均價(jià)下滑、地價(jià)成本上漲
2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售總額1362.60億元，比2020年的1300億元出頭，略有增長。
不過之于2021年的地產(chǎn)局面，這個(gè)銷售是不錯(cuò)的。
年度業(yè)績公告特別披露：
看來，大行情對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)還是有影響。
具體而言，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)然是最大收入來源，營業(yè)額約占總營業(yè)額的86%。
當(dāng)然，營收增長的同時(shí)，成本也增長明顯，總銷售成本增加至529.89億元，2020年為460.53億元。
主要是由于2021年一線及核心二線城市的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多，相應(yīng)的土地成本較高。
業(yè)績公告解釋說：
主要是由于2021年的別墅及一線城市項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多，相應(yīng)的建筑成本較高。
02 利潤指標(biāo)下滑，增收不增利，歸屬凈利潤反倒小幅下滑
2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利112.58億元，較2020年上升8%。
但是毛利率從19%略微降低至18%。
另外，銷售和市場推廣費(fèi)用增加明顯，從2020年的12.93億元，增加29%，至16.65億元。
2）新開盤項(xiàng)目增加；
這方面的成本占協(xié)議銷售額的1.2%，2020年為1.0%。
另外就是加權(quán)平均利率，由2020年的5.10%，下降至4.96%。
已付或應(yīng)計(jì)的總利息開支，下降至46.39億元，2020為48.32億元。
業(yè)績公告披露，截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)現(xiàn)金資源總額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，以及受限制銀行存款）270.79億元。
凈借貸比率（即貸款總額減去現(xiàn)金資源總額再除以權(quán)益總額）約為85%，2020年末為55%：
凈借貸比率上升主要是受到2021年下半年房地產(chǎn)市場整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過度收縮等極端因素影響，導(dǎo)致資金回籠速度較慢，另外，為應(yīng)對(duì)極端行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，本集團(tuán)亦適當(dāng)增加開發(fā)貸的支取以保障后續(xù)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健。
截至2021年末，杠桿地產(chǎn)看到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)尚未使用的授信額度為約2322.30億元。
短期負(fù)債壓力減輕。
而2-5年內(nèi)期的貸款超460億元，2020年末時(shí)為270億元。中長期貸款的占比顯著提高，債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯改善。
當(dāng)然，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總的貸款金額從2020年末的超822億元，增加了100億元，至922億元。
03 投資物業(yè)收益下滑，股息好少
痛心的是，超級(jí)黑天鵝對(duì)商辦的影響或許非常大。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績公告披露，2021年，來自物業(yè)投資的營業(yè)額減少了17%，僅4.10億元收入，2020年為4.94億元收入。
營業(yè)額減少主要由于本集團(tuán)對(duì)投資物業(yè)推進(jìn)中輕資產(chǎn)化模式。
我們可以看上圖，截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有23個(gè)經(jīng)營中投資物業(yè)。
雖然有的權(quán)益占比或許不高，但是這么多的投資物業(yè)，僅僅這么點(diǎn)收入，實(shí)在是……
期末總派息準(zhǔn)備1.98億元，2020年為5.71億元。
即便算上中期股息，也是很少，中期2020年派了4.16億元，2021年為3.48億元。
綜上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)部分指標(biāo)比2020年要好，但總體表現(xiàn)沒有明顯飛躍，遠(yuǎn)洋集團(tuán)要遠(yuǎn)洋還需時(shí)日。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼續(xù)未能遠(yuǎn)洋|地產(chǎn)年鑒⑥
