陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
資深的投資人員對于項目的研判往往會有自己的方法論和關(guān)注角度
而萬變不離其宗，核心還是在于項目效益層面的分析，而與效益掛鉤的即成本構(gòu)成
所以對于項目效益層面分析及成本構(gòu)成的掌握也至關(guān)重要
01
1、 凈利率
凈利潤率是反映公司盈利能力的一項重要指標(biāo)，是扣除所有成本、費用和企業(yè)所得稅后的利潤率。
? 凈利潤率 = （凈利潤額 ÷ 銷售金額）×100%
? 凈利潤額=銷售金額 － 土地成本－開發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅 －銷管費用－所得稅
2、 毛利率
毛利潤率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售成本的差
? 毛利潤率 = （毛利潤額 ÷ 銷售金額）×100%
? 毛利潤額=銷售金額 － 土地成本－開發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅
3、 土地獲利倍數(shù)
土地成本獲利倍數(shù)是指項目凈利潤額與土地成本的倍數(shù)關(guān)系
反映土地的盈利能力，即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤額
?土地成本獲利倍數(shù) = 凈利潤額 ÷ 土地成本
4、 自有資金投資回報率
自有資金投資回報率是指企業(yè)從一項投資性商業(yè)活動中自有資金得到的經(jīng)濟回報
反映企業(yè)在投資項目中自有資金的經(jīng)濟回報水平
? 自有資金投資回報率 = （凈利潤額 ÷ 自有資金）×100%
? 項目投資總額=自有資金+籌集資金+銷售回籠再投入
? 自有資金是指集團所投入的款項合計，一般包括土地款、公司注冊資本、開發(fā)報建費用
當(dāng)自有資金投入達(dá)到項目投資總額的35-50%時可申請開發(fā)貸款（籌集資金）
5、 首年資金回籠率
首年資金回籠率是計算目標(biāo)地塊首年銷售回籠與集團投入資金的對比情況
? 首年資金回籠率 = （首年銷售金額 ÷ 集團投入資金）×100
02
主要成本構(gòu)成
1、土地成本
土地成本由地價款、契稅、交易服務(wù)費等構(gòu)成（包括紅線外所涉及的代征土地費用）
其中契稅為土地成交價的3%-4%；交易服務(wù)費各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬。
2、開發(fā)成本
開發(fā)成本包括：前期工程費、土建工程費、機電安裝費、精簡裝修費基礎(chǔ)設(shè)施配套費、項目管理費、財務(wù)費用（利息成本）
3、增值稅及附加
增值稅及附加包括增值稅、城建稅、教育附加
其中營業(yè)稅為銷售收入的5%，城建稅為增值稅稅的3~7%，教育附加為增值稅稅的3%；合計約為銷售收入的5.5%。
4、土地增值稅
土地增值稅分為預(yù)征與實際結(jié)算兩部分，預(yù)征稅率為：別墅銷售收入的3%，洋房銷售收入的1%
實際結(jié)算按公式計算，具體為：
土地增值稅=（銷售收入-（土地成本+開發(fā)成本）×120%-增值稅及附加-銷管費用-財務(wù)費用）×對應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)約為銷售收入的5-10%
5、銷管費用
銷管費用包括銷售費用及管理費用，其中銷售費用包括售樓部裝修、策劃推廣費、傭金費等
管理費用是指除項目部外其他部門為組織和管理項目經(jīng)營所發(fā)生的各項費用
銷管費用一般按130-160元/㎡計算（南方）約為銷售收入2-4%
6、所得稅
所得稅計算方式為盈利額的25%，即（毛利潤額-銷管費用）×25%
無盈利則不繳所得稅，若凈利潤為20%-25%，則對應(yīng)的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3%
03
速算公式
上述經(jīng)濟效益指標(biāo)的計算公式分解
? 凈利潤率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 銷售收入
? 毛利潤率=（銷售收入-1-2-3-4）÷ 銷售收入
? 土地獲利倍數(shù)=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 1
? 每畝凈利潤=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面積
? 自有資金投資回報率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 自有資金
? 首年資金回籠率=首年銷售收入÷首年（1+2）
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