作者：藍胖子

來源：ABS視界（ID：ABS-ABN）

由于國內目前并沒有真正意義上的REITs，投資者主要通過借道QDII基金投資的海外REITs。據小編查詢，國內市場投資REITs的公募基金共6只，均為QDII基金（其中3只為被動式指數基金）。境外REITs和境內基礎設施REITs本質相同，通過QDII基金的資產配置策略可以了解REITs基礎資產的研判要點，亦可以作為承做端的重要參考。

REITs精選策略：本基金主要采取定性與定量相結合的方式進行REITs的遴選。定性層面，本基金主要從標的業態、租約狀況、資產質量、管理能力、分紅能力等五個維度對標的REITs進行研判；定量層面，本基金主要從估值水平以及第三方評級等方面對標的REITs進行分析。

1、定性研判

（1）標的業態

本基金通過對業態基本面的深入研究，決定基金資產在不同業態之間的配置，主要考慮因素有：產業政策、行業趨勢、區域特征。

本基金將根據REITs所在地政府對于不同業態的產業政策、不同業態所處行業的發展趨勢、不同業態所在區域的租金收益情況和資產價格特征等對相關業態進行分析，精選出標的業態符合政府產業政策、行業發展趨勢良好、所在區域租金收益以及資產價格合理的REITs。

（2）租約狀況

由于REITs大部分的收入來自于租金收入，所以租約狀況對于REITs來說至關重要，本基金主要從四個維度考察標的REITs的租約狀況：空置率、租金收入持續穩定增長能力、租約的長短結構以及租戶的質量問題。本基金將精選空置率較低、租金收入有持續穩定增長能力、租約較長、租戶質量較好的REITs進行重點投資。

此外，我們還會考慮標的REITs租約的集中度風險問題，主要從區域與租戶兩個維度來評價集中度風險。一般來說，若REITs標的資產組合的大多數租金收入或凈運營收入來自于一個或兩個相同的區域（或租戶），則認為其缺乏多樣性，適當地予以降低配置。

（3）資產質量

本基金考察REITs資產質量時，主要從現金流情況、資本結構、融資能力等三個方面進行。

（4）管理能力

本基金對于REITs管理能力的評價主要從公司治理的合理性和透明度、管理團隊的穩定性和激勵機制、歷史業績表現、兼并收購能力等層面進行分析。

（5）分紅能力

本基金對于REITs分紅能力的評價主要從分紅比率以及分紅的持續增長性來進行判斷。

2、定量分析

定量層面，本基金主要從估值水平以及第三方評級等方面對標的REITs進行分析：

（1）估值指標

目前國際上通行的對REITs及不動產的估值指標至少包括：

①P/FFO指標：類似于一般上市公司的市盈率（P/E）指標。FFO為運營現金流（Funds From Operation），其定義為凈利潤（根據通用會計準則計算）減去不動產出售損益，再加上折舊與攤銷。由于不動產的折舊和攤銷費用一般較高，而FFO可對折舊及攤銷進行調整，并且降低了出現負值的可能性，所以FFO是比凈利潤更好的衡量REITs盈利能力的指標。

②P/NAV指標：類似于一般上市公司的市凈率（P/B）指標。NAV為凈資產價格（Net Asset Value），為資產的現金流折現價值減去負債。對于REITs而言，賬面價值不能很好反映其資產的實際價值，NAV更為適合。

③資本化率指標（Caprate）：是指把資本投入到不動產所帶來的回報率，具體為凈運營收入除以不動產的市場價格。

（2）第三方評級指標

本基金還會結合第三方機構對于REITs的評級指標（如穆迪、晨星等），對標的REITs進行定量分析。

1、資產配置策略

（1）大類資產配置

在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs、REITETF和REOCs等構成的權益類資產以及貨幣市場工具。本基金將根據海外市場環境的變化，各大類資產的風險及預期收益，在保持長期資產配置穩定的前提下，積極進行短期的靈活配置。

（2）地區資產配置

在地區資產配置方面，全球房地產證券市場可分為六大地區（美洲、歐洲不包括英國、英國、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本），本基金將根據各地區的經濟發展，證券市場情況，房地產市場趨勢，房地產證券的估值、價格、風險及預期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產在不同地區的配置比例。

（3）業態資產配置

在業態資產配置方面，本基金將根據不同國家或地區的房地產證券市場特征對其房地產證券按業態（如綜合、醫療保健、酒店、工業設施、寫字樓、倉儲、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指標進行有效分類，綜合考慮各業態的周期性、預期收益和波動性、貝塔系數等因素決定基金資產在每個國家或地區內不同業態的配置比例。

2、證券投資策略

本基金證券投資以REITs為主，REOCs為輔，ETF投資為適時補充。其中，REITs投資旨在產生穩定現金流收益和長期資本增值；REOCs投資為把握階段性機會和降低組合整體波動性；ETF投資為進行有效市場覆蓋和流動性管理。

本基金主要采取定性與定量相結合的評估方式進行證券選擇。

（1）定性評估

①資產質量：主要從物業的地點、建筑品質、用戶結構等方面進行判斷。

②資產負債情況：主要從資產負債狀況和結構、融資能力等方面進行分析。

③盈利能力：主要從盈利模式和結構、現金流的穩定性和增長性等方面進行分析。

④管理能力：根據不同類型的房地產證券，從管理團隊在房地產領域的專業能力、穩定性和激勵約束機制、歷史業績表現、公司治理的合理性和透明度等方面進行評估。

（2）定量分析

①凈資產估值和目標價格：預測證券的未來盈利情況和現金流，應用合理的折現率、資本化率估算資產價值，綜合考慮負責等因素，得出證券的凈資產價值和目標價格。

②分紅預測：根據盈利預測和該證券的歷史分紅情況，預測未來分紅。

③估值指標：從價格/凈資產價值（P/NAV）、價格/運營現金流（P/FFO）、資本化率、分紅率等指標，分析該證券的可投資價值。

REITs投資策略：REITs依靠投資管理房地產和房地產相關證券產生現金流，并將大部分現金收益以股息的形式回饋給投資者。REITs投資的資產質量、現金流的穩定性以及管理層能力等指標是分析REITs投資價值的主要參考因素。

本基金將在美國上市交易的REITs中挑選出優秀的品種，通過逐一分析每個REITs基本面情況，包括資產分布、營運現金流狀況、債務償還能力、資產回報率、成長潛力、公司治理、管理層激勵等指標對REITs未來總收益作出預測，并對投資風險進行情景分析，根據風險調整收益預期選擇證券構建組合。除此之外，基金管理人將對可投資REITs的風險收益進行持續監測，根據市場變化和組合需要定期或不定期進行調整。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 從公募REITs基金（QDII）配置策略看基礎資產研判要點