北京法拍房資訊 作者：鯨拍房
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
小貼士
在開始講述“部分產權的法拍房”之前，我們先來一起了解一下，什么是房屋產權呢？
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動續(xù)期，續(xù)費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。
在房產交易中，其本質就是產權的變更，法拍房的交易也不例外，不過法拍房千千萬，各種情況都會出現，不知道大家是否注意過，會有部分產權被拍賣的房產，例如：
部分產權被拍賣的房產
以上這些房產，有在變賣階段的，也有剛剛進入一拍即將被拍賣的，但它們與其他普通法拍房有個非常明顯的區(qū)別，那就是它們都不是擁有完成產權份額的法拍房。本期，我們就以之前的杭州市西湖0.5%份額房產為例來給大家講講：
本次拍賣原因是由于被執(zhí)行人鄭某某（父親）向溫州銀行股份有限公司平陽水頭小微企業(yè)專營支行辦理房屋抵押貸款，并且簽訂了最高額為1000萬元的房產抵押合同，目前已借款的本金為200萬元，但是由于目前還款上出現問題，所以導致本次需要將其名下?lián)碛械倪@部分房產份額拿出來拍賣。
這套城市芯宇公寓3幢2單元1202室法拍房建筑面積197.37 ㎡，但特殊的是，此次僅拍賣該房源0.5%的份額，折算下來約1㎡。起拍價3.5萬元，評估價5萬元，最后9人報名參拍，經過60輪競價，成交價飆到了13.5萬元，這套公寓拍賣的是父親名下的0.5%份額，最終兒子作為優(yōu)先購買權人拍下。
0.5%的產權也有9人報名，著實讓人有些吃驚。鯨拍房并不建議大家去參拍這樣的房屋，接下來為大家分析一下部分產權將存在哪些問題。
部分產權的法拍房存在哪些問題
1.只要存在案外人共有的情況，在房產的交付中就會出現不可控的問題，畢竟買受人與其他共有人之間如何處理共有權利及義務，需要由買受人與共有人另行協(xié)商或訴訟解決。
2.因房產設定抵押登記，拍賣部分房屋份額暫無法過戶，需待房屋貸款還清、抵押登記注銷后才能辦理轉移登記，不能辦理轉移登記的風險由買受人承擔。
不完整的產權，通常都是可以完成過戶的，但是有些標的物由于抵押登記的問題，意味著購買此產權的買受人，將不能在貸款還清之前辦理過戶，這無非是購買了一個虛擬產權，下次即使要想再次交易也是無法進行的。
3.學區(qū)和落戶等權益需要與其他房產共有產權人協(xié)商。如果僅持有部分的房產份額，意味著需要跟另外的房產共有產權人協(xié)商落戶、就學及其它權益，按照以往經驗，需要其他案外人協(xié)商的事務中都會出現太多的不配合情況。
講了這么多，相信大家也已經了解到，購買一套部分產權的法拍房產，無論其包含的產權是80%，還是1%，后續(xù)都會面臨一堆意想不到的麻煩。搞不好花了錢，卻無法入住，也無法交易，的確沒有購買的必要，而通常涉及部分產權拍賣的法拍房都會在名稱或公告中有明確的說明，所以大家在參拍之前，一定要仔細閱讀法拍房的相關公告信息！
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